OWNER CHANGE DISCOUNT
オーナーチェンジは、いくら安く売れているか
同じマンションの中で、入居中の成約と空室の成約を直接くらべた実測／5,003棟・44,085件（2026-08-31時点集計・2022年以降）
入居者が住んだまま売られる区分マンションをオーナーチェンジと呼びます。 「オーナーチェンジは安い」とはよく言われますが、いくら安いのかを数字で確かめられる場所はほとんどありません。 このページは、当社が独自に集計した中古マンションの成約データから、 同じ建物の中に入居中の成約と空室の成約が両方あるケースだけを取り出し、 1㎡あたりの成約単価を突き合わせた実測です。立地も築年数も管理状態も同じ建物どうしなので、 物件の性格の違いに引きずられません。
中央値です。建物ごとに「入居中の中央値 ÷ 空室の中央値」を出し、その分布の真ん中を取っています。 平均ではないので、極端に高い住戸・安い住戸に引きずられません。
築年数で、割引の幅は4.9倍ちがう
| 築年数 | 単価の差 | 入居中が安かった建物 | 日数の差 | 建物 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 築0〜9年 | -3.2% | 61.5% | +48日 | 717入居中1,448件 | |
| 築10〜19年 | -7.9% | 71.0% | +35日 | 1,026入居中1,765件 | |
| 築20〜29年 | -11.8% | 76.3% | +31日 | 810入居中1,051件 | |
| 築30〜39年 | -12.7% | 76.1% | +34日 | 750入居中1,110件 | |
| 築40年以上 | -15.6% | 75.8% | +60日 | 1,419入居中2,280件 |
築0〜9年では-3.2%にとどまるのに対し、築40年以上では-15.6%。 築が進むほど差が開きます。実際に住むために買う人の候補が減り、投資として買う人の値付けに近づいていくためです。 築浅の入居中はもともと実需の価格に近いところで決まっており、「入居中だから安い」を一律に当てはめると読み違えます。
広さ別
| 専有面積 | 単価の差 | 入居中が安かった建物 | 日数の差 | 建物 | |
|---|---|---|---|---|---|
| 15〜25㎡未満 | -4.7% | 62.1% | +68日 | 401入居中896件 | |
| 25〜40㎡未満 | -7.7% | 71.4% | +44日 | 581入居中967件 | |
| 40〜60㎡未満 | -9.1% | 70.1% | +50日 | 1,241入居中1,982件 | |
| 60〜80㎡未満 | -8.0% | 67.9% | +46日 | 1,433入居中1,926件 | |
| 80㎡以上 | -7.9% | 67.1% | +59日 | 350入居中457件 |
狭い住戸ほど差が小さく出ます。15〜25㎡未満はもともと買主のほとんどが投資目的で、 入居中でも空室でも買い手の顔ぶれが変わらないためです。 差が大きいのは、実際に住む人と投資する人の両方が候補になる広さの帯です。
エリア別の割引率 58エリア
建物20棟以上そろったエリアだけを、差の大きい順に並べています。数字が安定しないエリアは載せていません。
| エリア | 単価の差 | 入居中が安かった建物 | 日数の差 | 建物 | 入居中の成約 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 越谷市 | -18.2% | 85.7% | +78日 | 21 | 25件 | |
| さいたま市大宮区 | -17.6% | 81.0% | -40日 | 21 | 30件 | |
| 八王子市 | -15.5% | 81.1% | +26日 | 53 | 80件 | |
| 練馬区 | -14.2% | 74.6% | +48日 | 71 | 106件 | |
| 板橋区 | -13.8% | 76.4% | +25日 | 106 | 142件 | |
| 杉並区 | -12.7% | 77.2% | +48日 | 92 | 135件 | |
| 墨田区 | -12.6% | 74.7% | +23日 | 83 | 107件 | |
| 市川市 | -12.6% | 82.9% | +40日 | 41 | 66件 | |
