不動産投資でオーナーチェンジ物件を購入するべきかを見極めるポイントとは?

「オーナーチェンジ物件のメリット・デメリットが知りたい」
「オーナーチェンジ物件を購入する際の物件の見極め方を知りたい」

このように不動産投資をする際にオーナーチェンジ物件の購入を検討している方は少なくありません。
オーナーチェンジ物件は、入居者がいるため、すぐに家賃収入を取れるというメリットがあるためです。

しかし、一方で、オーナーチェンジ物件は物件を購入する際に室内の状態が確認できないなどの注意点も多いため、よく吟味しないと条件の悪い物件を購入してしまう危険性もあります。

今回は、オーナーチェンジ物件のメリット・デメリット、購入するべき物件かを見極めるポイントについて解説していきます

オーナーチェンジ物件の利点

1 入居者がいるため即時に家賃収入を得られる
オーナーチェンジ物件の最大のメリットは、物件を買った際に入居者がいることです。
そのため、買った直後から家賃収入を得ることができます。

例えば、空室の区分マンションを購入した場合に、入居者が半年間決まらなければ、その間は投資用物件からの収入はゼロです。
収入がないとせっかく投資物件を購入したのに収益が得られず、ローンの返済で自身の資金を持ち出す事態になり投資を始めた意味がなくなってしまいます。

こういった事態を防ぐためにはオーナーチェンジ物件は非常に有効です。

2 入居者がいるため入居募集のための費用や手間がかからない
空室の物件を購入した場合は、入居者の募集を行うことが必要なため、入居者の募集のための手間と費用はどうしてもかかってしまいます。

ちなみに、管理会社や不動産仲介会社に入居募集を依頼する場合は、管理会社なら一般的に家賃の5%程度の管理料、仲介業者なら仲介手数料の支払いが必要です。

こういった経費や手間がかからないのはオーナーチェンジ物件の大きな魅力と言えます。

3 ローンの返済などの資金計画が立てやすい
オーナーチェンジ物件は、買った直後から家賃収入が発生するため、あらかじめ資金計画が立てやすいメリットがあります。
購入を検討している段階で家賃が決まっているため、不動産投資ローンを利用する場合は家賃収入とローン返済のバランスなど事前に立てた返済計画と際が生じる可能性が低いためです。

入居者が決まらない場合は、事前に決めていた家賃を修正するといった事態が発生するかもしれません。

さらに入居者がずっと決まらず家賃収入が得られない事態に陥る可能性もあるため、事前に立てた計画を大きく修正しなくてはいけない危険性を捨てきれないのも事実です。
比較するとオーナーチェンジ物件は購入直後から安定した収入を見込むことができるため、資金計画などの運用面で非常に優秀な物件と言えます。

ただし、購入直後に入居者が退去した場合は事前に立てた資金計画を修正する必要があることは忘れずに。

4 入居者や設備の修繕の情報などを前のオーナーから得ることができる
オーナーチェンジ物件は前オーナーから入居者の情報や設備の修繕情報などを、前オーナーから引き継ぐことができます。

例えば、入居者から過去にあったクレームや入居者の入れ替えの頻度、どういった人が住んでいるなどの詳細な情報の確認が可能です。

このような賃貸物件を運用する上で重要な情報を引き継ぐことができるのも、オーナーチェンジ物件を購入する大きなメリットとも言えます。

オーナーチェンジ物件の注意点

1 入居者がいるため、購入前の室内を見ることができない
オーナーチェンジ物件で最も懸念すべきポイントは、入居者がいるために購入した物件の室内を確認することができないことです。

室内の内装や設備の劣化状況などを把握できないため、外観の劣化具合や書類上の情報で建物や室内の状況を把握することになります。
そのため、正確な劣化状態などはわからないことが多く、入居者が退去したあとに室内の全面改装が必要になるといったリスクがあります。

