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ライオンズ四谷タワーゲートは、いくらなら買っていい価格か
東京都新宿区四谷４丁目／2007年5月築・299戸／成約データ50件以上から集計
物件概要
- 所在地
- 東京都新宿区四谷４丁目
- 交通
- 東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅徒歩4分／東京メトロ丸ノ内線「四谷三丁目」駅徒歩8分／都営地下鉄新宿線「新宿三丁目」駅徒歩17分
- 築年月
- 2007年5月（築19年）
- 階建
- 地上29階建・地下1階
- 総戸数
- 299戸
- 構造
- RC
- 土地の権利
- 所有権
- 分譲会社
- 大京
- 施工会社
- 安藤・間
- 管理会社
- 合人社計画研究所
- 管理形態
- 管理会社に全部委託
- 管理員
- 日勤
- 共用・設備
- オートロック・宅配ボックス・エレベーター・防犯カメラ
- 学区（目安）
- 四谷小学校／四谷中学校
当社が把握している建物情報です。管理形態や設備は変更されている場合があります。誤りにお気づきの場合はお問い合わせからお知らせください。
ライオンズ四谷タワーゲートはどう売られてきたか
売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）
直近5年に成約した10件以上（売り出し価格と成約価格の両方が取れているもの）から集計しています。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。
ライオンズ四谷タワーゲートが選ばれている理由
当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。
直近5年の成約は10件以上、年平均4件ほどです。総戸数299戸に対して1年に動くのは1%ほどで、手放す方が少ない棟です。出物が出たときに動けるかどうかで決まります。
賃貸の成約100件以上では、募集開始から契約までの中央値が16日でした。住みたい人が途切れないエリア・棟だということの、いちばん素直な証拠です。
成約坪単価の中央値は3〜6年前の432万円から667万円になりました。買ったあとの資産価値という観点で見ておきたい数字です。
東京メトロ丸ノ内線「本郷三丁目」駅から徒歩4分です。ほかに四谷三丁目駅・新宿三丁目駅も使えます。
この棟に備わっているもの: 地上29階建のタワー・オートロック・宅配ボックス・エレベーター・防犯カメラ。
ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。
いま、この棟では3件が売り出されています。
ライオンズ四谷タワーゲートを貸した場合、どのくらいの利回りか
投資でお考えの方が最初に見る2つ（貸したときの家賃と表面利回り）と、いま出ている住戸の値幅を、はじめに帯でお出しします。細かい数字と根拠はこのページの下に置いてあります。
年間の想定家賃 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室の期間は入っていません。手元に残る利回りはこれより下がります。
募集中の表示家賃ではなく、実際に借り手が決まったときの家賃を集計しています（50件以上）。階・向き・室内の状態で上下します。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。値幅は1億800万〜1億2,800万円（100万円単位に丸めた幅）。住戸ごとの内訳は出していません。
ここまでは棟全体の帯です。ご希望の広さ・予算を入れていただくと、この棟で条件に合う住戸が出たときに、担当からお部屋の実際（階・広さ・価格）をお送りします（無料）。
条件に合う住戸が出たら知らせてほしい帯にしているのは、お部屋ごとの階・向き・室内の状態で金額が動くためです。1件ずつの価格や号室は出していません。利回りは実際の運用を約束するものではありません。
この住戸について問い合わせる
承りました
ライオンズ四谷タワーゲートは、階でいくら変わるか
地上29階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有61.4㎡・2LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。
- 低層1〜9階12,190万円成約18件
- 中層10〜18階12,550万円成約12件
- 高層19〜26階12,830万円成約16件
- 最上階層27〜29階13,160万円
同じ広さ（専有61.4㎡）でも、低層（1〜9階）と最上階層（27〜29階）では中心値で約970万円（8%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。
帯はどれも専有61.4㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。
いま売り出されている価格は、高いのか安いのか
このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した3.6万件以上で確かめたところ、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。残りの47.9%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。
この棟の実際の成約価格
見出しの数字は直近3年に成約した住戸の中央値です。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。
成約坪単価の推移
成約年（推定）ごとの坪単価の中央値です。掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は表示していません。価格そのものではなく坪単価で見ることで、その年にたまたま広い住戸が売れた影響を除いています。
間取り別の成約価格
帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。
間取り別の数字を表で見る
| 間取り | 成約件数 | 中央値 | よくある価格帯 | 専有面積 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1LDK | 10件以上 | 6,120万円 | 4,980〜6,580万円 | 51.8㎡ | 375万円 |
| 2LDK | 30件以上 | 7,790万円 | 6,890〜10,560万円 | 72.0㎡ | 367万円 |
| 3LDK | 10件以上 | 8,430万円 | 7,330〜14,940万円 | 79.0㎡ | 352万円 |
近隣で比較検討されている棟
同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・大手分譲・駅から5分以内・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。
地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較対象の棟です
