不動産購入時の売買契約書とは?契約時の注意点を解説!

不動産を購入するに際して、必ず売買契約書を締結する必要があります。
しかし、初めて不動産の売買をする方は、売買契約書にはどのようなことが記載されているのか知らない方も多くいらっしゃるのではないでしょうか?

売買契約書に記載のある内容については、あとになって「聞いてない」「知らない」が通用しません。
トラブルに巻き込まれ、損害を被らないためにも売買契約書にどんな内容が記載されていて、特に重要な注意点を理解しておく必要があります。
今回はその売買契約書の内容や、チェックポイントを解説していきます

不動産購入における売買契約書とは?

不動産を購入する際には、売買契約書を取り交わす事になっています。不動産の取引は、金額が非常に高額であるため、たくさんの取り決めがあります。

売買契約書には、対象となる不動産の取引条件や、契約内容が明文化されています。

一つ一つの取り決めについて細かく記載されているため、文字の量は膨大になります。
買主・売主の双方にとって納得の行く取引ができる、お互いに不利益を被ることなく売買契約を完結できることを目的として作られるものですが、文字数が多いため、なんとなく読み飛ばしてしまうケースも少なくありません。

また、専門用語など専門的な内容もたくさん記載されています。きちんと理解せず、あとになって聞いてない、知らないなどとならないように特に注意するべきポイントを抑えておく必要があります。

売買契約書の内容の項目、注意点は?

1,対象となる不動産の情報
対象となる不動産の所在地、地番等が記載されています。

2,売買代金
買主が購入したい代金・売主が売却したい代金が記載されています。

3,手付金の額
不動産の売買契約締結には、売買契約書と併せて手付金が必要になります。買主が売り節に対して支払う手付金の金額が記載されています。

4,売買代金の支払日
売買金額から手付金の額を差し引いた残代金を支払う時期が記載されています。

5,所有権移転・引き渡しの時期
売買代金を全額支払った時点で所有権移転が発生する等の胸が記載されています。

6,瑕疵の責任
売主から買主への引き渡しが完了したあと、一定期間内において対象の不動産に瑕疵が見つかった場合に売主側が瑕疵担保責任を追う旨の記載がされています。中には売主が瑕疵担保責任を追わないケースもあるので、きちんと確認しましょう。

7,物件状況報告
売主側は売買契約締結時点での不動産の物件状況を買主側に説明しなければならない旨の記載がされています。前述の瑕疵の責任とも関連するため、正確な記載と確認が必要です。

8,手付解除
何らかの理由で手付解除期間に売買契約を解除する場合、解除を申し出たのが買主側であれば手付放棄、売主側であれば、買主に対して手付金の倍返しする旨の記載がされています。

9,債務履行を怠った際の契約解除、違約金
買主、売主の双方が売買契約に際しての債務履行を行った際の契約解除及びその際の違約金についての記載がされています。万が一に備えて、自分に不利にならないようにここに記載されている内容は確認しましょう。

10,融資特約
不動産購入の際には金融機関から融資を受けるのが一般的です。万が一、買主が金融機関から融資を受けることができなかった場合、白紙撤回することができる旨の記載がされています。
なお、ここに記載がないと万が一融資が下りなくても解約ができない、もしくは高額の契約金を支払うことになりますので、記載されているかは必ず確認しましょう。

11,売買対象面積・測量・代金精算
対象となる不動産の対象面積や測量結果などが記載されています。もし、売買契約を締結したあとに測量を行う場合、登記簿に記載された面積との相違が生じた際に差異の分に関して別途代金の精算を行うのか、それとも生産せずそのまま行くのかといった取り決めが記載されています。

12,境界の明示
もし、境界標がない場合には、売主側に境界標の設置を求めなければなりません。売主は、隣の土地所有者との境界を買主に対して明示することになっている旨の記載がされています。

13,抵当権の抹消
売主側は、所有権が移転する日までに抵当権や賃借権など買主への所有権移転が阻害される要素を抹消しなければならない旨の記載がされています。

14,所有権移転登記
売主側は、売買代金を受領したと同時に買主への所有権移転登記をしなければならない旨の記載がされています。

15、引き渡し前の対象不動産の滅失や毀損
売買契約締結から引き渡しの間の時期に、天災などが理由で対象不動産が滅失、毀損してしまった際には売買契約が解除になる旨の記載がされています。
また、それまでに買主側から受け取っている手付金や売買代金など、売主は金額を無利息にて返還しなければならない旨の記載がされています。

チェックし忘れてしまうと損する可能性のあるリスクとは?

売買契約をチェックし損なうと後々損をする可能性があるものをピックアップします。
特に、「お金が絡む」ものについては必ずチェックするようにしてください。

1,登記簿の面積と実際の面積が異なる場合
登記簿の面積と実際の面積が異なる場合には、「どちらの面積を元にして売買価格が決定されたのかを確認するようにしましょう。
前述で触れたように、登記簿の面積と実際の面積が異なっても売買価格は変わらない旨の明記がされていれば問題有りません。
しかし、「登記簿の面積〈実際の面積」のケースで、登記簿の面積を元にして売買代金が決定されていた場合、増えた面積分の代金を上乗せされてしまう可能性もありますので、要チェックです。

2,所有権移転登記費用に関して
売主側は、売買代金を受け取った段階で所有権の移転登記をしなければなりません。移転登記をするのは売主ですが、費用は買主負担と記載があるケースがあります。買主がこれを見落とすとあとになって知らない、聞いてないとトラブルになることもあるので、どちらの負担であるのかをチェックしておきましょう。

3,融資特約の有無について
金融機関から融資を受ける際に、事前審査を通ったからと言って本審査が通るとは限りません。どんな方でも100%本審査が通るとは限らないのです。
融資特約は、万が一金融機関の審査がアウトになった場合に契約自体を白紙撤回できるというものですが、この記載がなく審査が通らなかった場合には高額な違約金を支払わなければならなくなるケースもあります。融資特約が明記されているかどうか、必ずチェックするようにしてください。

売買契約書で損しないようにするためには?

1,契約締結する前に余裕を持って契約書をチェックする
契約直前に契約書を受け取ってもなかなか目を通しきれないケースが多いです。そのため、余裕を持って契約書の内容をチェックすることが大切です。
また、素人目線ではチェックに限界があります。トラブルなく、不動産購入を行いたい場合には、特に競売など特殊なケースに置いては弁護士を始めとした法律の専門家に相談をするなどして契約内容のチェックをしてもらうことをおすすめします。
専門家にチェックを依頼するに際しては2万円〜5万円程度の費用がかかりますが、後々のトラブルを考えれば無駄なお金にはなりません。

2,わからないことは必ず担当者に確認する
契約書に書いてある内容で、素人では見慣れない言葉も多く出てきます。
わからないからと言って「まあいいか。」と済ませては絶対にいけません。

契約書に書かれていることは、理解していなくても全てご自身が承認したことになりますので、わからない内容に関しては不動産会社の担当者に確認してください。
後々のトラブルを避けるためにもわからないことは必ず確認しましょう。

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