節税目的の不動産投資で失敗しやすい人とは?リスクを回避する基礎知識

節税目的で不動産投資を検討しているものの、節税に失敗する事があると聞いて不安に思う人はいるはずです。確かに失敗する原因はいくつかありますが、事前に想定、対処しておくことでリスクを下げることはできます。
今回は節税目的の不動産投資が失敗するケースや対処方法を解説していきます。

不動産投資で節税できる税金の種類

まず、不動産投資をすることで節約できる税金にはどのようなものがあるのか、一通り見ていきましょう。

所得税
所得税は個人の所得にかかる税金であり、収入から経費を差し引いた所得額に税率をかけて算出されます。所得の種類として給与・事業・配当・譲渡などがあり、多くの人に関係があるのは給与所得です。
不動産投資による所得も、不動産所得として扱われます。多くの高所得者にとっての悩みの種である所得税。所得が増えるほど、支払う所得税が高くなります。

所得金額が1,800万〜4,000万未満の場合の所得税率は40%、4,000万以上だと45%にも及びます。いくらか控除があるとはいえ、所得の多くを税金で引かれてしまう仕組みです。不動産投資を行うことで所得税の節税につながることもあります。

住民税
所得税に並んで、節税したいのが住民税です。正確には都道府県民税と市町村民税といいますが、地方自治体が実施する行政サービスを維持するためのコストを住民で分担して支払う税金です。
具体的には、地域の教育・福祉・防災といった分野のために使われます。住民税は主に、所得によって決まる「所得割」と、一律に課される「均等割」の2つの合算で計算されます、
この他に、独自の税金が上乗せされることもあります。例えば環境税や森林税などです。所得税と同じく、所得金額が多いほど住民税も高くなり、住んでいる地域によっても変動します。不動産投資をすることにより、住民税も節税できる可能性があります。

相続税
まだ自分には関係ないと思う方も多いかもしれませんが、いずれ多くの人が直面するのが相続税です。被相続人(亡くなって相続をされる人)が残した現金、有価証券、土地、建物といった遺産を相続する際に発生する税金のことを意味します。
この相続税の計算で重要となってくるのが相続税評価額です。現金ならすぐわかりますが、土地や建物などは調査しなくてはわかりません。評価額の算出は相続税法や国税庁の通達によって行われます。
評価額から基礎控除額を差し引いた額に、税率をかけることで相続税額が算出されます。なお、土地や建物の評価額は、所得額より低く計算されます。よって現金よりも相続税を抑えやすいので、不動産投資は相続税対策としても有効とされています。

贈与税
亡くなったあとではなく、生前に個人から財産を渡されたときに発生するのが贈与税です。課税方法には「暦年課税」と「相続時精算課税」の2種類があり、「暦年課税」は1月から12月の年間で贈与された財産の価値で決まる方式です。
「相続時精算課税」とは、60歳以上の祖父母や、父母が20歳以上の子供や孫に贈与するとき、2,500万円までは贈与税が発生しない仕組みです。累計2,500万円を超えた分については20%の贈与税が掛かりますが、うまく利用することで生前に大きな財産を子や孫に移せるのがメリットです。

所得税と住民税〜不動産投資でかかった経費を計上できる〜

不動産投資をする大きなメリットとして、経費計上ができるという点があります。例えば、年間で1,000万円の収入を得たとしても、経費が700万なら所得は300万円。所得税は収入にかかるわけではなく、所得にかかるものです。
経費計上をすることで、所得を圧縮でき、所得税や住民税を少なくできます。ただし、何でも経費にできるわけではなく、事業に関連した経費のみに限られます。
不動産投資で計上できる経費一覧
・減価償却費
・修繕費
・仲介手数料
・管理費
・火災保険料、地震保険料
・租税公課
・借入金利息
上記の中で、最も重要なのが建物の減価償却費です。計上する金額が大きく、毎年計上できるので、節税のための大きな手助けとなります。物件で定期的に発生する修繕費も、経費計上できます。

節税目的の不動産投資で失敗しやすい人

年収900万円以下の人はリスクが大きい
不動産投資の節税効果を十分に受けられるのは、年収900万円以上のサラリーマン。給与所得が900万円を超えると、所得税率がおよそ33%になり、譲渡税率との差が開きます。減価償却期間中におけるリターンが大きくなるのです。

