LAND & HOUSE MARKET REPORT
江戸川区南葛西の土地・戸建て相場
東京都江戸川区／葛西臨海公園駅（JR京葉線）／ 南葛西一丁目・南葛西二丁目・南葛西三丁目・南葛西四丁目・南葛西五丁目・南葛西六丁目・南葛西七丁目（2026-10-06 時点集計）
江戸川区南葛西は葛西臨海公園駅を中心とした住宅地です。このページでは いくらで売り出されているかと実際にいくらで取引されたかを分けて載せ、 そのうえでどの丁目が高いかを地図と表で比べられるようにしています。
売り出し価格＝当社が集計している売り出し中・売り出し終了の掲載価格です。いま市場に出ている水準が分かります。
実際の取引価格＝公的に公表されている実取引価格の集計です。成立した価格そのものですが、公表が町名どまりのため丁目には分けられません。
相続税路線価＝国が毎年7月に公表する、道路ごとの土地評価額です。丁目の中にある道路の中央値を出しています。
売り出し価格（230万円/坪）のほうが実際の取引価格（119万円/坪）より高く出ています。 集計している期間が違うこと（実取引は2005年からの平均的な姿）と、南葛西の坪単価が年々上がっていることが主な理由です。 下の「坪単価の推移」とあわせてご覧ください。
南葛西で土地の坪単価が高いのはどの丁目か
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、もっとも高いのは 南葛西三丁目の249万円/坪でした。
| 丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | よくある範囲 | 土地面積中央値 | 葛西臨海公園駅徒歩・目安 | 前面道路の幅員中央値 | 相続税路線価円/㎡ | 中古戸建ての価格売り出し・直近5年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 南葛西一丁目 | — | — | — | 徒歩14分約1,075m | 6.6m 4m未満が3.0％ | 380,000円 坪126万円相当 | 7,500万円 5件・参考値 |
| 南葛西二丁目 | 243万円/坪 27件 | 219〜254万円/坪 | 76.0㎡ | 徒歩14分約1,117m | 6.2m 4m未満が8.6％ | 380,000円 坪126万円相当 | 6,480万円 42件 |
| 南葛西三丁目 最高 | 249万円/坪 14件 | 184〜269万円/坪 | 71.4㎡ | 徒歩13分約970m | 8.0m 4m未満が10.8％ | 360,000円 坪119万円相当 | 6,370万円 23件 |
| 南葛西四丁目 | 202万円/坪 9件・参考値 | 179〜210万円/坪 | 72.6㎡ | 徒歩17分約1,286m | 7.0m 4m未満が9.7％ | 360,000円 坪119万円相当 | 5,240万円 8件・参考値 |
| 南葛西五丁目 | 194万円/坪 10件 | 185〜214万円/坪 | 78.0㎡ | 徒歩14分約1,064m | 10.0m 4m未満が3.7％ | 360,000円 坪119万円相当 | 5,230万円 22件 |
| 南葛西六丁目 | 164万円/坪 7件・参考値 | 147〜231万円/坪 | 63.4㎡ | 徒歩18分約1,364m | 6.8m 4m未満が21.2％ | 350,000円 坪116万円相当 | 5,790万円 43件 |
| 南葛西七丁目 | — | — | — | 徒歩17分約1,315m | 5.6m 4m未満が45.0％ | 330,000円 坪109万円相当 | 6,490万円 9件・参考値 |
坪単価は土地の売り出し価格を土地面積で割った値の中央値です（1坪＝約3.31㎡）。 件数が10件に満たない区分には「参考値」と付けています。5件に満たない区分は表示していません。 坪単価は区画の大きさで変わります。広い区画ほど総額が大きくなり、坪単価は下がるのが一般的です。土地面積の列とあわせてご覧ください。
