【年収別】買える不動産と投資スタイル
「自分の年収では不動産投資は無理・・」と思っている方もいるかと思いますが、実際には年収500万円以下から不動産投資を行っている方もたくさんいます。今回は、どんな人がどんな物件を買っているのか、年収別の目安をご紹介します。
年収400万程度〜 区分マンションからスタート
まず、サラリーマンの平均所得の水準に近い400万円〜500万円の場合です。
マイホームの場合だと住宅ローンの借入可能額は年収の5倍〜7倍程度ですが、投資物件の場合は年収10倍程度まで融資を受けられる可能性があります。
そのため、頭金を物件価格の2〜3割入れれば、5,000万〜6,000万円の一棟アパートを購入することも不可能ではありません。物件の評価額や資産背景によっては、頭金なし、または1割り程度でもありえます。
ただ、このくらいの年収で初めて不動産投資をする方には、不安もあるでしょうし、いきなり一棟アパートは荷が重いかもしれません。
そういった方は、まずは区分所有物件からスタートし、家賃収入を得て、不動産投資の醍醐味と投資の流れを勉強してはいかがでしょうか。
例えば、区分所有のワンルームマンションでしたら、東京23区内でも500万円前後、表面利回り10％以上の掘り出し物件が見つかる可能性もあります。
資金調達方法としては、できれば全額現金か、融資を受ける場合も価格の5割り程度までに抑えるほうがいいでしょう。というのも、都市銀行は投資用のワンルームマンションに対する融資に消極的で、ノンバンク系から借り入れることが多くなります。しかし、ノンバンク系は金利がやや高めですし、借入金額を多くしすぎるとキャッシュフローが悪化する恐れがあるからです。
区分所有物件を一戸購入し、何年か運用して賃貸経営の実績を作ってから、余裕ができたら2戸、3戸と買い増してみる。そして、手持ちの物件を担保に融資を受けて一棟物件を購入するというステップを踏むのがいいのではないでしょうか。
年収700万円程度なら新築の一棟物件の購入も可能
年収700万円〜800万円になると、無理なく一棟物件を購入できるケースが多くなります。最近では、新築物件の売り出しも増えているため、選択肢が広がっています。
例えば、神奈川県の川崎市や横浜市では、満室想定利回りが7〜8％代の新築物件が6,000万円前後で販売されています。
東京23区内では、新築物件は利回り7％前後、7,000〜になり、築5年前後の中古物件なら利回り8〜9％、23区内に限らなければ6,000万円前後の物件もそれほど珍しくありません。
自己資金を2〜3割用意できれば、1億円程度の一棟物件も購入可能な範囲に入るでしょう。
購入後2〜3年、賃貸経営をしてローン返済を勧め、家賃収入から経費を引いた残りのキャッシュを積み立てて再び自己資金を増やしていけば、銀行も実績として認めてくれます。そうなると、2棟目の融資も受けやすくなるので、徐々に資産を増やしていけるようになります。地方銀行や信用金庫は返済実績を重視するため、こうした金融機関との取引実績を積むことが次のステップに繋がるでしょう。
年収1,000万円以上なら選択肢は広がる
年収1,000万円以上の方になると、選択肢は一気に広がります。価格が1億〜2億円程度、利回りが8〜9％程度の一棟物件を頭金1〜2割で購入するケースが多くなります。
仮に同じ利回りの物件でも、購入価格が大きい方が手取り収入も大きくなります。そのため次の投資に回せる自己資金も早く増えるため、それだけ資産形成のスピードアップができるわけです。可能な範囲で大型物件を取得して、2〜3年経ったら次の投資を検討し、積極的に資産を増やしていくというスタイルです。
個人所得税で税率40％が適用される課税所得1,800万円超、4,000万円以下の方は、住民税10％を合わせると収入の50％が税金となり、半分しか手元に残りません。このくらいの高額所得の方は、必要経費として計上できる建物の減価償却費の割合が大きい投資物件を選ぶなど、所得税の節税を想定した不動産投資を検討することも大切です。
高額所得層は法人化を視野に入れた不動産投資が必要
さらに、個人所得税が高い方は、法人化を視野に入れた不動産投資も必要です。というのも、個人のままで不動産所得を給与所得と合わせてしまうと資産規模が大きくなった分、税金の支払いも大きくなり、手取り収入は思ったように増えなくなるからです。維持管理の手間やコストがかかるような物件が増えてしまうと、手取り収入が赤字になる恐れもあります。
そこで、配偶者や子、親などを役員や社員にした会社を作り、不動産をその会社の所有にします。家賃収入を会社の収入とし、会社から役員報酬や給与を家族に支払います。所得税は課税所得が低いほど、税率も低くなるため、複数の人数に所得を分散することによって税額を減らせます。これが「所得分散効果」による節税です。
法人化に伴い、様々な経費がかかるため、すべての人が法人化によって節税できるとは限りません。以前は、サラリーマンで年収2,000万円以上の高額所得者にならないと、法人化の恩恵はないと言われていました。
しかし現在、法人税率は30％以下（課税時期と法人の規模等で異なる）に引き下げられ、一方で個人所得税の最高税率は45％と引き上げられました。つまり、個人は増税、法人は減税になったのです。そのため、これから不動産投資を行う場合には、給与所得が年収1,000万円を超えてくるくらいから法人化の検討が必要になってくるケースもあります。
今後は、税務に精通した専門家に相談しながら不動産投資をすることが、ますます重要になってくるのではないでしょうか。
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