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第2磯子ハイツは、いくらなら買っていい価格か
神奈川県横浜市磯子区森１丁目／1973年4月築・242戸／成約データ5件以上から集計
物件概要
- 所在地
- 神奈川県横浜市磯子区森１丁目
- 交通
- 根岸線「根岸」駅徒歩5分／根岸線「磯子」駅徒歩9分／京浜急行電鉄本線「屏風浦」駅徒歩9分
- 築年月
- 1973年4月（築53年）
- 階建
- 地上13階建・地下1階
- 総戸数
- 242戸
- 構造
- SRC
- 土地の権利
- 所有権
- 分譲会社
- 大成有楽不動産
- 施工会社
- 大成建設
- 管理会社
- 大和ライフネクスト
- 管理形態
- 管理会社に全部委託
- 管理員
- 日勤
- 駐車場
- 有月額0-20,000円
- 共用・設備
- エレベーター・駐輪場
- 学区（目安）
- 森東小学校・屏風浦小学校・汐見台小学校・浜小学校／森中学校
当社が把握している建物情報です。管理形態や設備は変更されている場合があります。誤りにお気づきの場合はお問い合わせからお知らせください。
第2磯子ハイツはどう売られてきたか
売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）
直近5年に成約した5件以上（売り出し価格と成約価格の両方が取れているもの）から集計しています。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。
第2磯子ハイツが選ばれている理由
当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。
直近5年の成約は5件以上、年平均1件ほどです。総戸数242戸に対して1年に動くのは0%ほどで、手放す方が少ない棟です。出物が出たときに動けるかどうかで決まります。
賃貸の成約10件以上では、募集開始から契約までの中央値が3日でした。住みたい人が途切れないエリア・棟だということの、いちばん素直な証拠です。
根岸線「根岸」駅から徒歩5分です。ほかに磯子駅・屏風浦駅も使えます。
ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。
いま、この棟では3件が売り出されています。うち1件は当社のAI査定レンジより安い値付けです。
第2磯子ハイツを貸した場合、どのくらいの利回りか
投資でお考えの方が最初に見る2つ（貸したときの家賃と表面利回り）と、いま出ている住戸の値幅を、はじめに帯でお出しします。細かい数字と根拠はこのページの下に置いてあります。
年間の想定家賃 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室の期間は入っていません。手元に残る利回りはこれより下がります。
募集中の表示家賃ではなく、実際に借り手が決まったときの家賃を集計しています（10件以上）。階・向き・室内の状態で上下します。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。値幅は1,500万〜2,800万円（100万円単位に丸めた幅）。当社のAI査定レンジより安い値付けは1件あります。住戸ごとの内訳は出していません。
ここまでは棟全体の帯です。ご希望の広さ・予算を入れていただくと、この棟で条件に合う住戸が出たときに、担当からお部屋の実際（階・広さ・価格）をお送りします（無料）。
条件に合う住戸が出たら知らせてほしい帯にしているのは、お部屋ごとの階・向き・室内の状態で金額が動くためです。1件ずつの価格や号室は出していません。利回りは実際の運用を約束するものではありません。
この住戸について問い合わせる
承りました
いま売り出されている価格は、高いのか安いのか
このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した3.6万件以上で確かめたところ、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。残りの47.9%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。
この棟の実際の成約価格
成約が少ない棟のため、直近15年をまとめた成約の中央値（成約が集まっているのは2023年ごろ）89万円/坪を、周辺（半径1.5km）の同じ築年帯の市況（2023年から+8%）で今の時点に直した96万円/坪を目安にしています（この棟で多い専有60.9㎡なら2,060万円ほど）。当社のAI査定の中心はこれと+25%ずれています。この棟はデータが薄いので、どちらか一方を鵜呑みにせず幅を持ってご覧ください。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。
成約坪単価の推移
点は第2磯子ハイツで実際に成約した年ごとの坪単価の中央値、線は周辺（半径1.5km）の同じ築年帯の成約の動きをこの棟の水準に合わせた推定です。点だけを並べると2023年の数字をいまの相場と読み違えてしまうため、市況で時点をそろえています。右端の96万円/坪がいまの目安です。成約年は掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は点を出していません。
間取り別の数字を表で見る
| 間取り | 成約件数 | 中央値 | よくある価格帯 | 専有面積 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 3LDK | 5件以上 | 2,360万円 | 1,800〜2,660万円 | 60.9㎡ | 116万円 |
近隣で比較検討されている棟
同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じ規模帯・駅から5分以内・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。
地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較対象の棟です
| 棟名 | 駅・徒歩 | 築年 | 階建 | いまの売出 | 成約㎡単価 | AI査定㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ●第2磯子ハイツこの棟 | 根岸徒歩5分 | 1973年（築53年） | 13階 | 1,500〜2,800万円 3件 |
26.9万円 | 36.2万円 |
| 1根岸駅前第2ビル | 根岸徒歩3分 | 1972年（築54年） | 9階 | 1件 帯は非表示 |