相続税路線価はどの丁目もほぼ横並びです。 南葛西一丁目が380,000円/㎡、南葛西二丁目が380,000円/㎡、南葛西三丁目が360,000円/㎡、南葛西四丁目が360,000円/㎡、南葛西五丁目が360,000円/㎡、南葛西六丁目が350,000円/㎡、南葛西七丁目が330,000円/㎡で、 差は1割ほどしかありません。路線価はその土地が接する道路ごとに付く評価なので、幹線道路に面した区画が多いかどうかで上下します。 一方、実際の売り出し価格は駅までの距離と区画の大きさで大きく動きます。この2つが一致しないのは珍しいことではありません。
AI査定（当社モデル・参考値）南葛西の土地査定
丁目ごとに「その丁目の標準的な土地」を1つ想定して、当社の査定モデルで 値を出したものです。売り出し中の個別の物件を査定したものではありません。
| 丁目 | 想定した土地面積・条件 | AI査定（目安） | 坪単価 | 幅モデルの下限〜上限 | 売り出し坪単価直近5年・中央値 |
|---|---|---|---|---|---|
| 南葛西二丁目 | 75.5㎡ 一住／建蔽60・容積300／葛西駅 徒歩16分 | 5,233万円 | 229万円/坪 | 4,415万円〜5,697万円 | 242万円/坪28件 |
| 南葛西三丁目 | 71.4㎡ 一住／建蔽60・容積236／葛西駅 徒歩20分 | 4,573万円 | 212万円/坪 | 4,083万円〜5,349万円 | 249万円/坪14件 |
| 南葛西四丁目 | 72.6㎡ 一住／建蔽60・容積300／葛西臨海公園駅 徒歩20分 | 4,928万円 | 224万円/坪 | 4,564万円〜5,551万円 | 202万円/坪9件 |
| 南葛西五丁目 | 77.9㎡ 一住／建蔽60・容積300／葛西臨海公園駅 徒歩17分 | 5,454万円 | 231万円/坪 | 4,891万円〜5,994万円 | 194万円/坪10件 |
当社の査定モデルによる2026年第3四半期時点の目安です。各丁目の直近5年の売り土地から「標準的な土地」（面積はその丁目の中央値、用途地域・建蔽率・容積率・最寄り駅と徒歩分はその丁目でもっとも多い条件）を1つ想定して査定した参考値で、実在の売り出し物件を査定したものではありません。過去に成約した土地と突き合わせた検証では、誤差は中央値でおおむね14%程度です。
整形地を前提にした目安です。間口・形状・接道・高低差・越境・法規制で実際の価格は大きく変わります。 なお南葛西六丁目は、 モデルの目安と実際の売り出し水準の開きが大きかったため、この表には載せていません。 正式な査定は無料相談でお受けしています。
地図で見る南葛西の丁目
色が濃い丁目ほど土地の坪単価（売り出し・直近5年）が高くなっています。 各丁目のバッジに坪単価を、地図の上に葛西臨海公園駅とJR京葉線の線路を出しています。 丁目をタップすると選べます（複数可）。選んだ丁目は、下の「売り出し中の物件」と「新着のお知らせ」に連動します。
南葛西の価格の推移
土地の坪単価
中古戸建ての価格
売り出し価格ベースの中央値です。年ごとに区画の大きさや築年数の構成が変わるため、 単年の上下だけで判断せず流れとしてご覧ください。件数が4件に満たない年は表示していません。
葛西臨海公園駅の土地の相場と、南葛西からの距離
南葛西の最寄り駅は葛西臨海公園駅（JR京葉線）です。 丁目の中心から駅までの直線距離をもとに、徒歩分（1分＝80m）を出しています。
| 丁目 | 最寄り駅 | 距離 | 徒歩 | 2番目に近い駅 | 3番目に近い駅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 南葛西一丁目 | 葛西駅東京メトロ東西線 | 約1,075m | 14分 | 葛西臨海公園駅徒歩17分・JR京葉線 | 西葛西駅徒歩20分・東京メトロ東西線 |
| 南葛西二丁目 | 葛西駅東京メトロ東西線 | 約1,117m | 14分 | 葛西臨海公園駅徒歩21分・JR京葉線 | 西葛西駅徒歩24分・東京メトロ東西線 |
| 南葛西三丁目 | 葛西臨海公園駅JR京葉線 | 約970m | 13分 | 葛西駅徒歩19分・東京メトロ東西線 | 西葛西駅徒歩23分・東京メトロ東西線 |
| 南葛西四丁目 | 葛西臨海公園駅JR京葉線 | 約1,286m | 17分 | 葛西駅徒歩20分・東京メトロ東西線 | 舞浜駅徒歩22分・JR京葉線 |
| 南葛西五丁目 | 葛西臨海公園駅JR京葉線 | 約1,064m | 14分 | 舞浜駅徒歩17分・JR京葉線 | 葛西駅徒歩27分・東京メトロ東西線 |
