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パークタワー東雲は、いくらなら買っていい価格か
東京都江東区東雲１丁目／2014年3月築・585戸／成約データ100件以上から集計
物件概要
- 所在地
- 東京都江東区東雲１丁目
- 交通
- 東京地下鉄有楽町線「辰巳」駅徒歩10分／東京臨海高速鉄道「東雲」駅徒歩7分
- 築年月
- 2014年3月（築12年）
- 階建
- 地上43階建・地下1階
- 総戸数
- 585戸
- 構造
- RC
- 土地の権利
- 所有権
- 分譲会社
- 三井不動産レジデンシャル
- 施工会社
- 清水建設
- 管理会社
- 三井不動産レジデンシャルサービス
- 管理形態
- 管理会社に全部委託
- 管理員
- 日勤
- 学区（目安）
- 東雲小学校／深川第五中学校
当社が把握している建物情報です。管理形態や設備は変更されている場合があります。誤りにお気づきの場合はお問い合わせからお知らせください。
パークタワー東雲はどう売られてきたか
売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）
直近5年に成約した50件以上（売り出し価格と成約価格の両方が取れているもの）から集計しています。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。
パークタワー東雲が選ばれている理由
当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。
賃貸の成約50件以上では、募集開始から契約までの中央値が15日でした。住みたい人が途切れないエリア・棟だということの、いちばん素直な証拠です。
成約坪単価の中央値は3〜6年前の360万円から545万円になりました。買ったあとの資産価値という観点で見ておきたい数字です。
修繕積立金は江東区の築10〜20年の相場（194.5円/㎡）より高めです。毎月の負担は増えますが、そのぶん大規模修繕のときに一時金を求められる可能性は下がります。
東京臨海高速鉄道「東雲」駅から徒歩7分です。ほかに東雲駅も使えます。
ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。
いま、この棟では28件が売り出されています。うち2件は当社のAI査定レンジより安い値付けです。
パークタワー東雲を貸した場合、どのくらいの利回りか
投資でお考えの方が最初に見る2つ（貸したときの家賃と表面利回り）と、いま出ている住戸の値幅を、はじめに帯でお出しします。細かい数字と根拠はこのページの下に置いてあります。
年間の想定家賃 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室の期間は入っていません。手元に残る利回りはこれより下がります。
募集中の表示家賃ではなく、実際に借り手が決まったときの家賃を集計しています（30件以上）。階・向き・室内の状態で上下します。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。値幅は9,800万〜1億6,000万円（100万円単位に丸めた幅）。当社のAI査定レンジより安い値付けは2件あります。住戸ごとの内訳は出していません。
ここまでは棟全体の帯です。ご希望の広さ・予算を入れていただくと、この棟で条件に合う住戸が出たときに、担当からお部屋の実際（階・広さ・価格）をお送りします（無料）。
条件に合う住戸が出たら知らせてほしい帯にしているのは、お部屋ごとの階・向き・室内の状態で金額が動くためです。1件ずつの価格や号室は出していません。利回りは実際の運用を約束するものではありません。
この住戸について問い合わせる
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パークタワー東雲は、階でいくら変わるか
地上43階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有70.4㎡・2LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。
- 低層1〜13階12,560万円成約27件
- 中層14〜26階12,970万円成約56件
- 高層27〜38階13,310万円成約58件
- 最上階層39〜43階13,810万円成約31件
同じ広さ（専有70.4㎡）でも、低層（1〜13階）と最上階層（39〜43階）では中心値で約1,250万円（10%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。
帯はどれも専有70.4㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。
いま売り出されている価格は、高いのか安いのか
このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した3.6万件以上で確かめたところ、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。残りの47.9%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。
この棟の実際の成約価格
見出しの数字は直近3年に成約した住戸の中央値です。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。
成約坪単価の推移
成約年（推定）ごとの坪単価の中央値です。掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は表示していません。価格そのものではなく坪単価で見ることで、その年にたまたま広い住戸が売れた影響を除いています。
間取り別の成約価格
帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。
間取り別の数字を表で見る
| 間取り | 成約件数 | 中央値 | よくある価格帯 | 専有面積 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 2LDK | 100件以上 | 6,580万円 | 5,580〜8,010万円 | 63.1㎡ | 322万円 |
| 3LDK | 50件以上 | 7,150万円 | 6,180〜10,160万円 | 72.0㎡ | 328万円 |
| 4LDK | 5件以上 | 7,070万円 | 6,780〜7,280万円 | 86.5㎡ | 270万円 |
近隣で比較検討されている棟
同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・大手分譲・駅から6〜10分・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。
地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較対象の棟です