27.4万円 | 27.6万円 |
| 2並木2丁目第1住宅 | 京急富岡徒歩4分 | 1982年（築44年） | 8階 | 1,900〜3,200万円 7件 |
23.5万円 | 25.2万円 |
| 3洋光台南第1団地437号棟 | 洋光台徒歩4分 | 1971年（築55年） | 5階 | 1件 帯は非表示 |
34.2万円 | 31.7万円 |
| 4弘明寺パークハイツ | 弘明寺徒歩5分 | 1975年（築51年） | 7階 | 1件 帯は非表示 |
36.8万円 | 31.1万円 |
価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。
買ったあと、毎月いくらかかるか
横浜市磯子区の築40年以上のマンション（230棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。
同じエリア・同じ築年帯の相場は154円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。
同じエリア・同じ築年帯の相場は210円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。
専有60.9㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月18,600円ほどが目安です。
修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。横浜市磯子区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。
貸した場合の賃料と利回り
表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。
第2磯子ハイツのこと、聞いてみた
このページに出ている数字を、会話のかたちにしたものです。上のグラフや表を読むのが面倒なときは、こちらからどうぞ。
第2磯子ハイツ、気になってるんですね。根岸線の根岸駅から徒歩5分の立地です。
はい。駅5分は魅力です。他に使える駅ってありますか。歩ける範囲で。
根岸線の磯子駅が徒歩9分、京浜急行電鉄本線の屏風浦駅も徒歩9分。3駅使える形になります。
3駅は心強いですね。建物のほうはどうでしょう。かなり年数は経ってますよね。
1973年4月の築で築53年です。地上13階、地下1階、構造はSRC。当時としては高層の作りですね。
53年ですか。正直そこは気になります。戸数はどのくらいあるんですか。
242戸あります。この規模だと管理組合も大きくなるので、修繕の議論は人数の多い場で決まっていく形です。
なるほど。土地の権利はどうなってますか。そこも確認しておきたくて。
所有権です。借地ではないので、そこは分かりやすいと思います。周辺の施設も見ておきますか。
ぜひ。子どもがいるので、学校や保育園が近いかどうかは気になります。
半径500m以内だと、横浜市立森東小学校が95m。かなり近い位置にあります。
95mは驚きですね。ほぼ目の前じゃないですか。保育園はどうですか。
太陽の子磯子第二保育園が186m、ペガサスわくわくランドが191m、森おひさま保育園が210mにあります。
3つとも徒歩圏なんですね。選択肢があるのはありがたいです。他にもありますか。
森幼児園が265m、ベイキッズなのはな保育園が266m。あと関東病院が97mの位置にあります。
病院が97mというのも心強いです。公園はどうでしょう。散歩できる場所があると助かります。
森みはらし公園が273m、森二丁目公園が277m、森町公園が430m、森二丁目東谷公園が477mです。
4つもあるんですね。近くて便利そうです。肝心の価格感も教えてください。
AI査定だと3階・60.9㎡の想定で、1768万円から2496万円のレンジ。中央は2080万円です。
間取りは何になりますか。あと坪単価だとどのくらいの数字なんでしょう。
3LDKの想定です。坪単価は112.7万円/坪。直近の成約は140.0万円/坪という数字が出ています。
成約のほうが高いんですね。区全体の水準と比べるとどうなんですか。
横浜市磯子区の中央値は102.0万円/坪、161棟が対象です。査定の112.7万円/坪はその上に来ます。
区の中央値より上の位置なんですね。周辺の相場は動いてるんでしょうか。
半径1.5kmの同じ築年帯だと、2025年が91.5万円/坪で2026年は86.0万円/坪。6.0%下がっています。
下がってるんですね。その2026年の数字は、どのくらいの件数から出た水準ですか。
44件です。件数としてはそれなりにあるので、極端に少ないサンプルではないですね。
よく分かりました。駅も学校も近いのは実際に歩いて確かめたいので、一度見に行ってみます。
※この対話は、当社の保有データをもとに構成した解説コンテンツです。実在の会話ではありません。
この棟で売却をお考えの方
当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。
第2磯子ハイツの購入よくある質問
第2磯子ハイツのいまの相場はいくらですか？
この棟は成約が少ないため、直近15年をまとめた成約の中央値（成約が集まっているのは2023年ごろ）（坪単価89万円/坪）を周辺（半径1.5km）の同じ築年帯の市況で今の時点に直しています。2023年から+8%動いているので、いまの目安は坪単価96万円/坪です。
第2磯子ハイツでいま売り出されている価格は割高ですか？
売り出し中の3件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが1件、レンジの中が2件、レンジより高いものが0件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。
第2磯子ハイツを買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？
㎡あたりの月額は管理費112円・修繕積立金194円です。横浜市磯子区の築40年以上のマンション230棟と比べると、管理費は「相場並み」、修繕積立金は「相場並み」水準です。
市場に出る前にお知らせできる場合があります
この棟で売り出し前の情報が入り次第、市場に出る前にお知らせします。
当社には、ポータルサイトに掲載される前の持ち込み・ご相談が月500件規模で寄せられています。
お知らせするのは、条件が合う方にだけです。ご紹介できる住戸があることをお約束するものではありません。売主の方のご意向で取り下げになることもあります。
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