これに対し、例えば年収700万円の人が3,000万円の物件を入手しても、節税できるのはおよそ10万円程度にとどまります。この程度の節税では、不動産投資によるリスクに見合っているとは言えません。

・黒字経営であれば青色申告で特別控除を受ける方法がある
家賃収入が多くて利益が出た場合でも、青色申告で特別控除を受けることで節税できる可能性があります。青色申告をするには複式簿記による帳簿付けが必要ですが、65万円の控除を受けられます。

・毎年の所得が安定しない人は節税の恩恵を受けにくい
不動産投資の節税は他の所得との合算で所得税、住民税を少なくすることが前提です。よって毎年の給与所得が安定している会社員のほうが、より節税の恩恵を受けられることになります。これに対し、外資系の会社員や自営業など毎年の所得が安定していない方は、所得が少ない年には減価償却などによる節税効果が出ないこともあります。

節税効果が出やすい物件、出にくい物件

・木造築古物件は減価償却を大きく取れる
不動産投資で節税に成功しやすいのは、木造の築古物件です。
その理由として、法定耐用年数22年と短いことが挙げられます。法定対応年数が短いということは、RC造などと同じ金額・築年数の建物だとしても毎年の減価償却費が大きくなるからです。

法定耐用年数が切れた中古物件なら、法定耐用年数×0.2と、短い年数での減価償却ができます。このように木造築古物件はそうでない物件と比べて減価償却費を大きく取ることができます。

・新築区分マンションの節税効果が高いのは初年度だけ
築古・木造物件に対して、新築区分マンションは節税効果が出づらい傾向があります。その理由として、減価償却期間が47年と長く、毎年計上できる減価償却費が少なくなることが挙げられます。
新築マンションで大きな節税効果を実感できるのはおそらく初年度のみです。初年度は登記費用、金融機関の手数料、仲介手数料といった諸費用を計上できますが、2年めからは計上できなくなるためです。
翌年度以降、「思ったよりも節税できていない」と感じてしまうかもしれません。節税効果が低くなり、不動産投資の収支が黒字になると、損益通算での節税もできなくなり、逆に納税義務が発生します。給与所得のある会社員は納税額が増えてしまい、不動産投資をする前より手取りが減ってしまうリスクもあります。

不動産投資における節税に失敗しないために

・節税目的だけで始めない
不動産投資において節税は大きなメリットの一つですが、それだけに心を奪われるのはリスクがあります。新築のマンションで大きな節税効果が望めるのは初年度だけで、長くは続きません。

木造の築古物件は節税効果が出やすいとはいえ、減価償却期間が終了して黒字転換すれば、不動産投資での節税は見込めなくなります。思ったような節税効果が出ないと、後悔することも。。

そこで、不動産投資の大きなメリットである、長期的に安定した収入を得られることにも目を向けましょう。ローンの返済を完了すれば、その後の家賃収入のほとんどが収益になり、毎月安定した収入がっ入ってくることになります。それほど節税はできなくても副収入を得られる安心感は大きいはずです。

・物件選びに気をつける
節税目的で考えたとき、「どのような物件でもいいから節税に利用しよう」と考えるのは危険です。不動産投資における主なリスクに、空室リスクや家賃減額リスクがあります。立地が良くないと入居者が十分に集まらず、収益どころか負債が膨らんでしまう可能性があります。
人気のない土地は家賃相場が下落し、投資している物件においても、入居者から家賃減額の要求があるかもしれません。築古物件は節税効果が出やすいとはいえ、新築や築浅の物件より人気は低いです。
木造物件はSRC造などの他の構造と比較すると火災や地震など災害に弱い傾向があるので注意が必要です。
どの場所にどんな物件を建てるのか、慎重に考えてから決めましょう。

・購入する前から出口戦略を検討する
不動産投資を始める前に、最終的に物件をどう処分する予定にするのか、出口戦略を考えておくことも重要です。物件の売却をする場合は、譲渡所得税が掛かります。
短期譲渡所得税は特に税率が高いため、基本的に長期譲渡所得税で考えることになります。その場合は最低でも5年は物件の所有を続けることが必要です。譲渡所得税を支払うことでそれまでの節税効果が帳消しになってしまわないか、事前にチェックしておきましょう。

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