| 調布市 | -12.3% | 75.0% | +124日 | 32 | 57件 | |
| 相模原市南区 | -12.1% | 67.7% | +84日 | 31 | 48件 | |
| 川崎市川崎区 | -11.7% | 75.6% | +38日 | 45 | 59件 | |
| 川崎市宮前区 | -11.6% | 67.7% | +20日 | 31 | 36件 | |
| 横浜市南区 | -11.5% | 72.5% | +35日 | 40 | 61件 | |
| 大田区 | -11.1% | 75.0% | +58日 | 96 | 137件 | |
| 横浜市磯子区 | -11.1% | 75.0% | +83日 | 20 | 27件 | |
| 品川区 | -11.0% | 69.1% | +31日 | 149 | 271件 | |
| 多摩市 | -10.9% | 75.9% | +45日 | 29 | 44件 | |
| 中央区 | -10.7% | 71.9% | +20日 | 217 | 589件 | |
| 豊島区 | -10.4% | 71.4% | +46日 | 105 | 168件 | |
| 荒川区 | -10.3% | 76.5% | +26日 | 68 | 98件 | |
| 渋谷区 | -10.2% | 74.7% | +46日 | 186 | 371件 | |
| 目黒区 | -10.1% | 69.6% | +67日 | 102 | 160件 | |
| 新宿区 | -10.0% | 72.5% | +22日 | 251 | 498件 | |
| 千葉市中央区 | -9.8% | 65.5% | +60日 | 29 | 39件 | |
| 千葉市美浜区 | -9.5% | 72.4% | +63日 | 58 | 136件 | |
| 中野区 | -9.5% | 67.8% | +46日 | 90 | 131件 | |
| 横浜市中区 | -9.3% | 76.0% | +30日 | 75 | 144件 | |
| 文京区 | -9.3% | 75.6% | +3日 | 123 | 178件 | |
| 台東区 | -9.2% | 73.2% | +15日 | 112 | 158件 | |
| 江戸川区 | -9.2% | 71.2% | +26日 | 59 | 74件 | |
| 横浜市青葉区 | -9.1% | 71.0% | +75日 | 31 | 44件 | |
| 葛飾区 | -9.1% | 71.4% | +42日 | 49 | 75件 | |
| 船橋市 | -9.0% | 72.0% | +80日 | 75 | 122件 | |
| 府中市 | -8.9% | 83.3% | +93日 | 24 | 33件 | |
| 習志野市 | -8.7% | 72.7% | +35日 | 22 | 26件 | |
| 武蔵野市 | -8.7% | 79.4% | +60日 | 34 | 49件 | |
| 港区 | -8.5% | 72.4% | +22日 | 293 | 704件 | |
| 相模原市中央区 | -8.4% | 59.4% | +111日 | 32 | 50件 | |
| 横浜市戸塚区 | -8.4% | 72.7% | +37日 | 22 | 31件 | |
| さいたま市浦和区 | -8.4% | 70.0% | +30日 | 20 | 23件 | |
| 江東区 | -8.4% | 72.7% | +34日 | 172 | 370件 | |
| 足立区 | -8.3% | 65.5% | +48日 | 87 | 128件 | |
| 千代田区 | -8.3% | 69.6% | +18日 | 79 | 140件 | |
| 横浜市鶴見区 | -7.7% | 72.5% | +51日 | 40 | 72件 | |
| 柏市 | -7.5% | 78.1% | +119日 | 32 | 43件 | |
| 世田谷区 | -7.4% | 67.2% | +58日 | 177 | 224件 | |
| 横須賀市 | -6.9% | 62.5% | +58日 | 40 | 63件 | |
| 横浜市保土ケ谷区 | -6.6% | 56.0% | +75日 | 25 | 31件 | |
| 川口市 | -6.6% | 68.3% | +66日 | 82 | 107件 | |
| 立川市 | -6.4% | 79.2% | +87日 | 24 | 36件 | |