| 棟名 | 駅・徒歩 | 築年 | 階建 | いまの売出 | 成約㎡単価 | AI査定㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ●ライオンズ四谷タワーゲートこの棟 | 本郷三丁目徒歩4分 | 2007年（築19年） | 29階 | 10,800〜12,800万円 3件 |
201.9万円 | 204.4万円 |
| 1シティタワー新宿新都心 | 新宿徒歩2分 | 2005年（築21年） | 37階 | 11,900〜23,500万円 12件 |
209.7万円 | 209.0万円 |
| 2パークタワー西新宿エムズポート | 新宿徒歩4分 | 2014年（築12年） | 27階 | 7,400〜15,900万円 10件 |
160.8万円 | 181.4万円 |
| 3アトラスタワー茗荷谷 | 茗荷谷徒歩2分 | 2011年（築15年） | 25階 | — | 140.2万円 | 200.8万円 |
| 4シティタワー四谷 | 四ツ谷徒歩2分 | 2004年（築22年） | 25階 | 2件 帯は非表示 |
118.3万円 | 200.0万円 |
| 5プラウドタワー千代田富士見 | 飯田橋徒歩2分 | 2009年（築17年） | 38階 | 15,400〜52,800万円 9件 |
290.3万円 | 353.1万円 |
| 6パークコート千代田富士見ザタワー | 飯田橋徒歩5分 | 2014年（築12年） | 40階 | 21,300〜88,800万円 7件 |
550.6万円 | 380.6万円 |
価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。
買ったあと、毎月いくらかかるか
新宿区の築10〜20年のマンション（336棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。
同じエリア・同じ築年帯の相場は313円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。
この棟の月額は当社が把握している募集情報からは確認できていません。金額が入っていない（0円として記録されている）ことが理由で、実際に負担が無いという意味ではありません。長期修繕計画・積立金の残高とあわせて管理組合の資料でご確認ください。
専有61.4㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月20,600円ほどが目安です。
修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。新宿区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。
貸した場合の賃料と利回り
表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。
ライオンズ四谷タワーゲートのこと、聞いてみた
このページに出ている数字を、会話のかたちにしたものです。上のグラフや表を読むのが面倒なときは、こちらからどうぞ。
ライオンズ四谷タワーゲート、検討中なんですね。まず場所から。東京メトロ丸ノ内線の本郷三丁目まで徒歩4分のところに建っています。
徒歩4分は助かります。ほかに使える駅もあるんでしょうか。
同じ丸ノ内線の四谷三丁目が徒歩8分、都営地下鉄新宿線の新宿三丁目が徒歩17分です。路線を分けて使えるのは大きいですね。
3駅使えるのは心強いです。建物そのものはどうですか。
2007年5月の竣工で築19年。地上29階建て、地下1階、RC造の建物です。
29階建てとなると、かなり大きな棟ですね。総戸数はどのくらいですか。
299戸です。これだけ世帯数があると管理組合の規模も大きくなるので、修繕や運営を一戸だけで背負う形にはなりにくいですね。
たしかに。土地の権利のところも聞いておきたいです。
所有権です。構造はRCで、29階まで積んだ高さのある造りになっています。
周辺の環境も知りたいです。公園みたいな場所はありますか。
大木戸児童遊園が22m、花園公園とみょうが坂児童遊園がどちらも280mのところにあります。
22mって、もう目と鼻の先ですね。それは驚きました。
さらに愛住公園が291m、花園東公園が318mで、半径500m以内に公園が5つある形です。
小さい子がいるので、保育園や幼稚園の距離も気になります。
新宿区立大木戸子ども園が105m、新宿区立花園幼稚園が330m、グローバルキッズ愛住町園が359mにあります。
105mなら送り迎えの負担は軽そうです。学校のほうはどうでしょう。
新宿区立花園小学校が313m、新宿区立富久小学校が484m。中学は成女学園中学校が430m、高校は成女高等学校が427mです。
徒歩圏に一通りそろっているんですね。肝心の価格感も教えてください。
AI査定では、14階・61.4㎡の2LDKという想定で、12270万円から15060万円のレンジ。中央値は12550万円です。
幅はありますね。坪単価に直すとどのくらいになりますか。
その想定で675.6万円/坪です。直近の成約の坪単価は500.0万円/坪という数字が出ています。
新宿区全体の相場と比べると、どのあたりの位置になりますか。
新宿区は710棟の集計で中央値が272.0万円/坪なので、区全体で見れば上のほうの価格帯に入る棟ですね。
駅までの距離と築年を考えると、納得はできる水準です。
もし将来貸すことも視野に入れるなら、本郷三丁目まわりの50〜70㎡は795件で、家賃の中央値が27.2万円/月という水準です。
住むだけでなく先の選択肢も持てるのはいいですね。
30〜50㎡だと2104件で19.1万円/月。広さで水準が変わるので、そこは頭に入れておくといいと思います。
よく分かりました。数字を踏まえたうえで、一度現地を見に行ってみます。
※この対話は、当社の保有データをもとに構成した解説コンテンツです。実在の会話ではありません。
この棟で売却をお考えの方
当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。
ライオンズ四谷タワーゲートの購入よくある質問
ライオンズ四谷タワーゲートでいま売り出されている価格は割高ですか？
売り出し中の3件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが0件、レンジの中が2件、レンジより高いものが1件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。
ライオンズ四谷タワーゲートの価格は上がっていますか？
坪単価の中央値は3〜6年前の432万円から667万円へ、54.4%上がっています。直近3年の成約価格の中央値は11,500万円です。
ライオンズ四谷タワーゲートを買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？
㎡あたりの月額は管理費335円です。新宿区の築10〜20年のマンション336棟と比べると、管理費は「相場並み」水準です。
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