LAND & HOUSE MARKET REPORT
練馬区羽沢の土地・戸建て相場
東京都練馬区／新桜台駅（西武有楽町線）／ 羽沢一丁目・羽沢二丁目・羽沢三丁目（2026-09-14 時点集計）
練馬区羽沢は新桜台駅を中心とした住宅地です。このページでは いくらで売り出されているかと実際にいくらで取引されたかを分けて載せ、 そのうえでどの丁目が高いかを地図と表で比べられるようにしています。
売り出し価格＝当社が集計している売り出し中・売り出し終了の掲載価格です。いま市場に出ている水準が分かります。
実際の取引価格＝公的に公表されている実取引価格の集計です。成立した価格そのものですが、公表が町名どまりのため丁目には分けられません。
相続税路線価＝国が毎年7月に公表する、道路ごとの土地評価額です。丁目の中にある道路の中央値を出しています。
売り出し価格（249万円/坪）のほうが実際の取引価格（198万円/坪）より高く出ています。 集計している期間が違うこと（実取引は2020年からの平均的な姿）と、羽沢の坪単価が年々上がっていることが主な理由です。 下の「坪単価の推移」とあわせてご覧ください。
羽沢で土地の坪単価が高いのはどの丁目か
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、もっとも高いのは 羽沢一丁目の265万円/坪でした。
| 丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | よくある範囲 | 土地面積中央値 | 新桜台駅徒歩・目安 | 前面道路の幅員中央値 | 相続税路線価円/㎡ | 中古戸建ての価格売り出し・直近5年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 羽沢一丁目 最高 | 265万円/坪 6件・参考値 | 244〜282万円/坪 | 95.1㎡ | 徒歩4分約281m | 4.1m 4m未満が45.8％ | 450,000円 坪149万円相当 | — |
| 羽沢二丁目 | 247万円/坪 64件 | 218〜272万円/坪 | 104.2㎡ | 徒歩8分約571m | 4.0m 4m未満が46.1％ | 420,000円 坪139万円相当 | 7,400万円 33件 |
| 羽沢三丁目 | — | — | — | 徒歩9分約648m | 5.6m 4m未満が16.2％ | 420,000円 坪139万円相当 | 6,100万円 8件・参考値 |
坪単価は土地の売り出し価格を土地面積で割った値の中央値です（1坪＝約3.31㎡）。 件数が10件に満たない区分には「参考値」と付けています。5件に満たない区分は表示していません。 坪単価は区画の大きさで変わります。広い区画ほど総額が大きくなり、坪単価は下がるのが一般的です。土地面積の列とあわせてご覧ください。
相続税路線価はどの丁目もほぼ横並びです。 羽沢一丁目が450,000円/㎡、羽沢二丁目が420,000円/㎡、羽沢三丁目が420,000円/㎡で、 差は1割ほどしかありません。路線価はその土地が接する道路ごとに付く評価なので、幹線道路に面した区画が多いかどうかで上下します。 一方、実際の売り出し価格は駅までの距離と区画の大きさで大きく動きます。この2つが一致しないのは珍しいことではありません。
地図で見る羽沢の丁目
色が濃い丁目ほど土地の坪単価（売り出し・直近5年）が高くなっています。 各丁目のバッジに坪単価を、地図の上に新桜台駅と西武有楽町線の線路を出しています。 丁目をタップすると選べます（複数可）。選んだ丁目は、下の「売り出し中の物件」と「新着のお知らせ」に連動します。
羽沢の価格の推移
土地の坪単価
中古戸建ての価格
売り出し価格ベースの中央値です。年ごとに区画の大きさや築年数の構成が変わるため、 単年の上下だけで判断せず流れとしてご覧ください。件数が4件に満たない年は表示していません。
新桜台駅の土地の相場と、羽沢からの距離
羽沢の最寄り駅は新桜台駅（西武有楽町線）です。 丁目の中心から駅までの直線距離をもとに、徒歩分（1分＝80m）を出しています。
| 丁目 | 最寄り駅 | 距離 | 徒歩 | 2番目に近い駅 | 3番目に近い駅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 羽沢一丁目 | 新桜台駅西武有楽町線 | 約281m | 4分 | 江古田駅徒歩6分・西武池袋線 | 小竹向原駅徒歩9分・東京メトロ有楽町線 |
| 羽沢二丁目 | 新桜台駅西武有楽町線 | 約571m | 8分 | 氷川台駅徒歩9分・東京メトロ副都心線 | 氷川台駅徒歩9分・東京メトロ有楽町線 |
| 羽沢三丁目 | 氷川台駅東京メトロ有楽町線 | 約648m | 9分 | 氷川台駅徒歩9分・東京メトロ副都心線 | 小竹向原駅徒歩12分・東京メトロ副都心線 |
丁目の中心（重心）から駅までの直線距離で計算した目安です。実際の所要時間は道順や坂で変わります。
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羽沢に土地・戸建てが出たら、メールでお知らせします
練馬区羽沢で新しく売り出しが出たとき、または値下げがあったときだけお送りします。 動きが無い日は送りません。気になる物件は、当社でお調べしてお送りします。 停止はいつでもメール末尾から1クリックです。
