小石川パークタワーは、いくらなら買っていい価格か

小石川パークタワーが選ばれている理由

当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。

ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。

いま、この棟では2件が売り出されています。

小石川パークタワーは、階でいくら変わるか

地上23階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有105.7㎡・3LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。

同じ広さ（専有105.7㎡）でも、低層（1〜7階）と最上階層（21〜23階）では中心値で約1,530万円（8%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。

帯はどれも専有105.7㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。

いま売り出されている価格は、高いのか安いのか

本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。件数が少ないため、価格と広さの幅は出していません（個別の住戸が分かってしまうため）。

この棟の実際の成約価格

成約が少ない棟のため、直近15年をまとめた成約の中央値（成約が集まっているのは2019年ごろ）309万円/坪を、周辺（半径1.5km）の同じ築年帯・同じ広さ帯の市況（2019年から+62%）で今の時点に直した500万円/坪を目安にしています（この棟で多い専有106.9㎡なら20,690万円ほど）。当社のAI査定の中心はこれと+36%ずれています。この棟はデータが薄いので、どちらか一方を鵜呑みにせず幅を持ってご覧ください。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。

成約坪単価の推移

点は小石川パークタワーで実際に成約した年ごとの坪単価の中央値、線は周辺（半径1.5km）の同じ築年帯・同じ広さ帯の成約の動きをこの棟の水準に合わせた推定です。点だけを並べると2019年の数字をいまの相場と読み違えてしまうため、市況で時点をそろえています。右端の500万円/坪がいまの目安です。成約年は掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は点を出していません。

近隣で比較検討されている棟

同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・大手分譲・駅から6〜10分・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。

近隣に同じ条件の棟が少ないため、広さの構成・価格帯・築年の幅（±10年→±20年）の条件を広げて選んでいます。価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。

買ったあと、毎月いくらかかるか

文京区の築30〜40年のマンション（183棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。

専有105.7㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月63,000円ほどが目安です。

修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。文京区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。

貸した場合の賃料と利回り

表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。

この棟で売却をお考えの方

当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。

小石川パークタワーの購入よくある質問

小石川パークタワーのいまの相場はいくらですか？

この棟は成約が少ないため、直近15年をまとめた成約の中央値（成約が集まっているのは2019年ごろ）（坪単価309万円/坪）を周辺（半径1.5km）の同じ築年帯・同じ広さ帯の市況で今の時点に直しています。2019年から+62%動いているので、いまの目安は坪単価500万円/坪です。

小石川パークタワーを買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？

㎡あたりの月額は管理費496円・修繕積立金100円です。文京区の築30〜40年のマンション183棟と比べると、管理費は「相場より高い」、修繕積立金は「相場より安い」水準です。