こういったリスクを軽減するためには、住宅診断を依頼して問題がないか確認するといった調査を行うようにしてください。
ただし、区分マンションの場合には住宅診断による調査も難しいため、管理会社にて修繕履歴などを確認することが重要です。

2 購入後すぐに入居者が退去する可能性がある
オーナーチェンジ物件は購入直後から入居者がいる物件ですが、入居者が物件を買った直後に退去する可能性は当然あります。
例えば、入居者が物件の購入後に結婚をして新居に引っ越すことになったケースや、職場の移動によって転勤になるケースなど様々な理由で退去する可能性があります。

当然ですが、こういった事態は防ぐことができません。

ただし、前オーナーから入居者についての情報を詳細に聞くことでリスクに気付ける可能性があります。

入居年数や、入居者の年齢、仕事などを知ることができると、結婚適齢期や転勤の可能性などを推測することができるためです。

このようにオーナーチェンジ物件は入居者がすぐに退去する可能性を考慮して運用計画を立てることが重要になります。

3 購入後に設備などの修繕が必要になる可能性がある
前述したようにオーナーチェンジ物件は、室内の状況を明確に把握することができません。
そのため、購入後に給湯器やエアコンなどの設備が故障して修繕が必要になる可能性があります。

室内の劣化がひどい場合には、入居者が退去した後に大規模な修繕が必要になるケースもあるため、注意が必要です

オーナーチェンジ物件を購入するべきか見極めるポイント

1 前オーナーに売却理由や修繕履歴などを確認する
物件の売主である前オーナーに売却理由や修繕履歴といった情報を確認することは非常に重要になります。

例えば以下のような理由で手放した場合は問題ない可能性が高いと言えます。
・高齢になったため、物件を管理することが難しくなったケース
・病気や怪我などで収入が下がり、ローンの返済が難しくなったケース
・サブリース契約の更新で条件が悪化したケース
・遠方に引っ越すことになり物件を管理が難しくなったケース

上記のように納得できる理由がある場合には心配する必要はありません。

一方で以下のようなケースは要注意です
・入居者とのトラブルが絶えないために売却したケース
・物件が重大な欠陥を抱えているケース
・家賃を滞納している入居者がいるケース

上記のようなケースは、前オーナーから話を聞けないケースも多いため注意が必要です。
こういった事態を防ぐためには管理会社にて物件に管理する資料を取り寄せるなど事前に確認するのが有効的です。

2 物件の外壁や設備、共用部分の状態を確認する

オーナーチェンジ物件は何度も述べている通り室内を確認することができません。

物件の外壁や設備、共用部分の状態や書類に記載されている情報から物件の状態を判断することになります。

そのため、購入を検討している物件の確認できる箇所だけでも事前に自身の目で確かめることが必要です。

自身の目で見ることで、劣化状態に気づくことができる可能性があります。

3 入居者数を確認する
一棟マンションやアパートなどを購入する場合は、入居数を確認しておくことも重要です。

不動産会社とオーナーが空室を入居者がいるように偽装することで、物件を売却しやすくしているケースがあります。

偽装を見分けるためには、物件を見学した際に電気やガスのメーターが動いているかを確認するのが有効です。

4 入居者の契約内容と周辺家賃を確認する

オーナーチェンジ物件は前オーナーと交わしている賃貸借契約を引き継ぎます。

そのため、入居者の契約内容を確認することが重要です。

例えば、入居者の家賃が周辺家賃よりも高い場合は、オーナーが変わったことで入居者が家賃の値下げ交渉をしてくる可能性があります。

値下げ交渉がなくとも、入居者が退去した後に家賃を相場に合わせて下げる必要があるため、注意が必要です。

オーナーチェンジ物件は入居者がすでにいるというメリットがあるため、購入直後に家賃収入を得ることが出来ます。

ただし、注意点も多いため、それを理解したうえで購入する物件を慎重に選ぶことが必要です。

この記事を不動産投資を検討する際の参考にして頂けると幸いです。

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