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ビーコンタワーレジデンスは、いくらなら買っていい価格か

東京都江東区東雲１丁目／2009年1月築・440戸／成約データ190件から集計

ストリートビュー（撮影2023-09） / Google

地図国土地理院

撮影時期によっては現在の外観と異なることがあります。

物件概要

所在地: 東京都江東区東雲１丁目
交通: ゆりかもめ「豊洲」駅徒歩19分／東京地下鉄有楽町線「辰巳」駅徒歩9分／東京臨海高速鉄道「東雲」駅徒歩13分
築年月: 2009年1月（築17年）
階建: 地上41階建・地下1階
総戸数: 440戸
構造: RC
土地の権利: 所有権
分譲会社: 大成有楽不動産
施工会社: 長谷工コーポレーション
管理会社: 三井不動産レジデンシャルサービス
管理形態: 管理会社に全部委託
管理員: 常駐
駐車場: 有月額0-44,000円
共用・設備: オートロック・エレベーター・駐輪場
学区（目安）: 第二辰巳小学校／深川第五中学校

当社が把握している建物情報です。管理形態や設備は変更されている場合があります。誤りにお気づきの場合はお問い合わせからお知らせください。

ビーコンタワーレジデンスはどう売られてきたか

売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）

売出価格から成約価格までの差 2.8% 中央値・下がった方向がプラス

売り出しから成約まで 126日中央値

値下げして決まった割合 74% 下げ幅の中央値4.4%

いま売り出されている住戸 10件 10,900〜18,800万円

直近5年に成約した50件（売り出し価格と成約価格の両方が取れているもの）から集計しています。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。

ビーコンタワーレジデンスが選ばれている理由

当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。

売りに出る数が少ない棟です 年平均10.0件

直近5年の成約は50件、年平均10.0件です。総戸数440戸に対して1年に動くのは2.3%で、手放す方が少ない棟です。出物が出たときに動けるかどうかで決まります。

借り手がすぐつく棟です 中央値34日

賃貸の成約17件では、募集開始から契約までの中央値が34日でした。住みたい人が途切れないエリア・棟だということの、いちばん素直な証拠です。

値持ちしています +37.6%

成約坪単価の中央値は3〜6年前の287万円から395万円になりました。買ったあとの資産価値という観点で見ておきたい数字です。

管理員が常駐しています常駐

管理形態は管理会社に全部委託（三井不動産レジデンシャルサービス）です。共用部の状態は中古マンションの印象を大きく左右します。

建物・共用部 地上41階建のタワー

この棟に備わっているもの: 地上41階建のタワー・オートロック・エレベーター・駐輪場。

ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。

いま、この棟では10件が売り出されています。うち3件は当社のAI査定レンジより安い値付けです。

ビーコンタワーレジデンスは、階でいくら変わるか

地上41階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有82.7㎡・2LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。

低層1〜12階11,350万円成約32件
中層13〜24階12,190万円成約31件
高層25〜36階12,590万円成約48件
最上階層37〜41階12,820万円成約22件

10,90012,50014,10015,600

ビーコンタワーレジデンス階層帯ごとのAI査定レンジ（専有82.7㎡・帯=レンジ・点=中心値／万円）

同じ広さ（専有82.7㎡）でも、低層（1〜12階）と最上階層（37〜41階）では中心値で約1,470万円（13%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。

帯はどれも専有82.7㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。

いま売り出されている価格は、高いのか安いのか

売り出し中の住戸10件

価格の幅10,900〜18,800万円

広さの幅60〜95㎡

343

レンジより安い3件レンジの中4件レンジより高い3件

ビーコンタワーレジデンス売り出し中10件と、当社のAI査定レンジの関係

このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した36,077件で確かめたところ、実際の成約価格の52.0%がこの範囲に収まりました。残りの48.0%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。

本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。

この棟の実際の成約価格

成約価格（直近3年の中央値）9,550万円 成約27件・専有82.7㎡が中心

坪単価395万円/坪 ㎡単価119.7万円

3〜6年前との差 +37.6% 坪単価287 → 395万円

見出しの数字は直近3年に成約した住戸の中央値です。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。

成約坪単価の推移

ビーコンタワーレジデンス成約坪単価の推移(万円/坪)

成約年（推定）ごとの坪単価の中央値です。掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は表示していません。価格そのものではなく坪単価で見ることで、その年にたまたま広い住戸が売れた影響を除いています。

