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シティタワー新宿新都心は、いくらなら買っていい価格か

東京都新宿区西新宿４丁目／2005年2月築・263戸／成約データ75件から集計

ストリートビュー（撮影2025-12） / Google

地図国土地理院

撮影時期によっては現在の外観と異なることがあります。

物件概要

所在地: 東京都新宿区西新宿４丁目
交通: 京王電鉄京王線「新宿」駅徒歩22分／東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅徒歩10分／都営地下鉄大江戸線「西新宿五丁目」駅徒歩2分
築年月: 2005年2月（築21年）
階建: 地上37階建・地下2階
総戸数: 263戸
構造: RC
土地の権利: 所有権
分譲会社: 住友不動産
施工会社: 清水建設
管理会社: 住友不動産建物サービス
管理形態: 管理会社に全部委託
管理員: 常駐
駐車場: 有月額42,000円
共用・設備: オートロック・宅配ボックス・エレベーター・コンシェルジュ・防犯カメラ・駐輪場
学区（目安）: 西新宿小学校／西新宿中学校

当社が把握している建物情報です。管理形態や設備は変更されている場合があります。誤りにお気づきの場合はお問い合わせからお知らせください。

シティタワー新宿新都心はどう売られてきたか

売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）

売出価格から成約価格までの差 5.0% 中央値・下がった方向がプラス

売り出しから成約まで 103日中央値

値下げして決まった割合 81% 下げ幅の中央値6.3%

いま売り出されている住戸 12件 11,900〜23,500万円

直近5年に成約した21件（売り出し価格と成約価格の両方が取れているもの）から集計しています。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。

シティタワー新宿新都心が選ばれている理由

当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。

売りに出る数が少ない棟です 年平均4.2件

直近5年の成約は21件、年平均4.2件です。総戸数263戸に対して1年に動くのは1.6%で、手放す方が少ない棟です。出物が出たときに動けるかどうかで決まります。

借り手がすぐつく棟です 中央値8日

賃貸の成約169件では、募集開始から契約までの中央値が8日でした。住みたい人が途切れないエリア・棟だということの、いちばん素直な証拠です。

値持ちしています +55.7%

成約坪単価の中央値は3〜6年前の445万円から693万円になりました。買ったあとの資産価値という観点で見ておきたい数字です。

管理員が常駐しています常駐

管理形態は管理会社に全部委託（住友不動産建物サービス）です。共用部の状態は中古マンションの印象を大きく左右します。

駅が近い棟です 西新宿五丁目駅徒歩2分

都営地下鉄大江戸線「西新宿五丁目」駅から徒歩2分です。ほかに西新宿駅・西新宿五丁目駅も使えます。

建物・共用部 地上37階建のタワー

この棟に備わっているもの: 地上37階建のタワー・オートロック・宅配ボックス・エレベーター・コンシェルジュ・防犯カメラ・駐輪場。

ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。

いま、この棟では12件が売り出されています。

シティタワー新宿新都心は、階でいくら変わるか

地上37階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有61.1㎡・2LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。

低層1〜11階12,110万円成約13件
中層12〜22階12,720万円成約20件
高層23〜33階12,870万円成約16件
最上階層34〜37階13,350万円成約4件

11,70013,20014,70016,300

シティタワー新宿新都心階層帯ごとのAI査定レンジ（専有61.1㎡・帯=レンジ・点=中心値／万円）

同じ広さ（専有61.1㎡）でも、低層（1〜11階）と最上階層（34〜37階）では中心値で約1,240万円（10%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。

帯はどれも専有61.1㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。

いま売り出されている価格は、高いのか安いのか

売り出し中の住戸12件

価格の幅11,900〜23,500万円

広さの幅55〜100㎡

レンジの中6件レンジより高い6件

シティタワー新宿新都心売り出し中12件と、当社のAI査定レンジの関係

このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した36,077件で確かめたところ、実際の成約価格の52.0%がこの範囲に収まりました。残りの48.0%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。

本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。

この棟の実際の成約価格

成約価格（直近3年の中央値）13,900万円 成約12件・専有65.9㎡が中心

坪単価693万円/坪 ㎡単価209.7万円

3〜6年前との差 +55.7% 坪単価445 → 693万円

見出しの数字は直近3年に成約した住戸の中央値です。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。

成約坪単価の推移

シティタワー新宿新都心成約坪単価の推移(万円/坪)

成約年（推定）ごとの坪単価の中央値です。掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は表示していません。価格そのものではなく坪単価で見ることで、その年にたまたま広い住戸が売れた影響を除いています。

