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高輪ザレジデンスタワー棟は、いくらなら買っていい価格か
東京都港区高輪１丁目／2005年10月築・486戸／成約データ100件以上から集計
物件概要
- 所在地
- 東京都港区高輪１丁目
- 交通
- 東海道本線（東京〜熱海）「品川」駅徒歩14分／都営地下鉄三田線「白金台」駅徒歩8分／都営地下鉄浅草線「高輪台」駅徒歩6分
- 築年月
- 2005年10月（築20年）
- 階建
- 地上47階建・地下1階
- 総戸数
- 486戸
- 構造
- RC
- 土地の権利
- 所有権
- 分譲会社
- 東京建物
- 施工会社
- 大成建設
- 管理会社
- 長谷工コミュニティ
- 管理形態
- 管理会社に全部委託
- 管理員
- 常駐
- 学区（目安）
- 高輪台小学校／高松中学校
当社が把握している建物情報です。管理形態や設備は変更されている場合があります。誤りにお気づきの場合はお問い合わせからお知らせください。
高輪ザレジデンスタワー棟はどう売られてきたか
売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）
直近5年に成約した30件以上（売り出し価格と成約価格の両方が取れているもの）から集計しています。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。
高輪ザレジデンスタワー棟が選ばれている理由
当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。
直近5年の成約は30件以上、年平均7件ほどです。総戸数486戸に対して1年に動くのは1%ほどで、手放す方が少ない棟です。出物が出たときに動けるかどうかで決まります。
賃貸の成約100件以上では、募集開始から契約までの中央値が30日でした。住みたい人が途切れないエリア・棟だということの、いちばん素直な証拠です。
成約坪単価の中央値は3〜6年前の572万円から781万円になりました。買ったあとの資産価値という観点で見ておきたい数字です。
管理形態は管理会社に全部委託（長谷工コミュニティ）です。共用部の状態は中古マンションの印象を大きく左右します。
都営地下鉄浅草線「高輪台」駅から徒歩6分です。ほかに白金台駅・高輪台駅も使えます。
ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。
いま、この棟では21件が売り出されています。うち1件は当社のAI査定レンジより安い値付けです。
高輪ザレジデンスタワー棟を貸した場合、どのくらいの利回りか
投資でお考えの方が最初に見る2つ（貸したときの家賃と表面利回り）と、いま出ている住戸の値幅を、はじめに帯でお出しします。細かい数字と根拠はこのページの下に置いてあります。
年間の想定家賃 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室の期間は入っていません。手元に残る利回りはこれより下がります。
募集中の表示家賃ではなく、実際に借り手が決まったときの家賃を集計しています（50件以上）。階・向き・室内の状態で上下します。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。値幅は9,200万〜11億9,000万円（100万円単位に丸めた幅）。当社のAI査定レンジより安い値付けは1件あります。住戸ごとの内訳は出していません。
ここまでは棟全体の帯です。ご希望の広さ・予算を入れていただくと、この棟で条件に合う住戸が出たときに、担当からお部屋の実際（階・広さ・価格）をお送りします（無料）。
条件に合う住戸が出たら知らせてほしい帯にしているのは、お部屋ごとの階・向き・室内の状態で金額が動くためです。1件ずつの価格や号室は出していません。利回りは実際の運用を約束するものではありません。
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高輪ザレジデンスタワー棟は、階でいくら変わるか
地上47階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有78.9㎡・2LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。
- 低層1〜14階19,760万円成約32件
- 中層15〜28階20,110万円成約28件
- 高層29〜42階20,290万円成約18件
- 最上階層43〜47階20,910万円
同じ広さ（専有78.9㎡）でも、低層（1〜14階）と最上階層（43〜47階）では中心値で約1,150万円（6%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。
帯はどれも専有78.9㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。
いま売り出されている価格は、高いのか安いのか
このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した3.6万件以上で確かめたところ、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。残りの47.9%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。
この棟の実際の成約価格
見出しの数字は直近3年に成約した住戸の中央値です。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。
成約坪単価の推移
成約年（推定）ごとの坪単価の中央値です。掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は表示していません。価格そのものではなく坪単価で見ることで、その年にたまたま広い住戸が売れた影響を除いています。
間取り別の成約価格
帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。
間取り別の数字を表で見る
| 間取り | 成約件数 | 中央値 | よくある価格帯 | 専有面積 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1LDK | 30件以上 | 6,600万円 | 5,640〜9,550万円 | 50.3㎡ | 432万円 |
| 1SLDK | 5件以上 | 7,480万円 | 6,380〜10,480万円 | 74.0㎡ | 442万円 |
| 2LDK | 30件以上 | 11,550万円 | 9,710〜15,650万円 | 80.7㎡ | 464万円 |
| 3LDK | 10件以上 | 14,500万円 | 12,000〜16,800万円 | 97.6㎡ | 470万円 |
近隣で比較検討されている棟
同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・大手分譲・駅から6〜10分・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。
地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較対象の棟です
