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東京レジデンスは、いくらなら買っていい価格か
東京都千代田区飯田橋２丁目／2003年2月築・249戸／成約データ50件以上から集計
物件概要
- 所在地
- 東京都千代田区飯田橋２丁目
- 交通
- 都営地下鉄三田線「水道橋」駅徒歩11分／都営地下鉄新宿線「九段下」駅徒歩7分／総武・中央緩行線「飯田橋」駅徒歩13分
- 築年月
- 2003年2月（築23年）
- 階建
- 地上29階建・地下2階
- 総戸数
- 249戸
- 構造
- RC
- 土地の権利
- 所有権
- 分譲会社
- 日商岩井
- 施工会社
- 清水建設
- 管理会社
- 三井不動産レジデンシャルサービス
- 管理形態
- 管理会社に全部委託
- 管理員
- 常駐
- 学区（目安）
- 富士見小学校／麹町中学校/神田一橋中学校（選択制)
当社が把握している建物情報です。管理形態や設備は変更されている場合があります。誤りにお気づきの場合はお問い合わせからお知らせください。
東京レジデンスはどう売られてきたか
売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）
直近5年に成約した10件以上（売り出し価格と成約価格の両方が取れているもの）から集計しています。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。
東京レジデンスが選ばれている理由
当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。
直近5年の成約は10件以上、年平均5件ほどです。総戸数249戸に対して1年に動くのは2%ほどで、手放す方が少ない棟です。出物が出たときに動けるかどうかで決まります。
賃貸の成約50件以上では、募集開始から契約までの中央値が7日でした。住みたい人が途切れないエリア・棟だということの、いちばん素直な証拠です。
成約坪単価の中央値は3〜6年前の525万円から782万円になりました。買ったあとの資産価値という観点で見ておきたい数字です。
管理形態は管理会社に全部委託（三井不動産レジデンシャルサービス）です。共用部の状態は中古マンションの印象を大きく左右します。
都営地下鉄新宿線「九段下」駅から徒歩7分です。ほかに九段下駅・飯田橋駅も使えます。
ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。
いま、この棟では10件が売り出されています。うち1件は当社のAI査定レンジより安い値付けです。
東京レジデンスを貸した場合、どのくらいの利回りか
投資でお考えの方が最初に見る2つ（貸したときの家賃と表面利回り）と、いま出ている住戸の値幅を、はじめに帯でお出しします。細かい数字と根拠はこのページの下に置いてあります。
年間の想定家賃 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室の期間は入っていません。手元に残る利回りはこれより下がります。
募集中の表示家賃ではなく、実際に借り手が決まったときの家賃を集計しています（10件以上）。階・向き・室内の状態で上下します。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。値幅は1億5,900万〜2億8,000万円（100万円単位に丸めた幅）。当社のAI査定レンジより安い値付けは1件あります。住戸ごとの内訳は出していません。
ここまでは棟全体の帯です。ご希望の広さ・予算を入れていただくと、この棟で条件に合う住戸が出たときに、担当からお部屋の実際（階・広さ・価格）をお送りします（無料）。
条件に合う住戸が出たら知らせてほしい帯にしているのは、お部屋ごとの階・向き・室内の状態で金額が動くためです。1件ずつの価格や号室は出していません。利回りは実際の運用を約束するものではありません。
この住戸について問い合わせる
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東京レジデンスは、階でいくら変わるか
地上29階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有66.9㎡・2LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。
- 低層1〜9階16,470万円成約12件
- 中層10〜18階17,020万円成約19件
- 高層19〜26階17,280万円成約12件
- 最上階層27〜29階17,800万円
同じ広さ（専有66.9㎡）でも、低層（1〜9階）と最上階層（27〜29階）では中心値で約1,330万円（8%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。
帯はどれも専有66.9㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。
いま売り出されている価格は、高いのか安いのか
このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した3.6万件以上で確かめたところ、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。残りの47.9%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。
この棟の実際の成約価格
見出しの数字は直近3年に成約した住戸の中央値です。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。
成約坪単価の推移
成約年（推定）ごとの坪単価の中央値です。掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は表示していません。価格そのものではなく坪単価で見ることで、その年にたまたま広い住戸が売れた影響を除いています。
間取り別の成約価格
帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。
間取り別の数字を表で見る
| 間取り | 成約件数 | 中央値 | よくある価格帯 | 専有面積 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1LDK | 10件以上 | 6,750万円 | 5,110〜10,190万円 | 51.6㎡ | 409万円 |
| 2LDK | 30件以上 | 10,000万円 | 8,480〜15,740万円 | 72.3㎡ | 470万円 |
| 2SLDK | 5件以上 | 8,300万円 | 6,900〜12,500万円 | 66.9㎡ | 410万円 |
近隣で比較検討されている棟
同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・駅から6〜10分・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。
地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較対象の棟です
