戸建ては、土地と建物
に分けて考える。

01築50年の一戸建ての売却相場はいくらですか。

建物の値段はほぼ見られません。木造の場合、帳簿のうえでの価値は20年あまりで無くなる扱いです。つまり築50年の戸建ての値段は、ほぼ土地の値段です。

そこから先で差がつくのは、買い手が誰かです。建て替え前提で買う方には、解体の費用と建てられる家の大きさで値段が決まります。直して住む・貸す方には、傷みの程度と直す費用で決まります。同じ物件でも、当てる先を間違えると数百万円変わります。

上のフォームに土地と延床の広さを入れていただくと、同じ市区・同じ築年帯の成約から幅が出ます。

02実家を相続したあと、売るまでに何をすればよいですか。

順番が大事です。値段の話より先に、次の3つが要ります。

• 相続の登記 … 名義がご本人になっていないとお売りになれません。ここがいちばん時間を食います
• 他の相続人の方の合意 … 共有のままだと1人では動けません。誰が売るのか、お金をどう分けるかを先に決めます
• お荷物の片づけ … 全部でなくて構いません。写真を撮れる状態になっていると募集が進みます

そのうえで、売る時期には税の区切りがあります。相続してから一定の期間内にお売りになると、譲渡の所得から差し引ける仕組みがあります。期限があるので、片づけを待っているうちに過ぎることがあります。先に日付を確かめてください。

03空き家を相続して3年以内に売るとどうなりますか。

亡くなった方がお一人でお住まいだった家屋とその敷地をお売りになる場合、一定の条件のもとで譲渡の所得から差し引ける仕組みがあります。期限は「亡くなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」で語られます。つまり単純に3年ではありません。

条件には、昔の耐震基準で建てられた家屋であること、お売りになるまで人が住んだり貸したりしていないこと、耐震の工事をするか取り壊してからお売りになること、といったものが含まれます。細かいので、必ず税理士の方にご確認ください。

当社がお手伝いできるのは、その条件に当てはめやすい売り方(取り壊すかどうか、引渡しの時期)を先に組むことです。ここは値段と同じくらい手取りに効きます。

04空き家は売れますか。解体してから売るべきですか。

売れます。ただし「解体してから」が得とは限りません。

• 建物があるうちは、直して使う買い手にも当てられます。解体すると、その層が消えます
• 解体の費用は売主様の持ち出しです。更地にしたぶん値段が上がるかどうかは、土地の形と広さで変わります
• 再建築ができない土地では、解体すると建て直せません。値段が大きく落ちます

先に、建物ありのままと更地にした場合の両方の見込みをお出しします。そのうえでお決めください。

05家を1000万円で売ったら税金はいくらですか。

売った値段ではなく、買ったときより高く売れたぶんに掛かります。買ったときの値段と、買うとき売るときに掛かった費用を差し引いて、残った利益に課税されます。1,000万円でお売りになっても、買ったときが1,500万円なら利益はありません。

ご自宅だった場合は、利益から最大3,000万円を差し引ける仕組みがあります。また、持っていた期間が5年を超えるかどうかで税率が変わります。

いちばん困るのは、買ったときの値段が分からない場合です。契約書が無いと、売った値段の5%を買った値段とみなす扱いになり、利益が大きく出てしまいます。ご売却を考え始めた時点で、まず契約書を探してください。最後は税理士の方にご確認ください。

06土地と建物、どちらの値段で見られているのですか。

両方です。上のフォームからお送りする簡易査定書では、その取り分を分けてお見せします。土地は市区の路線価の水準から、建物は木造の建て直しの費用と築年数の残りから置いた比で分けています。

この分け方が分かると、「リフォームにいくらまで掛けて良いか」の判断ができます。建物のぶんがもう小さい物件に大きなお金を掛けても、そのぶんは値段に乗りません。

土地の相場のページもあわせてご覧ください。