秀和溜池山王レジデンスは、いくらなら買っていい価格か

秀和溜池山王レジデンスが選ばれている理由

当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。

ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。

いま、この棟では3件が売り出されています。うち1件は当社のAI査定レンジより安い値付けです。

いま売り出されている価格は、高いのか安いのか

このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した3.6万件以上で確かめたところ、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。残りの47.9%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。

本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。

この棟の実際の成約価格

成約が少ない棟のため、直近15年をまとめた成約の中央値（成約が集まっているのは2020年ごろ）416万円/坪を、周辺（半径1.2km）の同じ築年帯・同じ広さ帯の市況（2020年から+27%）で今の時点に直した528万円/坪を目安にしています（この棟で多い専有34.0㎡なら5,580万円ほど）。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。

成約坪単価の推移

点は秀和溜池山王レジデンスで実際に成約した年ごとの坪単価の中央値、線は周辺（半径1.2km）の同じ築年帯・同じ広さ帯の成約の動きをこの棟の水準に合わせた推定です。点だけを並べると2020年の数字をいまの相場と読み違えてしまうため、市況で時点をそろえています。右端の528万円/坪がいまの目安です。成約年は掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は点を出していません。

近隣で比較検討されている棟

同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じ規模帯・駅から6〜10分・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。

価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。

買ったあと、毎月いくらかかるか

港区の築20〜30年のマンション（517棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。

専有34.0㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月18,100円ほどが目安です。

修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。港区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。

貸した場合の賃料と利回り

表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。

この棟で売却をお考えの方

当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。

秀和溜池山王レジデンスの購入よくある質問

秀和溜池山王レジデンスのいまの相場はいくらですか？

この棟は成約が少ないため、直近15年をまとめた成約の中央値（成約が集まっているのは2020年ごろ）（坪単価416万円/坪）を周辺（半径1.2km）の同じ築年帯・同じ広さ帯の市況で今の時点に直しています。2020年から+27%動いているので、いまの目安は坪単価528万円/坪です。

秀和溜池山王レジデンスでいま売り出されている価格は割高ですか？

売り出し中の3件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが1件、レンジの中が1件、レンジより高いものが1件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。

秀和溜池山王レジデンスを買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？

㎡あたりの月額は管理費364円・修繕積立金167円です。港区の築20〜30年のマンション517棟と比べると、管理費は「相場並み」、修繕積立金は「相場より安い」水準です。