| 横浜市港北区 | -5.3% | 63.6% | +105日 | 77 | 118件 | |
| 松戸市 | -5.3% | 63.0% | +93日 | 54 | 73件 | |
| 北区 | -5.2% | 68.9% | +28日 | 45 | 61件 | |
| 川崎市高津区 | -5.0% | 63.6% | +28日 | 22 | 24件 | |
| 横浜市西区 | -4.6% | 60.0% | +3日 | 60 | 102件 | |
| 三鷹市 | -4.3% | 52.4% | +23日 | 21 | 42件 | |
| 横浜市神奈川区 | -3.1% | 63.8% | +74日 | 58 | 92件 | |
| 川崎市中原区 | -2.7% | 52.4% | +87日 | 42 | 110件 |
いちばん大きい越谷市が-18.2%、いちばん小さい川崎市中原区が-2.7%。 同じ首都圏でも6.7倍の開きがあります。 差が大きいエリアは、実需で買う人にとって魅力のある住宅地でありながら、投資として持たれている住戸が一定数あるところです。 逆に差が小さいエリアは、もともと投資用として売買されている住戸の比率が高く、入居中かどうかで買い手が変わりません。 なお、この表はエリアの優劣ではなく売り方による値段の付き方の差を並べたものです。
割引は年々広がっている
| 成約年 | 単価の差 | 入居中が安かった建物 | 成約に占める入居中の割合 | |
|---|---|---|---|---|
| 2018年 | -5.7% | 68.7% | 7.8%2,843／36,504件 | |
| 2019年 | -4.4% | 71.0% | 7.8%2,890／37,227件 | |
| 2020年 | -5.5% | 69.5% | 7.2%2,567／35,672件 | |
| 2021年 | -6.1% | 71.7% | 8.5%3,183／37,333件 | |
| 2022年 | -6.7% | 73.0% | 9.0%3,094／34,255件 | |
| 2023年 | -8.7% | 79.0% | 8.0%2,735／34,241件 | |
| 2024年 | -7.0% | 73.8% | 9.2%3,336／36,271件 | |
| 2025年 | -10.0% | 74.8% | 11.4%5,516／48,443件 | |
| 2026年 | -13.8% | 82.0% | 10.7%2,998／28,132件 |
2018年の-5.7%から2026年は-13.8%へ。 同時に、成約全体に占める入居中の割合も7.8%から10.7%へ増えています。 売りに出る数が増えれば、買い手にとっては選べる幅が広がります。 2026年は年の途中までの集計なので、この年だけで判断せず向きを見てください。
買ったあと、売るときにどうなるか
割安に買えたかどうかは、売るところまで見ないと分かりません。 そこで、同じ建物・同じ広さ・同じ階・同じ間取りの住戸が2回売買された組み合わせを突き合わせ、 1㎡単価が1年あたり何%動いたかを、買ったときと売ったときの状態別に数えました。
保有1〜3年
| 買い方と売り方 | 1㎡単価の変化 | 年率 | 空室→空室との差 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 入居中で買って空室で売る | +14.3% | +6.97% | +3.15pt | 824 |
| 空室で買って空室で売る | +7.6% | +3.82% | 基準 | 19,554 |
| 入居中で買って入居中で売る | +6.7% | +3.34% | -0.48pt | 578 |
| 空室で買って入居中で売る | +4.6% | +2.14% | -1.68pt | 1,150 |
保有3〜5年
| 買い方と売り方 | 1㎡単価の変化 | 年率 | 空室→空室との差 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 入居中で買って空室で売る | +23.3% | +5.55% | +1.86pt | 625 |
| 空室で買って空室で売る | +15.2% | +3.69% | 基準 | 15,645 |
| 入居中で買って入居中で売る | +12.9% | +3.09% | -0.6pt | 330 |
