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シティタワー大井町は、いくらなら買っていい価格か
東京都品川区大井１丁目／2019年7月築・635戸／成約データ50件以上から集計
物件概要
- 所在地
- 東京都品川区大井１丁目
- 交通
- 東急大井町線「大井町」駅徒歩8分／東急大井町線「大井町」駅徒歩8分／東急大井町線「大井町」駅徒歩6分
- 築年月
- 2019年7月（築7年）
- 階建
- 地上29階建・地下1階
- 総戸数
- 635戸
- 構造
- RC
- 土地の権利
- 所有権
- 分譲会社
- 住友不動産
- 施工会社
- 西松建設
- 管理会社
- 住友不動産建物サービス
- 管理形態
- 管理会社に全部委託
- 管理員
- 常駐
- 駐車場
- 有（186台）月額0-40,000円
- 共用・設備
- オートロック・宅配ボックス・エレベーター・コンシェルジュ・防犯カメラ・駐輪場
- 学区（目安）
- 山中小学校・大井第一小学校
当社が把握している建物情報です。管理形態や設備は変更されている場合があります。誤りにお気づきの場合はお問い合わせからお知らせください。
シティタワー大井町はどう売られてきたか
売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）
直近5年に成約した50件以上（売り出し価格と成約価格の両方が取れているもの）から集計しています。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。
シティタワー大井町が選ばれている理由
当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。
直近5年の成約は50件以上、年平均11件ほどです。総戸数635戸に対して1年に動くのは2%ほどで、手放す方が少ない棟です。出物が出たときに動けるかどうかで決まります。
賃貸の成約50件以上では、募集開始から契約までの中央値が18日でした。住みたい人が途切れないエリア・棟だということの、いちばん素直な証拠です。
成約坪単価の中央値は3〜6年前の542万円から842万円になりました。買ったあとの資産価値という観点で見ておきたい数字です。
修繕積立金は品川区の築0〜10年の相場（145.0円/㎡）より高めです。毎月の負担は増えますが、そのぶん大規模修繕のときに一時金を求められる可能性は下がります。
東急大井町線「大井町」駅から徒歩6分です。ほかに大井町駅・大井町駅も使えます。
この棟に備わっているもの: 地上29階建のタワー・オートロック・宅配ボックス・エレベーター・コンシェルジュ・防犯カメラ・駐輪場。
ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。
いま、この棟では13件が売り出されています。うち1件は当社のAI査定レンジより安い値付けです。
シティタワー大井町を貸した場合、どのくらいの利回りか
投資でお考えの方が最初に見る2つ（貸したときの家賃と表面利回り）と、いま出ている住戸の値幅を、はじめに帯でお出しします。細かい数字と根拠はこのページの下に置いてあります。
年間の想定家賃 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室の期間は入っていません。手元に残る利回りはこれより下がります。
募集中の表示家賃ではなく、実際に借り手が決まったときの家賃を集計しています（50件以上）。階・向き・室内の状態で上下します。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。値幅は5,400万〜3億円（100万円単位に丸めた幅）。当社のAI査定レンジより安い値付けは1件あります。住戸ごとの内訳は出していません。
ここまでは棟全体の帯です。ご希望の広さ・予算を入れていただくと、この棟で条件に合う住戸が出たときに、担当からお部屋の実際（階・広さ・価格）をお送りします（無料）。
条件に合う住戸が出たら知らせてほしい帯にしているのは、お部屋ごとの階・向き・室内の状態で金額が動くためです。1件ずつの価格や号室は出していません。利回りは実際の運用を約束するものではありません。
この住戸について問い合わせる
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シティタワー大井町は、階でいくら変わるか
地上29階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有55.4㎡・2LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。
- 低層1〜9階15,560万円成約22件
- 中層10〜18階16,010万円成約25件
- 高層19〜26階16,560万円成約14件
- 最上階層27〜29階16,960万円成約5件
同じ広さ（専有55.4㎡）でも、低層（1〜9階）と最上階層（27〜29階）では中心値で約1,400万円（9%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。
帯はどれも専有55.4㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。
いま売り出されている価格は、高いのか安いのか
このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した3.6万件以上で確かめたところ、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。残りの47.9%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。
この棟の実際の成約価格
見出しの数字は直近3年に成約した住戸の中央値です。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。
成約坪単価の推移
成約年（推定）ごとの坪単価の中央値です。掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は表示していません。価格そのものではなく坪単価で見ることで、その年にたまたま広い住戸が売れた影響を除いています。
間取り別の成約価格
帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。
間取り別の数字を表で見る
| 間取り | 成約件数 | 中央値 | よくある価格帯 | 専有面積 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1LDK | 10件以上 | 9,490万円 | 6,460〜11,220万円 | 41.0㎡ | 658万円 |
| 2LDK | 10件以上 | 12,700万円 | 8,800〜15,100万円 | 56.3㎡ | 699万円 |
| 3LDK | 10件以上 | 18,400万円 | 13,800〜19,200万円 | 70.6㎡ | 856万円 |
近隣で比較検討されている棟
同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・大手分譲・駅から6〜10分・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。
地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較対象の棟です