| 棟名 | 駅・徒歩 | 築年 | 階建 | いまの売出 | 成約㎡単価 | AI査定㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ●パークタワー東雲この棟 | 辰巳徒歩7分 | 2014年（築12年） | 43階 | 9,800〜16,000万円 28件 |
164.9万円 | 187.0万円 |
| 1ベイズタワー&ガーデン | 新豊洲徒歩6分 | 2016年（築10年） | 31階 | 7,900〜24,000万円 19件 |
183.1万円 | 216.2万円 |
| 2シティタワーズ豊洲ザツインサウスタワー | 豊洲徒歩10分 | 2009年（築17年） | 48階 | 11,200〜19,600万円 23件 |
176.3万円 | 202.7万円 |
| 3ブリリア有明スカイタワー | 国際展示場徒歩9分 | 2011年（築15年） | 33階 | 6,200〜18,000万円 39件 |
147.4万円 | 180.3万円 |
| 4ザ・クレストタワー | 月島徒歩6分 | 2004年（築22年） | 32階 | 7,000〜19,800万円 7件 |
166.4万円 | 197.2万円 |
| 5シティタワーズ豊洲ザシンボル | 豊洲徒歩6分 | 2009年（築16年） | 44階 | 11,400〜39,800万円 51件 |
182.8万円 | 207.8万円 |
| 6ブリリアマーレ有明タワー&ガーデン | 有明テニスの森徒歩8分 | 2008年（築17年） | 33階 | 8,400〜31,800万円 38件 |
149.0万円 | 196.5万円 |
価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。
買ったあと、毎月いくらかかるか
江東区の築10〜20年のマンション（370棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。
同じエリア・同じ築年帯の相場は284.5円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。
同じエリア・同じ築年帯の相場は194.5円/㎡。相場より高めですが、そのぶん修繕に向けた積立は厚いと考えられます。
専有70.4㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月51,700円ほどが目安です。
修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。江東区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。
貸した場合の賃料と利回り
表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。
パークタワー東雲のこと、聞いてみた
このページに出ている数字を、会話のかたちにしたものです。上のグラフや表を読むのが面倒なときは、こちらからどうぞ。
パークタワー東雲、気になってるんだね。東京都江東区で、りんかい線の東雲駅から徒歩7分の場所だよ。
はい。駅までの距離はどうかなと思っていて。他に使える駅はありますか。
東京地下鉄有楽町線の辰巳駅も徒歩10分で使えるよ。2路線が歩ける範囲にあるのは動きやすいと思う。
2駅使えるのはいいですね。建物自体はどんな感じの規模なんでしょうか。
2014年3月の築で築12年。地上43階・地下1階建てで、総戸数585戸。構造はRCで、土地は所有権だよ。
585戸ってかなり大きいですね。それだけ戸数があると、管理面では違いが出るものですか。
一般論だけど、戸数が多いほど管理組合の規模も大きくなるね。43階の高層だから、その分の設備も持っている建物になる。
なるほど。周りの環境も知りたいです。子どもがいるので、園や学校が近いと助かるんですが。
半径500m以内だと、ナーサリールームベリーベアー東雲Ａｎｎｅｘが28m。かなり至近だね。
28mって、ほぼ目の前じゃないですか。他にもあったりします？
保育園夢未来東雲園が106m、ＹＭＣＡオリーブ保育園が124m。みんなのみらいをつくる保育園東雲が162mで、江東区東雲保育園が181mだよ。
選択肢が多いのは心強いです。小学校はどのくらい離れていますか。
江東区立東雲小学校が393m。あと緑地系だと、東雲緑道が152m、東雲二丁目が284mのところにあるね。
緑道が152mなら、散歩コースにちょうどよさそうですね。他の公園もありますか。
東雲水辺が351m、東雲が417m。この距離感でいくつか点在している立地ではあるよ。
わかりました。それで、価格はどのくらいを見ておけばいいでしょうか。
AI査定だと、27階・70.3㎡の2LDKの想定で、13100万円から15792万円のレンジ。真ん中が13160万円だね。
けっこうな金額ですね。坪単価にするとどれくらいになりますか。
その想定で618.6万円/坪。直近の成約坪単価は394.0万円という数字も出ているよ。
江東区全体と比べると、この棟はどのあたりの水準になるんでしょう。
江東区の中央値は674棟で204.0万円/坪。それと比べると、この棟はかなり上の位置にある棟だね。
やっぱり上のほうなんですね。ここ最近の値動きも気になります。
この棟の成約坪単価は、2025年が564.0万円/坪で10件、2026年が573.0万円/坪。1.6%上がっている計算だよ。
件数はどうでしたか。取引の数も知っておきたいです。
2026年が10件、2025年は21件だね。あと、もし将来貸すことを考えるなら、参考の数字もあるよ。
あ、それは聞いておきたいです。70㎡くらいだとどれくらいなんでしょう。
東雲駅まわりで70㎡〜の帯は47件、家賃の中央値が29.0万円/月。50〜70㎡の帯だと96件で25.0万円/月だよ。
ありがとうございます。数字のイメージがだいぶつかめました。一度、現地を見に行ってみます。
※この対話は、当社の保有データをもとに構成した解説コンテンツです。実在の会話ではありません。
この棟で売却をお考えの方
当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。
パークタワー東雲の購入よくある質問
パークタワー東雲でいま売り出されている価格は割高ですか？
売り出し中の28件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが2件、レンジの中が21件、レンジより高いものが5件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。
パークタワー東雲の価格は上がっていますか？
坪単価の中央値は3〜6年前の360万円から545万円へ、51.4%上がっています。直近3年の成約価格の中央値は11,130万円です。
パークタワー東雲を買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？
㎡あたりの月額は管理費250円・修繕積立金485円です。江東区の築10〜20年のマンション370棟と比べると、管理費は「相場並み」、修繕積立金は「相場より高い」水準です。
市場に出る前にお知らせできる場合があります
この棟で売り出し前の情報が入り次第、市場に出る前にお知らせします。
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