不動産投資の減価償却とは?

不動産投資の減価償却とは?基礎的なことをざっくりご紹介!

今回のコラムでは、マンション経営における減価償却の基礎についてご紹介していきます。

マンション経営における減価償却費

皆さんは、マンション経営に取り組んだ際、家賃収入と経費の確定申告が必要になることは既にご存じかと思います。マンション経営の場合、家賃収入から管理費や修繕費など必要経費を差し引いた不動産所得に対し、所得税がかかるので、経費の申告がポイントです。
必要経費は管理費、修繕費の他にも、不動産取得税、固定資産税、物件購入時の諸費用なども対象になるため、経費として申告し、マンション経営の収支を税務上赤字にすることが可能です。また、申告をする上では、建物の減価償却費の理解が不可欠となります。通常、経費は発生した年だけのものであり、次年度に繰り越すことはできません。しかし、現物の資産である不動産の場合、購入費を所定の年数で分割し、経費として割り当てることができます。この仕組みを「減価償却」と言います。しかし、この場における購入費に土地代は含まれません。なぜなら減価償却することができるのは、経年に伴って劣化が進んでいくものに限られるからです。

減価償却費の計算方法

減価償却費の処理には「定額法」と「定率法」の二通りの方法があります。しかし、マンションやビルといった建物は定額法での償却に一本化されており、購入にかかった費用を耐用年数で割ることで、算出される金額を毎年経費計上していきます。

減価償却費の計算式は次の通りです。
「減価償却費=建物価格×償却率」

減価償却費を計算する際、土地の価格は含まれないので、まず購入時の消費税額から建物の価格を割り出す必要があります。

建物価格の計算式は次の通りです。
「建物価格=購入時にかかった消費税額÷消費税率」
例えば、購入価格が3,000万円、消費税が100万円(消費税率10%)の場合、上記の建物価格の計算式にあてはめるとこのようになります。
建物価格:100万円(購入時にかかった消費税額)÷0.1(消費税率10%)=1,000万円
土地価格:3,000万円(購入価格)-1,000万円(建物価格)-100万円(消費税額)=1,900万円

これで、建物価格が割り出すことができたので、次に減価償却費の計算式を「減価償却費=建物価格×償却率」を使います。
償却率ですが、国税庁の「減価償却資産の償却率表」で見ることができます。
(償却率は建物の構造、取得時期、耐用年数によって異なります)
▼国税庁「減価償却資産の償却率表」はこちら
https://www.nta.go.jp/law/joho-zeikaishaku/shotoku/shinkoku/070412/pdf/3.pdf

▼構造/耐用年数
・木造・合成樹脂造:22年
・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造:47年

▼金属造は骨格材の肉厚によって耐用年数が変わります
・4㎜を超えるもの:38年
・3㎜を超え、4㎜以下のもの:27年
・3㎜以下のもの:19年

新築の物件の場合、償却率表に当てはめると確認でき、中古の物件の場合は、耐用年数を割り出す計算式があります。下記の式を参考にして計算してみてください。

▼一部経過した物件
耐用年数=(法定耐用年数―経年年数)+経過年数×0.2

▼耐用年数を過ぎた物件
耐用年数=法定耐用年数×0.2

注意点

減価償却費が他の経費と大きく違うのは、経費でありながら支出を伴わない点です。減価償却費を活用することで、実際にお金を使わなくても、損失とすることができ、確定申告の際に税金を抑えることができます。
しかし、注意点もあります。償却をした物件は、償却した分を取得費から差し引かれるので売却する際に譲渡税が高くなります。

例えば、購入価格が3,000万円(償却した分が1,000万円)の不動産が購入時と同じ金額で売れた場合、3,000万円(譲渡収入)-2,000万円(取得費)=1,000万円(譲渡所得)となります。
1,000万円分の償却がされているので、取得費は2,000万円。購入時と同じ3,000万円で売れた場合、譲渡所得が1,000万円となり、それに対して税金がかかります。
減価償却をすることで、保有している時の税金が減りますが、売却するときには税金が増えるということになります。

最後に

今回は減価償却費の基礎知識に関してご紹介しました。減価償却費は不動産投資に取り組む上で重要な知識になります。減価償却費の計算では聞き慣れない言葉も多く、難しく感じるかもしれませんが、税理士など専門家にも相談ができますので、初めての方でも、不動産投資に取り組むことができます。弊社のオーナーも半数以上が初めての方になります。まだ知らない方も将来の資産形成として検討されてみてはいかがでしょうか。

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