| 棟名 | 駅・徒歩 | 築年 | 階建 | いまの売出 | 成約㎡単価 | AI査定㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ●シティタワー大井町この棟 | 大井町徒歩6分 | 2019年（築7年） | 29階 | 5,400〜30,000万円 13件 |
254.8万円 | 288.9万円 |
| 1パークシティ大崎ザタワー | 大崎徒歩6分 | 2015年（築11年） | 42階 | 12,900〜35,000万円 27件 |
263.7万円 | 306.9万円 |
| 2グローバルフロントタワー | 浜松町徒歩10分 | 2016年（築10年） | 34階 | 12,400〜31,000万円 34件 |
225.3万円 | 292.6万円 |
| 3パークタワーグランスカイ | 大崎徒歩10分 | 2010年（築16年） | 44階 | 11,400〜44,800万円 13件 |
234.0万円 | 273.7万円 |
| 4大崎ウエストシティタワーズW棟 | 大崎徒歩7分 | 2009年（築17年） | 39階 | 11,400〜36,700万円 24件 |
222.3万円 | 257.5万円 |
| 5クラッシィハウス芝浦 | 田町徒歩9分 | 2017年（築9年） | 20階 | 15,800〜19,500万円 5件 |
190.9万円 | 215.7万円 |
| 6品川イーストシティタワー | 天王洲アイル徒歩9分 | 2018年（築7年） | 26階 | 8,900〜25,000万円 34件 |
162.8万円 | 201.1万円 |
価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。
買ったあと、毎月いくらかかるか
品川区の築0〜10年のマンション（156棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。
同じエリア・同じ築年帯の相場は333円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。
同じエリア・同じ築年帯の相場は145円/㎡。相場より高めですが、そのぶん修繕に向けた積立は厚いと考えられます。
専有55.4㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月31,700円ほどが目安です。
修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。品川区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。
貸した場合の賃料と利回り
表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。
シティタワー大井町のこと、聞いてみた
このページに出ている数字を、会話のかたちにしたものです。上のグラフや表を読むのが面倒なときは、こちらからどうぞ。
シティタワー大井町、気になってるんだね。東急大井町線の大井町駅から徒歩6分の場所だよ。
はい。駅からの距離はちょうどいいなと思っていて。建物自体はどんな感じの規模なんですか。
2019年7月築で今7年目。地上29階建て、地下1階、総戸数635戸。構造はRCで権利は所有権だね。
635戸ってかなり大きいですね。それだけあると管理組合の規模も大きくなりそうです。
そうだね。戸数が多いぶん一戸あたりの管理費負担は分散しやすいし、共用部にお金をかけやすい規模ではある。
29階建てというのも高さがありますね。周りの環境も知りたいです。子どもがまだ小さくて。
半径500m以内だと保育園が多いよ。しなおおコスモ保育園が42m、認定こども園品川区立一本橋保育園が156m。
42mって、もう目の前じゃないですか。近いにこしたことはないので助かります。
あいのもり保育園が188m、大井町のぞみ保育園が344m、二葉保育園が413mにもある。選択肢は複数ある形。
それは心強いです。小学校や中学校はどうでしょうか。将来のことも考えておきたくて。
品川区立山中小学校が326m、品川区立豊葉の杜学園が468m。中学は青稜中学校が374mで、豊葉の杜学園も同じ468mだね。
高校まで視野に入れると、どうですか。まだ先の話ですけど気になります。
青稜高等学校が401mにあるよ。あと公園なら宮下公園が185m、しながわ中央公園が474m。
公園が2つあるのはいいですね。休日に子どもを連れて行きやすそうです。価格の話も聞かせてください。
AI査定だと14階・55.4㎡の2LDKという想定で、14910万円から19212万円のレンジ。真ん中が16010万円。
けっこう幅がありますね。坪単価にするとどのくらいの水準になるんでしょう。
その想定で955.1万円/坪。直近の成約坪単価は649.5万円/坪という数字が出ている。
品川区全体と比べると、この棟はどのあたりに位置するんですか。
品川区の中央値は266.0万円/坪、557棟が集計対象。それと比べると、この棟はかなり上のほうにいる。
駅近でタワーだとそうなりますよね。価格って、ここ最近は動いているんでしょうか。
この棟の成約坪単価で見ると、2025年が860.0万円/坪、2026年が919.0万円/坪。6.9%上がっている。
上がっているんですね。件数はどのくらいのサンプルなんでしょうか。
2026年は5件、2025年は22件。件数が減っているぶん、数字は幅を持って見ておいたほうがいい。
わかりました。もし将来的に貸すとしたら、どのくらいの水準なんですか。
大井町駅の周辺で見ると、50〜70㎡帯の中央値が25.0万円/月。㎡あたり0.438万円という水準だね。
あくまで駅周辺全体の水準ということですよね。参考として頭に入れておきます。
そう、築年をそろえた数字ではないから目安まで。まずは建物と周りを自分の足で見てみるのがいいよ。
ですね。保育園や公園の近さも実際に歩いて確かめたいので、週末に見に行ってみます。
※この対話は、当社の保有データをもとに構成した解説コンテンツです。実在の会話ではありません。
この棟で売却をお考えの方
当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。
シティタワー大井町の購入よくある質問
シティタワー大井町でいま売り出されている価格は割高ですか？
売り出し中の13件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが1件、レンジの中が8件、レンジより高いものが4件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。
シティタワー大井町の価格は上がっていますか？
坪単価の中央値は3〜6年前の542万円から842万円へ、55.4%上がっています。直近3年の成約価格の中央値は14,700万円です。
シティタワー大井町を買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？
㎡あたりの月額は管理費331円・修繕積立金242円です。品川区の築0〜10年のマンション156棟と比べると、管理費は「相場並み」、修繕積立金は「相場より高い」水準です。
市場に出る前にお知らせできる場合があります
この棟で売り出し前の情報が入り次第、市場に出る前にお知らせします。
当社には、ポータルサイトに掲載される前の持ち込み・ご相談が月500件規模で寄せられています。
お知らせするのは、条件が合う方にだけです。ご紹介できる住戸があることをお約束するものではありません。売主の方のご意向で取り下げになることもあります。
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