| 空室で買って入居中で売る | +10.2% | +2.43% | -1.26pt | 1,012 |
保有5〜10年
| 買い方と売り方 | 1㎡単価の変化 | 年率 | 空室→空室との差 | 件数 |
|---|---|---|---|---|
| 入居中で買って空室で売る | +32.3% | +4.31% | +0.75pt | 657 |
| 空室で買って空室で売る | +27.1% | +3.56% | 基準 | 19,042 |
| 入居中で買って入居中で売る | +24.1% | +3.26% | -0.3pt | 442 |
| 空室で買って入居中で売る | +25.0% | +3.14% | -0.42pt | 1,587 |
中央値です。入居中で買って空室で売った住戸は、どの保有期間でも空室→空室を上回りました。 一方、入居中で買って入居中のまま売った住戸は、空室→空室と同じか下でした。 買うときに引かれた分は、退去して空室で売る段になって戻る形になっています。 裏を返せば、入居中のまま売るなら、その割引は戻ってきません。 ただしこれは、実際に退去が起きた住戸だけを数えた結果です。退去の時期は選べません。 「いつでも空室にできる」前提で計算しないでください。
割引を利回りに直すと
家賃が変わらないまま価格だけが下がれば、表面利回りはその分だけ上がります。 下の表は四則演算です。左の割引率で買えたときに、表面利回りが何倍になるかを並べました。
| 割引率 | 表面利回りの倍率 | 表面4.50%だった場合 | 上乗せ |
|---|---|---|---|
| 5%安く買う | 1.053倍 | 4.74% | +0.24pt |
| 8%安く買う | 1.087倍 | 4.89% | +0.39pt |
| 10%安く買う | 1.111倍 | 5.0% | +0.5pt |
| 13%安く買う | 1.149倍 | 5.17% | +0.67pt |
| 16%安く買う | 1.19倍 | 5.36% | +0.86pt |
上の表は計算の例です。実際の水準の見当をつけるために、 入居中の状態で募集され掲載が終わった収益区分の表示利回りも築年数帯ごとに数えました。
| 築年数 | 下から4分の1 | 中央値 | 上から4分の1 | 価格の中央値 | 専有面積の中央値 | 件数 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 築0〜9年 | 3.72% | 4.06% | 4.39% | 2,770万円 | 25.7㎡ | 3,037 |
| 築10〜19年 | 3.76% | 4.18% | 4.6% | 2,630万円 | 25.5㎡ | 3,758 |
| 築20〜29年 | 3.77% | 4.25% | 4.8% | 2,650万円 | 23.3㎡ | 3,874 |
| 築30〜39年 | 6.0% | 7.44% | 9.38% | 890万円 | 18.4㎡ | 7,543 |
| 築40年以上 | 5.4% | 6.67% | 8.35% | 1,380万円 | 25.8㎡ | 6,856 |
築30年を境に段差があります。ただしこの段差をそのまま「築30年で利回りが3ポイント上がる」と読まないでください。 価格の中央値も専有面積の中央値も帯によって大きく違い、築30年以上の帯には小型で価格の低い住戸が多く含まれています。 帯ごとに売られているものが違う、というのがこの表の読み方です。 なお表示利回りは募集時点の家賃で計算された数字であり、次の募集でその家賃が決まるとは限りません。
入居中の区分を見るときの6つの目
いまの家賃ではなく、次に決まる家賃で計算する
長く住んでいる方の家賃は、その方が入居した時点の相場です。 同じ駅・同じ間取り・近い築年数で、いま実際にいくらで決まっているかに置き換えて利回りを出し直してください。 置き換えた結果が下がるなら、価格はそちらに寄ります。 実際の成約家賃は駅別・間取り別の家賃相場で確認できます。
見られない分は、価格から引くのが原則
入居中の住戸は室内を確認できません。内装の状態も水回りの傷み具合も、退去してみないと分かりません。 この不確かさは、買う側が引き受けるものです。 退去後にかかりうる原状回復や設備交換の幅を先に置いてから、価格を判断してください。
入居中のまま売るなら、割引は戻らない