| 棟名 | 駅・徒歩 | 築年 | 階建 | いまの売出 | 成約㎡単価 | AI査定㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ●高輪ザレジデンスタワー棟この棟 | 品川徒歩6分 | 2005年（築20年） | 47階 | 9,200〜119,000万円 21件 |
236.3万円 | 254.4万円 |
| 1パークハウス芝タワー | 田町徒歩6分 | 2004年（築22年） | 32階 | 18,900〜28,800万円 6件 |
237.6万円 | 276.4万円 |
| 2シティタワー高輪 | 品川徒歩9分 | 2004年（築22年） | 35階 | 9,400〜89,800万円 17件 |
223.2万円 | 240.0万円 |
| 3ナビューレ横浜タワーレジデンス | 横浜徒歩10分 | 2007年（築19年） | 41階 | 16,800〜25,000万円 7件 |
217.0万円 | 238.1万円 |
| 4芝パークタワー | 田町徒歩7分 | 2001年（築25年） | 25階 | 19,900〜30,000万円 7件 |
251.2万円 | 234.6万円 |
| 5クレストプライムタワー芝 | 浜松町徒歩6分 | 2007年（築19年） | 39階 | 10,800〜36,000万円 23件 |
207.0万円 | 265.5万円 |
| 6品川Vタワータワー棟 | 品川徒歩6分 | 2003年（築23年） | 43階 | 15,400〜34,800万円 19件 |
262.7万円 | 276.9万円 |
価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。
買ったあと、毎月いくらかかるか
港区の築20〜30年のマンション（517棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。
同じエリア・同じ築年帯の相場は336円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。
この棟の月額は当社が把握している募集情報からは確認できていません。金額が入っていない（0円として記録されている）ことが理由で、実際に負担が無いという意味ではありません。長期修繕計画・積立金の残高とあわせて管理組合の資料でご確認ください。
専有78.9㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月26,400円ほどが目安です。
修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。港区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。
貸した場合の賃料と利回り
表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。
高輪ザレジデンスタワー棟のこと、聞いてみた
このページに出ている数字を、会話のかたちにしたものです。上のグラフや表を読むのが面倒なときは、こちらからどうぞ。
高輪ザレジデンスタワー棟が気になってるんだね。ここは都営地下鉄浅草線の高輪台駅から徒歩6分の場所だよ。
はい、駅からの距離は良さそうだなと思ってて。他に使える駅ってありますか。
都営地下鉄三田線の白金台が徒歩8分、東海道本線（東京〜熱海）の品川も徒歩14分で歩ける位置にあるよ。
3路線が徒歩圏なんですね。品川まで歩けるのは思ってたより近くて驚きました。
建物のスペックも見ておこうか。2005年10月築で築20年、地上47階・地下1階建て、総戸数486戸のRC造だよ。
486戸ってかなり大きいですね。それだけ戸数があると管理組合の規模も大きくなりそうです。
そうだね。戸数が多い分、修繕や運営の話し合いも人数規模で動くことになる。土地は所有権だよ。
所有権なら安心感がありますね。周りの環境も知りたいんですが、学校とか近くにありますか。
半径500m以内だと、港区立高輪台小学校が188m、港区立白金小学校が340mの距離にあるよ。
188mってすぐそこですね。中学や高校はどうでしょう。
東海大学付属高輪台高等学校中等部が303m、高輪中学校が389m、港区立高松中学校が491mだね。
選択肢が徒歩圏に集まってるんですね。高校もあるって聞きましたけど。
明治学院高等学校が193m、東海大学付属高輪台高等学校が304m、高輪高等学校が400mにあるよ。
小さい子ども向けの施設も気になります。保育園や幼稚園はどうですか。
愛星保育園が30m、さくらさくみらい高輪が101m、港区立高輪幼稚園が299mにあるね。
30mってもう目の前じゃないですか。送り迎えを考えるとかなり助かりそうです。
あと400mにえほんのもり白金台保育園、486mに瑞聖幼稚園もある。数は揃ってるエリアだよ。
環境はイメージできました。肝心の価格感ってどのくらいなんでしょうか。
17階・78.9㎡の想定で、AI査定は19350万円から24408万円、真ん中が20340万円。坪単価は851.9万円/坪だね。
けっこうな水準ですね。港区全体と比べるとどうなんですか。
港区の中央値は777棟で352.0万円/坪。この棟は水準がだいぶ上に位置しているよ。
実際に成約した価格も知りたいです。直近だとどのくらいで動いてるんでしょう。
直近の成約坪単価は614.0万円/坪。査定のレンジとは開きがあるから、そこは頭に入れておくといいよ。
なるほど。この棟の値動きって、ここ数年で変わってきてますか。
2025年はこの棟の成約坪単価が869.0万円/坪で12件、2024年は726.0万円/坪で5件。19.7%上がっている計算だよ。
件数も増えてるんですね。将来もし貸すことになった場合の水準も少し気になります。
高輪台エリアの70㎡〜の帯だと、中央値が70.1万円/月、㎡あたり0.532万円で、267件のデータがあるよ。
駅も学校も価格の動きもだいぶ掴めました。実際の雰囲気を確かめに、一度現地を見に行ってみます。
※この対話は、当社の保有データをもとに構成した解説コンテンツです。実在の会話ではありません。
この棟で売却をお考えの方
当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。
高輪ザレジデンスタワー棟の購入よくある質問
高輪ザレジデンスタワー棟でいま売り出されている価格は割高ですか？
売り出し中の21件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが1件、レンジの中が15件、レンジより高いものが5件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。
高輪ザレジデンスタワー棟の価格は上がっていますか？
坪単価の中央値は3〜6年前の572万円から781万円へ、36.5%上がっています。直近3年の成約価格の中央値は17,480万円です。
高輪ザレジデンスタワー棟を買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？
㎡あたりの月額は管理費334円です。港区の築20〜30年のマンション517棟と比べると、管理費は「相場並み」水準です。
市場に出る前にお知らせできる場合があります
この棟で売り出し前の情報が入り次第、市場に出る前にお知らせします。
当社には、ポータルサイトに掲載される前の持ち込み・ご相談が月500件規模で寄せられています。
お知らせするのは、条件が合う方にだけです。ご紹介できる住戸があることをお約束するものではありません。売主の方のご意向で取り下げになることもあります。
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