間取り別の成約価格

ビーコンタワーレジデンス間取り別の成約価格（帯=真ん中50%・点=中央値／万円）

帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。

間取り別の数字を表で見る

間取り	成約件数	中央値	よくある価格帯	専有面積	坪単価
1LDK	17	4,450万円	4,180〜5,550万円	60.3㎡	256万円
2LDK	104	5,650万円	4,900〜6,570万円	82.7㎡	246万円
3LDK	57	6,680万円	5,900〜7,980万円	87.2㎡	247万円
4LDK	8	6,810万円	6,700〜7,160万円	101.1㎡	221万円

近隣で比較検討されている棟

同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・駅から6〜10分・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。

地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較対象の棟です

棟名	駅・徒歩	築年	階建	いまの売出	成約㎡単価	AI査定㎡単価
●ビーコンタワーレジデンスこの棟	豊洲徒歩9分	2009年（築17年）	41階	10,900〜18,800万円 10件	119.7万円	149.4万円
1アップルタワー東京キャナルコート	辰巳徒歩7分	2007年（築19年）	44階	7,700〜23,800万円 14件	111.9万円	146.7万円
2ザ・湾岸タワーレックスガーデン	辰巳徒歩7分	2012年（築14年）	31階	6,500〜16,500万円 14件	126.2万円	149.9万円
3オリゾンマーレ	有明テニスの森徒歩7分	2004年（築21年）	27階	7,900〜26,800万円 21件	135.8万円	159.4万円
4コスモ東京ベイタワー	月島徒歩9分	2000年（築25年）	26階	11,400〜24,800万円 11件	139.4万円	153.3万円
5ザ・東京タワーズミッドタワー	月島徒歩8分	2008年（築18年）	58階	9,300〜42,800万円 42件	188.2万円	219.4万円
6ドゥ・トゥールイースト	勝どき徒歩9分	2015年（築11年）	52階	9,900〜25,000万円 55件	208.9万円	271.0万円

価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。

買ったあと、毎月いくらかかるか

江東区の築10〜20年のマンション（370棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。

管理費（㎡あたり月額）相場並み

243円/㎡

安い相場並み高い

同じエリア・同じ築年帯の相場は284.5円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。

修繕積立金（㎡あたり月額）相場並み

185円/㎡

安い相場並み高い

同じエリア・同じ築年帯の相場は194.5円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。

専有82.7㎡の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月35,400円ほどが目安です。

修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。江東区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。

貸した場合の賃料と利回り

成約家賃（中央値）28.0万円 成約17件・専有77.3㎡が中心

㎡単価3,750円/㎡1㎡あたりの月額

表面利回り（㎡単価ベース）4.28% 賃料÷成約価格

表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。

この棟で売却をお考えの方

当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。

ビーコンタワーレジデンスの購入よくある質問

ビーコンタワーレジデンスでいま売り出されている価格は割高ですか？

売り出し中の10件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが3件、レンジの中が4件、レンジより高いものが3件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。

ビーコンタワーレジデンスの価格は上がっていますか？

坪単価の中央値は3〜6年前の287万円から395万円へ、37.6%上がっています。直近3年の成約価格の中央値は9,550万円です。

ビーコンタワーレジデンスを買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？

㎡あたりの月額は管理費243円・修繕積立金185円です。江東区の築10〜20年のマンション370棟と比べると、管理費は「相場並み」、修繕積立金は「相場並み」水準です。

市場に出る前にお知らせできる場合があります

この棟で売り出し前の情報が入り次第、市場に出る前にお知らせします。

当社には、ポータルサイトに掲載される前の持ち込み・ご相談が月500件規模で寄せられています。

ご登録は無料です。お知らせするのは、条件が合う方にだけです。ご紹介できる住戸があることをお約束するものではありません。売主の方のご意向で取り下げになることもあります。

当社の立場について

当社は宅地建物取引業者として売買の仲介を行っており、ご成約に至った場合は媒介契約に基づく仲介手数料をいただきます。売却をお考えの方と購入をお考えの方の双方からご登録をお預かりする場を運営しているため、どちらか一方に有利な数字をお見せしないことを運営の原則にしています。このページに出している成約の実測値・AI査定レンジ・維持費の水準は、売却をお考えの方向けのページと購入をお考えの方向けのページでまったく同じ集計から作っており、立場によって数字を変えることはありません。お預かりしたご登録の内容を他社へお渡しすることはなく、ご連絡するのは当社だけです。

このページの建物情報（総戸数・管理形態・築年月など）に誤りを見つけられた場合は、お問い合わせからお知らせください。確認のうえ訂正し、直った内容をご返信します。