上の実測のとおり、割引が戻るのは空室にして売った場合です。 入居中のまま次に渡すつもりなら、買うときの割引は「安く買えた」ではなく 「その価格でしか売れない層に渡す」という意味になります。 どちらで出るのかを、買う前に決めておいてください。
管理費・修繕積立金は利回りから直接引かれる
表面利回りは維持費を引く前の数字です。築が進むほど修繕積立金は上がります。 管理費・修繕積立金の相場で、その築年数・広さの水準を確かめてから引き算してください。 築古の高い表面利回りは、引き算のあとで見え方が変わることがあります。
売るときは中央値で43日よけいにかかる
入居中は買える人が投資目的の方に限られるため、売り出してから決まるまでが長くなります。 その期間も金利と維持費は動き続けます。売却の予定を立てるときは、この日数を先に見込んでください。
一棟は「入居中かどうか」ではなく稼働率で見られる
区分は1戸なので入居中か空室かの二択ですが、一棟は稼働率という連続した数字になります。 評価も、収益還元と積算の2面で見られます。同じ入居中でも値段の付き方の理屈が違うので、 区分の感覚をそのまま持ち込まないでください。
オーナーチェンジ よくある質問
入居中の区分は、空室の区分よりどれくらい安く売れていますか。
同じマンションの中で入居中の成約と空室の成約を突き合わせると、1㎡あたりの成約単価は中央値で9.7%低くなっています。5,003棟のうち71.8%の建物で、入居中のほうが低い結果でした。売れるまでの日数も中央値で43日長くかかっています。
割引の幅はエリアで変わりますか。
変わります。掲載している58エリアのうち、いちばん大きい越谷市は18.2%、いちばん小さい川崎市中原区は2.7%でした。開きは6.7倍です。エリアの平均像ではなく、買おうとしているエリアの数字で考える必要があります。
築年数によって割引の幅は変わりますか。
大きく変わります。築0〜9年では3.2%ですが、築40年以上では15.6%です。築が進むほど、実際に住むために買う人の候補が減り、投資として買う人の値付けに近づいていくためと考えられます。
入居中で買った部屋は、売るときにどうなりますか。
同じ住戸が2回売買された組み合わせを追うと、入居中で買って空室にしてから売った場合、保有3〜5年で1㎡単価は年率5.55%上がっていました（625件）。空室で買って空室で売った場合の年率3.69%より高い水準です。買うときの割引は、退去して空室で売る段階で戻る形になっています。
この数字はどうやって集計していますか。
当社が独自に集計した中古マンションの成約データを使っています。広さも築年数も違う部屋を並べても比較にならないため、同じマンションの中に入居中の成約と空室の成約が両方あるケースだけを取り出し、建物ごとに中央値を突き合わせています。物件名・号室・個別の価格は掲載していません。
お持ちの住戸が
入居中でいくら、空室でいくらか
査定は無料です。棟の成約データに、階数・向き・専有面積・いまの家賃を加えて、入居中のまま売った場合と空室にしてから売った場合の両方をお伝えします。片方だけでは決められないためです。
このデータについて
- 出典：青山地所が独自に集計した中古マンションの成約データ（2026-08-31時点集計・2022年以降）。同じ建物の中に入居中の成約と空室の成約が両方あるケースだけを取り出し、5,003棟・44,085件を突き合わせています。
- 収録する範囲：東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県。エリア別の表は、建物が20棟以上そろった58エリアだけを掲載しています。それ以外は数字が安定しないため公開していません。
- 数え方：建物ごとに入居中と空室それぞれの1㎡あたり成約単価の中央値を出し、その比を取ったうえで、比の分布の中央値を割引率としています。平均ではありません。日数も同じく建物ごとの中央値の差です。
- 利回りの表：入居中の状態で募集され掲載が終わった収益区分の、募集時点の表示利回りです。成約利回りではありません。築年数帯ごとに売られているものの性格が違うため、帯どうしを単純に比べられません。
- 掲載しないもの：物件名・号室・階・個別の価格・個別の家賃は一切掲載していません。件数の少ない区切りは表示していません。
- 注意：ここにある数字は集計値であり、個別の住戸の値段を保証するものではありません。実際の価格は階数・向き・室内の状態・賃貸借契約の条件で大きく変わります。