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オリゾンマーレは、いくらなら買っていい価格か
東京都江東区有明１丁目／2004年10月築・398戸／成約データ100件以上から集計
物件概要
- 所在地
- 東京都江東区有明１丁目
- 交通
- ゆりかもめ「有明テニスの森」駅徒歩7分／東京臨海高速鉄道「国際展示場」駅徒歩9分／ゆりかもめ「有明」駅徒歩9分
- 築年月
- 2004年10月（築21年）
- 階建
- 地上27階建・地下1階
- 総戸数
- 398戸
- 構造
- RC
- 土地の権利
- 所有権
- 分譲会社
- プロパスト
- 施工会社
- 前田建設工業
- 管理会社
- 大和ライフネクスト
- 管理形態
- 管理会社に全部委託
- 管理員
- 常駐
- 学区（目安）
- 有明小学校／深川第五中学校
当社が把握している建物情報です。管理形態や設備は変更されている場合があります。誤りにお気づきの場合はお問い合わせからお知らせください。
オリゾンマーレはどう売られてきたか
売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）
直近5年に成約した50件以上（売り出し価格と成約価格の両方が取れているもの）から集計しています。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。
オリゾンマーレが選ばれている理由
当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。
賃貸の成約50件以上では、募集開始から契約までの中央値が24日でした。住みたい人が途切れないエリア・棟だということの、いちばん素直な証拠です。
成約坪単価の中央値は3〜6年前の297万円から448万円になりました。買ったあとの資産価値という観点で見ておきたい数字です。
管理形態は管理会社に全部委託（大和ライフネクスト）です。共用部の状態は中古マンションの印象を大きく左右します。
ゆりかもめ「有明テニスの森」駅から徒歩7分です。ほかに国際展示場駅・有明駅も使えます。
ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。
いま、この棟では22件が売り出されています。うち4件は当社のAI査定レンジより安い値付けです。
オリゾンマーレを貸した場合、どのくらいの利回りか
投資でお考えの方が最初に見る2つ（貸したときの家賃と表面利回り）と、いま出ている住戸の値幅を、はじめに帯でお出しします。細かい数字と根拠はこのページの下に置いてあります。
年間の想定家賃 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室の期間は入っていません。手元に残る利回りはこれより下がります。
募集中の表示家賃ではなく、実際に借り手が決まったときの家賃を集計しています（50件以上）。階・向き・室内の状態で上下します。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。値幅は7,900万〜2億6,800万円（100万円単位に丸めた幅）。当社のAI査定レンジより安い値付けは4件あります。住戸ごとの内訳は出していません。
ここまでは棟全体の帯です。ご希望の広さ・予算を入れていただくと、この棟で条件に合う住戸が出たときに、担当からお部屋の実際（階・広さ・価格）をお送りします（無料）。
条件に合う住戸が出たら知らせてほしい帯にしているのは、お部屋ごとの階・向き・室内の状態で金額が動くためです。1件ずつの価格や号室は出していません。利回りは実際の運用を約束するものではありません。
この住戸について問い合わせる
承りました
オリゾンマーレは、階でいくら変わるか
地上27階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有63.2㎡・1SLDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。
- 低層1〜8階9,610万円成約26件
- 中層9〜16階10,060万円成約42件
- 高層17〜24階10,550万円成約35件
- 最上階層25〜27階10,990万円成約5件
同じ広さ（専有63.2㎡）でも、低層（1〜8階）と最上階層（25〜27階）では中心値で約1,380万円（14%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。
帯はどれも専有63.2㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。
いま売り出されている価格は、高いのか安いのか
このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した3.6万件以上で確かめたところ、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。残りの47.9%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。
この棟の実際の成約価格
見出しの数字は直近3年に成約した住戸の中央値です。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。
成約坪単価の推移
成約年（推定）ごとの坪単価の中央値です。掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は表示していません。価格そのものではなく坪単価で見ることで、その年にたまたま広い住戸が売れた影響を除いています。
間取り別の成約価格
帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。
間取り別の数字を表で見る
| 間取り | 成約件数 | 中央値 | よくある価格帯 | 専有面積 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1LDK | 50件以上 | 4,680万円 | 4,110〜5,260万円 | 57.1㎡ | 266万円 |
| 1SLDK | 50件以上 | 4,450万円 | 3,900〜5,650万円 | 63.2㎡ | 228万円 |
| 2LDK | 30件以上 | 5,630万円 | 4,690〜8,230万円 | 68.8㎡ | 264万円 |
近隣で比較検討されている棟
同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・駅から6〜10分・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。
地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較対象の棟です
| 棟名 | 駅・徒歩 | 築年 | 階建 | いまの売出 | 成約㎡単価 | AI査定㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ●オリゾンマーレこの棟 | 有明テニスの森徒歩7分 | 2004年（築21年） | 27階 | 7,900〜26,800万円 22件 |
