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ルミナス八潮は、いくらなら買っていい価格か
埼玉県八潮市緑町２丁目／1996年11月築・253戸／成約データ5件以上から集計
ルミナス八潮はどう売られてきたか
売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）
この棟は売り出し価格と成約価格の両方が取れている件数が少ないため、売られ方の実測は出していません。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。
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いま売り出されている価格は、高いのか安いのか
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。件数が少ないため、価格と広さの幅は出していません（個別の住戸が分かってしまうため）。
この棟の実際の成約価格
成約が少ない棟のため、直近15年をまとめた成約の中央値（成約が集まっているのは2016年ごろ）64万円/坪を、同じ市区の同じ築年帯の市況（2016年から+31%）で今の時点に直した84万円/坪を目安にしています（この棟で多い専有78.6㎡なら1,840万円ほど）。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。
成約坪単価の推移
点はルミナス八潮で実際に成約した年ごとの坪単価の中央値、線は同じ市区の同じ築年帯の成約の動きをこの棟の水準に合わせた推定です。点だけを並べると2016年の数字をいまの相場と読み違えてしまうため、市況で時点をそろえています。右端の84万円/坪がいまの目安です。成約年は掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は点を出していません。
ルミナス八潮のこと、聞いてみた
このページに出ている数字を、会話のかたちにしたものです。上のグラフや表を読むのが面倒なときは、こちらからどうぞ。
ルミナス八潮、気になってるんだね。1996年11月築で今29年、14階建ての253戸。埼玉県八潮市では規模のある方だよ
253戸ってけっこう多いですね。それくらいあると管理組合はどんな感じになるんでしょう
戸数が多いぶん管理組合の規模も大きくなるね。役員の担い手が集まりやすい一方、合意形成に人数ぶんの時間はかかる。構造はRCで、14階建てだとよくある造りだよ
なるほど。土地は所有権なんですよね。周りの環境ってどうですか
公園が多いエリアだよ。小作田児童公園が181m、上小児童公園が218m、上馬場児童公園が223m。徒歩圏に三つ並んでる
三つもですか。散歩コースには困らなさそうですね。他にもありますか
小作田幼児公園が259m、松之木公園が401m。半径500mの範囲だけで五つある計算になるね
公園だらけじゃないですか。子どもが小さいうちはありがたいです。学校や保育はどうでしょう
八潮市立八幡中学校が100m。ほぼ目の前と言っていい距離だね。あとは伊草保育所が391m
中学校が100mは近いですね。将来のことを考えると助かります。価格の方はどのくらいなんでしょう
AI査定だと6階・74.2㎡の想定で、下が1760万円、真ん中が2070万円、上が2484万円というレンジになってる
2000万円前後が目安という感じですか。坪あたりだといくらくらいになりますか
同じ想定で92.4万円/坪だね。八潮市全体の中央値は86.0万円/坪で、これは30棟を集計した数字だよ
市の中央値より上ってことですね。この物件の方が坪単価は高く出ているんだ
そうだね。ちなみにこの周辺エリアの直近は79.0万円/坪で、24件ぶんの数字。市全体とエリアで少し差が出てる
24件というと、そこそこ動きはあるエリアなんですね。数字の見方が分かってきました
エリアの数字と市全体の数字、それに個別の査定レンジは別物として見ておくといいよ。同じ市内でも場所で変わるからね
確かに。1760万円から2484万円って幅もそれなりにありますもんね
レンジの幅は条件次第ってこと。74.2㎡で2SLDKという想定だから、部屋数はしっかり取れてる間取りだね
2SLDKなら十分です。築29年という点はどう考えたらいいですか
1996年11月築だから、その年数ぶんの管理の積み重ねがある建物ということ。253戸の規模で14階建て、そこをどう見るかだね
実際に建物を見て、自分の目で確かめるのが早そうですね
そうだね。100mの中学校も181mの公園も、歩けばすぐ分かる距離だから。まとめて回れると思うよ
ありがとうございます。公園の多さと価格感が掴めたので、週末にでも見に行ってみます
※この対話は、当社の保有データをもとに構成した解説コンテンツです。実在の会話ではありません。
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ルミナス八潮の購入よくある質問
ルミナス八潮のいまの相場はいくらですか？
この棟は成約が少ないため、直近15年をまとめた成約の中央値（成約が集まっているのは2016年ごろ）（坪単価64万円/坪）を同じ市区の同じ築年帯の市況で今の時点に直しています。2016年から+31%動いているので、いまの目安は坪単価84万円/坪です。
市場に出る前にお知らせできる場合があります
この棟で売り出し前の情報が入り次第、市場に出る前にお知らせします。
当社には、ポータルサイトに掲載される前の持ち込み・ご相談が月500件規模で寄せられています。
お知らせするのは、条件が合う方にだけです。ご紹介できる住戸があることをお約束するものではありません。売主の方のご意向で取り下げになることもあります。
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