間取り別の成約価格

シティタワー新宿新都心間取り別の成約価格（帯=真ん中50%・点=中央値／万円）

帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。

間取り別の数字を表で見る

間取り	成約件数	中央値	よくある価格帯	専有面積	坪単価
1LDK	25	5,400万円	4,500〜6,080万円	40.7㎡	357万円
2LDK	33	8,700万円	7,150〜13,700万円	67.6㎡	399万円
3LDK	11	13,100万円	10,150〜14,490万円	97.9㎡	441万円

近隣で比較検討されている棟

同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・大手分譲・駅から5分以内・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。

地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較対象の棟です

棟名	駅・徒歩	築年	階建	いまの売出	成約㎡単価	AI査定㎡単価
●シティタワー新宿新都心この棟	新宿徒歩2分	2005年（築21年）	37階	11,900〜23,500万円 12件	209.7万円	209.4万円
1エアライズタワー	池袋徒歩3分	2007年（築19年）	42階	7,600〜25,000万円 23件	202.9万円	216.2万円
2ライオンズ四谷タワーゲート	本郷三丁目徒歩4分	2007年（築19年）	29階	10,800〜12,800万円 3件	201.8万円	206.1万円
3ル・サンク大崎シティタワー	大崎徒歩5分	2007年（築19年）	27階	23,400〜29,800万円 4件	225.2万円	205.2万円
4アウルタワー	池袋徒歩5分	2011年（築15年）	52階	10,600〜24,800万円 20件	196.6万円	223.4万円
5クラッシィタワー東中野	東中野徒歩5分	2015年（築11年）	27階	12,000〜22,500万円 7件	212.6万円	224.2万円
6武蔵野タワーズスカイゲートタワー	三鷹徒歩3分	2010年（築16年）	28階	10,500〜20,800万円 3件	172.1万円	177.2万円

価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。

買ったあと、毎月いくらかかるか

新宿区の築20〜30年のマンション（537棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。

管理費（㎡あたり月額）相場より高い

404円/㎡

安い相場並み高い

同じエリア・同じ築年帯の相場は310円/㎡。相場より高めです。コンシェルジュ・24時間有人管理・共用施設など、何にかかっている費用なのかを確認しておくと納得しやすくなります。

修繕積立金（㎡あたり月額）相場より安い

175円/㎡

安い相場並み高い

同じエリア・同じ築年帯の相場は268円/㎡。相場より低めです。将来の大規模修繕に向けて積立が足りているか、長期修繕計画と積立金の残高を確認することをおすすめします。

専有61.1㎡の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月35,400円ほどが目安です。

修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。新宿区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。

貸した場合の賃料と利回り

成約家賃（中央値）25.0万円 成約59件・専有56.3㎡が中心

㎡単価4,970円/㎡1㎡あたりの月額

表面利回り（㎡単価ベース）3.48% 賃料÷成約価格

表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。

この棟で売却をお考えの方

当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。

シティタワー新宿新都心の購入よくある質問

シティタワー新宿新都心でいま売り出されている価格は割高ですか？

売り出し中の12件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが0件、レンジの中が6件、レンジより高いものが6件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。

シティタワー新宿新都心の価格は上がっていますか？

坪単価の中央値は3〜6年前の445万円から693万円へ、55.7%上がっています。直近3年の成約価格の中央値は13,900万円です。

シティタワー新宿新都心を買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？

㎡あたりの月額は管理費404円・修繕積立金175円です。新宿区の築20〜30年のマンション537棟と比べると、管理費は「相場より高い」、修繕積立金は「相場より安い」水準です。

市場に出る前にお知らせできる場合があります

この棟で売り出し前の情報が入り次第、市場に出る前にお知らせします。

当社には、ポータルサイトに掲載される前の持ち込み・ご相談が月500件規模で寄せられています。

ご登録は無料です。お知らせするのは、条件が合う方にだけです。ご紹介できる住戸があることをお約束するものではありません。売主の方のご意向で取り下げになることもあります。

当社の立場について

当社は宅地建物取引業者として売買の仲介を行っており、ご成約に至った場合は媒介契約に基づく仲介手数料をいただきます。売却をお考えの方と購入をお考えの方の双方からご登録をお預かりする場を運営しているため、どちらか一方に有利な数字をお見せしないことを運営の原則にしています。このページに出している成約の実測値・AI査定レンジ・維持費の水準は、売却をお考えの方向けのページと購入をお考えの方向けのページでまったく同じ集計から作っており、立場によって数字を変えることはありません。お預かりしたご登録の内容を他社へお渡しすることはなく、ご連絡するのは当社だけです。

このページの建物情報（総戸数・管理形態・築年月など）に誤りを見つけられた場合は、お問い合わせからお知らせください。確認のうえ訂正し、直った内容をご返信します。