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練馬区で土地・一戸建てを売却するとき、いくら下げて決まっているか
羽沢だけでは成約の件数が少ないため、練馬区全体で実際に成約した 土地2,576件・中古戸建て3,811件 （直近10年）の実績です。
| 種別 | 成約件数 | 値下げして決まった割合 | 値下げ幅中央値 | 売却までの日数中央値 | 90日以内に成約 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地 | 2,576 | 77.0％ | 6.4％ | 52日 | 65.7％ |
| 中古戸建て | 3,811 | 74.4％ | 5.0％ | 100日 | 47.0％ |
「売却までの日数」は掲載開始日と成約日の差から求めた推定値です。 最初の売り出し価格を高く付けるほど値下げ幅は大きく、売却までの日数も長くなる傾向があります。
羽沢の土地・一戸建て、
いま売るといくらか実データで分かります
ご相談は無料です。羽沢とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格・売却までの日数をもとに、 いくらで売り出せばいつ頃決まりそうか、担当者がお伝えします。
所在地は練馬区羽沢まで入力済みの状態で開きます。
練馬区羽沢の土地・戸建て相場 よくある質問
練馬区羽沢で土地の坪単価が高いのは何丁目ですか？
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、羽沢一丁目が265万円/坪（6件）、羽沢二丁目が247万円/坪（64件）です。もっとも高いのは羽沢一丁目でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際に成約した価格ではありません。
練馬区羽沢の土地はいくらで売れますか？
直近3年に売り出された土地59件（2023年9月〜2026年8月）の坪単価は中央値249万円/坪です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2020〜2025年の24件で坪単価の中央値が198万円/坪（よくある範囲は178〜217万円/坪、土地の広さは中央値105.0㎡）でした。練馬区全体でみると、最初の売り出し価格から中央値6.4％下げて成約しており、売り出しから成約まで中央値52日かかっています。
練馬区羽沢の中古戸建ての相場はいくらですか？
直近3年に売り出された中古戸建て27件（2023年9月〜2026年8月）の価格は中央値7,980万円（土地89.7㎡・建物104.8㎡）です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2020〜2026年の47件で中央値7,700万円（土地の広さは中央値100.0㎡）でした。
練馬区羽沢の最寄り駅はどこですか？
新桜台駅（西武有楽町線）です。丁目の中心から歩いた場合の目安で、羽沢一丁目から徒歩4分、羽沢二丁目から徒歩8分、羽沢三丁目から徒歩9分です。距離から計算した目安で、実際の所要時間は経路によって変わります。
新桜台駅の近くの土地はいくらで売れますか？
羽沢は新桜台駅から徒歩4〜9分の町です。直近3年に売り出された土地59件の坪単価は中央値249万円/坪でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際の成約価格はこれより下がることが多く、間口・形状・接道でも変わります。新桜台駅の徒歩圏をまとめた相場は駅別のページでもご覧いただけます。
練馬区羽沢の一戸建ての査定はどう決まりますか？
まず羽沢とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格を見て、そこから土地の広さ・間口・形状・接道・建物の築年数と状態で調整します。羽沢の中古一戸建ての売り出し価格は中央値7,980万円（土地89.7㎡・建物104.8㎡）ですが、一軒家の値段は同じ町でも条件によって大きく変わります。ご相談は無料でお受けしています。
新桜台駅の周辺にある町丁目
| 町丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | 件数 |
|---|---|---|
| 練馬区豊玉上一丁目 | 331万円/坪 | 12 |
| 練馬区小竹町二丁目 | 300万円/坪 | 63 |
| 練馬区豊玉北四丁目 | 290万円/坪 | 35 |
| 練馬区桜台四丁目 | 275万円/坪 | 33 |
| 練馬区氷川台三丁目 | 262万円/坪 | 12 |
| 練馬区桜台三丁目 | 250万円/坪 | 47 |
| 練馬区豊玉北二丁目 | 247万円/坪 | 13 |
| 練馬区豊玉北一丁目 | 247万円/坪 | 9 |
| 練馬区桜台一丁目 | 242万円/坪 | 77 |
| 練馬区豊玉北三丁目 | 237万円/坪 | 14 |
新桜台駅からおおむね1.3km以内にある練馬区内の町丁目です。 羽沢と同じ方法（売り出し価格・直近5年・中央値）で集計しています。