| 棟名 | 駅・徒歩 | 築年 | 階建 | いまの売出 | 成約㎡単価 | AI査定㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ●東京レジデンスこの棟 | 水道橋徒歩7分 | 2003年（築23年） | 29階 | 15,900〜28,000万円 10件 |
236.8万円 | 255.6万円 |
| 1タワーレジデンストーキョー | 秋葉原徒歩8分 | 2008年（築18年） | 38階 | 13,400〜18,000万円 3件 |
188.8万円 | 198.5万円 |
| 2コートレジデントタワー | 水道橋徒歩6分 | 2007年（築19年） | 21階 | 13,900〜26,000万円 6件 |
184.3万円 | 255.8万円 |
| 3神楽坂アインスタワー | 神楽坂徒歩6分 | 2003年（築23年） | 26階 | 9,900〜12,300万円 5件 |
116.5万円 | 123.4万円 |
価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。
買ったあと、毎月いくらかかるか
千代田区の築20〜30年のマンション（158棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。
同じエリア・同じ築年帯の相場は339円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。
同じエリア・同じ築年帯の相場は250円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。
専有66.9㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月37,300円ほどが目安です。
修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。千代田区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。
貸した場合の賃料と利回り
表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。
東京レジデンスのこと、聞いてみた
このページに出ている数字を、会話のかたちにしたものです。上のグラフや表を読むのが面倒なときは、こちらからどうぞ。
東京レジデンス、気になってるんだね。まず立地から。最寄りは都営地下鉄新宿線の九段下で徒歩7分だよ。
7分なら歩ける距離ですね。他に使える駅ってありますか。
都営地下鉄三田線の水道橋が徒歩11分、総武・中央緩行線の飯田橋が徒歩13分。三路線が徒歩圏に入る形だね。
三つ使えるのはありがたいです。建物のほうはどんな感じでしょう。
2003年2月竣工で築23年。地上29階、地下2階のRC造で、総戸数は249戸だよ。土地の権利は所有権。
29階建てで249戸ですか。けっこう規模がありますね。
うん、249戸あると管理組合の規模もそれなりで、一戸あたりの負担が分散しやすい面はあるね。29階だと眺望の差も出やすい。
なるほど。周りに何があるかも知りたいです。子どもがいるので学校や保育園が気になって。
半径500mだと、保育園はほっぺるランド西神田が111m、西神田保育園が254m。千代田区立お茶の水幼稚園が333mにあるよ。
111mって相当近いですね。歩いてすぐという感じ。
小学校は暁星小学校が320m、千代田区立お茶の水小学校が321m。中学は和洋九段女子中学校が354m、暁星中学校が370mだね。
どれも400m以内なんですね。高校まで視野に入れると、どうでしょう。
和洋九段女子高等学校が361m、大原学園高等学校が371m、暁星高等学校が397m、東洋高等学校が465m。四校が500m以内にあるよ。
それは驚きました。公園とか病院はどうですか。
公園は西神田公園が290m、富士見一丁目公園が356m、神保町二丁目公園が446m。病院は東京歯科大学水道橋病院が374mにあるね。
公園が三つもあるのはいいですね。散歩コースを選べそうです。
そうだね。じゃあ価格の話に移ろうか。AI査定は15階・66.9㎡の想定で、レンジが16460万円から20376万円、真ん中が16980万円だよ。
16980万円が中心ですか。坪あたりだとどのくらいになりますか。
その想定だと坪838.9万円。一方で直近の成約は坪711.5万円だから、査定と実際の成約には開きがあるね。
838.9万円と711.5万円だと、けっこう差がありますね。エリア全体の水準はどうなんでしょう。
千代田区の中央値は坪352.0万円で、228棟を集計した数字。この棟はそこからかなり上に位置しているよ。
352.0万円が区の真ん中と考えると、この物件は上のほうなんですね。
うん。もし将来貸すことも考えるなら、九段下エリアの50〜70㎡帯は246件で、家賃の中央値が31.3万円という水準だよ。
31.3万円ですか。もっと広い部屋だと変わってきますか。
70㎡以上の帯は45件で中央値90.0万円。件数が減るぶん、幅も出やすいところだね。データの新しさは2026-08時点。
件数の多い少ないも見ておいたほうがよさそうですね。よく分かりました。
駅も学校も数字で見ると近いし、価格は査定と成約の差をどう見るかが判断どころだと思うよ。
ありがとうございます。まずは九段下から7分を実際に歩いて、現地を見に行ってみます。
※この対話は、当社の保有データをもとに構成した解説コンテンツです。実在の会話ではありません。
この棟で売却をお考えの方
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東京レジデンスの購入よくある質問
東京レジデンスでいま売り出されている価格は割高ですか？
売り出し中の10件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが1件、レンジの中が4件、レンジより高いものが5件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。
東京レジデンスの価格は上がっていますか？
坪単価の中央値は3〜6年前の525万円から782万円へ、49.0%上がっています。直近3年の成約価格の中央値は14,840万円です。
東京レジデンスを買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？
㎡あたりの月額は管理費312円・修繕積立金245円です。千代田区の築20〜30年のマンション158棟と比べると、管理費は「相場並み」、修繕積立金は「相場並み」水準です。
市場に出る前にお知らせできる場合があります
この棟で売り出し前の情報が入り次第、市場に出る前にお知らせします。
当社には、ポータルサイトに掲載される前の持ち込み・ご相談が月500件規模で寄せられています。
お知らせするのは、条件が合う方にだけです。ご紹介できる住戸があることをお約束するものではありません。売主の方のご意向で取り下げになることもあります。
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