135.8万円 | 159.1万円 |
| 1ビーコンタワーレジデンス | 豊洲徒歩9分 | 2009年（築17年） | 41階 | 10,900〜18,800万円 10件 |
123.0万円 | 149.8万円 |
| 2ザ・湾岸タワーレックスガーデン | 辰巳徒歩7分 | 2012年（築14年） | 31階 | 6,500〜16,500万円 14件 |
126.2万円 | 147.8万円 |
| 3アップルタワー東京キャナルコート | 辰巳徒歩7分 | 2007年（築19年） | 44階 | 7,700〜23,800万円 15件 |
111.9万円 | 145.4万円 |
| 4ワールドシティタワーズキャピタルタワー | 天王洲アイル徒歩8分 | 2006年（築19年） | 42階 | 9,800〜36,000万円 20件 |
184.3万円 | 215.0万円 |
| 5ドゥ・トゥールウエスト | 勝どき徒歩9分 | 2015年（築11年） | 52階 | 9,900〜42,900万円 83件 |
209.1万円 | 252.9万円 |
価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。
買ったあと、毎月いくらかかるか
江東区の築20〜30年のマンション（418棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。
同じエリア・同じ築年帯の相場は199.5円/㎡。相場より高めです。コンシェルジュ・24時間有人管理・共用施設など、何にかかっている費用なのかを確認しておくと納得しやすくなります。
同じエリア・同じ築年帯の相場は222円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。
専有63.2㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月34,200円ほどが目安です。
修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。江東区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。
貸した場合の賃料と利回り
表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。
オリゾンマーレのこと、聞いてみた
このページに出ている数字を、会話のかたちにしたものです。上のグラフや表を読むのが面倒なときは、こちらからどうぞ。
オリゾンマーレ、気になってるって聞いたよ。最寄りはゆりかもめの有明テニスの森で徒歩7分ね。
はい、そこが第一候補です。駅はそこだけですか？
いや、東京臨海高速鉄道の国際展示場が徒歩9分、ゆりかもめの有明も徒歩9分。3駅使える立地なんだ。
3駅使えるのはありがたいです。建物のほうはどうですか、けっこう大きい印象でした。
地上27階・地下1階で総戸数398戸。構造はRCで、権利は所有権。築は2004年10月、築21年になるね。
398戸って相当な規模ですね。管理面ではどう見ればいいんでしょう。
戸数が多い棟は管理組合の規模も大きくなるから、一戸あたりの負担の考え方が小規模とは違ってくる。総会や修繕計画の資料は見せてもらうといいよ。
なるほど、そこは必ず確認します。周りの施設はどんな感じですか。
半径500mだと、キッズスマイル江東有明が119m、武蔵野大学附属有明こども園が368m。ひまわりキッズガーデン有明が415mにもある。
119mってほぼ目の前じゃないですか。園の選択肢があるのは助かります。
みらいく有明園も442mにあるね。学校だと江東区立有明小学校が436m、江東区立有明中学校が450m。
小学校も中学校も500m以内にあるんですね。距離感がつかめました。
価格の話もしておこうか。AI査定だと12階・63.2㎡の想定で、下が9480万円、真ん中が10090万円、上が12108万円。
幅がありますね。坪単価にするとどのくらいになるんですか。
その想定で527.5万円/坪。江東区全体の中央値は204.0万円/坪で、これは674棟から出してる数字なんだ。
区の中央値とはだいぶ違いますね。実際に売れた価格も分かるんですか。
直近の成約坪単価は303.0万円/坪。査定のレンジと成約の実績は別の数字だから、そこは分けて見たほうがいい。
そこは混同しないようにします。この棟の値動きって出てますか。
この棟の成約坪単価で、2026年が498.0万円/坪、2025年が470.0万円/坪。6.0%上がってる形だね。
上向きなんですね。件数はどのくらい出てるんですか。
2026年が5件、2025年が15件。件数が少ない年の数字は振れやすいから、そのつもりで見てね。
件数まで見ないと危ないですね。ちなみに、もし将来貸すことになったらどうでしょう。
最寄りの有明テニスの森でみると、50〜70㎡の帯は成約家賃の中央値が27.7万円/月、㎡単価は0.436万円/㎡/月。
想定の63.2㎡だとその帯ですね。ほかの広さも聞いておきたいです。
30〜50㎡が20.1万円/月で211件、50〜70㎡が256件、70㎡〜が32.0万円/月で137件。全体で672件分の水準だよ。
件数が多いので水準としては参考になりますね。ただ築21年の棟なので、そのまま当てはめない前提で考えます。
そう、そこは冷静でいいと思う。駅の数と園や学校の距離感は現地を歩くと一番わかるよ。
ありがとうございます。数字は整理できたので、週末に現地を見に行ってみます。
※この対話は、当社の保有データをもとに構成した解説コンテンツです。実在の会話ではありません。
この棟で売却をお考えの方
当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。
オリゾンマーレの購入よくある質問
オリゾンマーレでいま売り出されている価格は割高ですか？
売り出し中の22件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが4件、レンジの中が11件、レンジより高いものが7件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。
オリゾンマーレの価格は上がっていますか？
坪単価の中央値は3〜6年前の297万円から448万円へ、50.8%上がっています。直近3年の成約価格の中央値は8,300万円です。
オリゾンマーレを買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？
㎡あたりの月額は管理費267円・修繕積立金274円です。江東区の築20〜30年のマンション418棟と比べると、管理費は「相場より高い」、修繕積立金は「相場並み」水準です。
市場に出る前にお知らせできる場合があります
この棟で売り出し前の情報が入り次第、市場に出る前にお知らせします。
当社には、ポータルサイトに掲載される前の持ち込み・ご相談が月500件規模で寄せられています。
お知らせするのは、条件が合う方にだけです。ご紹介できる住戸があることをお約束するものではありません。売主の方のご意向で取り下げになることもあります。
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