| 南葛西六丁目 | 舞浜駅JR京葉線 | 約1,364m | 18分 | 葛西臨海公園駅徒歩19分・JR京葉線 | 葛西駅徒歩24分・東京メトロ東西線 |
| 南葛西七丁目 | 舞浜駅JR京葉線 | 約1,315m | 17分 | 葛西臨海公園駅徒歩23分・JR京葉線 | 葛西駅徒歩25分・東京メトロ東西線 |
丁目の中心（重心）から駅までの直線距離で計算した目安です。実際の所要時間は道順や坂で変わります。
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南葛西に土地・戸建てが出たら、メールでお知らせします
新しい売り出しか値下げがあったときだけお送りします。停止は1クリック。
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江戸川区で土地・一戸建てを売却するとき、いくら下げて決まっているか
南葛西だけでは成約の件数が少ないため、江戸川区全体で実際に成約した 土地1,300件以上・中古戸建て3,000件以上 （直近10年）の実績です。
| 種別 | 成約件数 | 値下げして決まった割合 | 値下げ幅中央値 | 売却までの日数中央値 | 90日以内に成約 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地 | 1,350 | 69.0％ | 5.9％ | 42日 | 72.1％ |
| 中古戸建て | 3,011 | 75.8％ | 5.1％ | 98日 | 47.3％ |
「売却までの日数」は掲載開始日と成約日の差から求めた推定値です。 最初の売り出し価格を高く付けるほど値下げ幅は大きく、売却までの日数も長くなる傾向があります。
南葛西の土地・一戸建て、
いま売るといくらか実データで分かります
ご相談は無料です。南葛西とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格・売却までの日数をもとに、 いくらで売り出せばいつ頃決まりそうか、担当者がお伝えします。
所在地は江戸川区南葛西まで入力済みの状態で開きます。
江戸川区南葛西の土地・戸建て相場 よくある質問
江戸川区南葛西で土地の坪単価が高いのは何丁目ですか？
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、南葛西三丁目が249万円/坪（14件）、南葛西二丁目が243万円/坪（27件）、南葛西四丁目が202万円/坪（9件）、南葛西五丁目が194万円/坪（10件）、南葛西六丁目が164万円/坪（7件）です。もっとも高いのは南葛西三丁目でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際に成約した価格ではありません。
江戸川区南葛西の土地はいくらで売れますか？
直近3年に売り出された土地50件以上（2023年10月〜2026年9月）の坪単価は中央値230万円/坪です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2005〜2025年の73件で坪単価の中央値が119万円/坪（よくある範囲は96〜139万円/坪、土地の広さは中央値110.0㎡）でした。江戸川区全体でみると、最初の売り出し価格から中央値5.9％下げて成約しており、売り出しから成約まで中央値42日かかっています。
江戸川区南葛西の中古戸建ての相場はいくらですか？
直近3年に売り出された中古戸建て100件以上（2023年10月〜2026年9月）の価格は中央値6,280万円（土地71.6㎡・建物99.5㎡）です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2005〜2026年の261件で中央値5,200万円（土地の広さは中央値80.0㎡）でした。
江戸川区南葛西の最寄り駅はどこですか？
葛西臨海公園駅（JR京葉線）です。丁目の中心から歩いた場合の目安で、南葛西一丁目から徒歩14分、南葛西二丁目から徒歩14分、南葛西三丁目から徒歩13分、南葛西四丁目から徒歩17分、南葛西五丁目から徒歩14分、南葛西六丁目から徒歩18分、南葛西七丁目から徒歩17分です。距離から計算した目安で、実際の所要時間は経路によって変わります。
葛西臨海公園駅の近くの土地はいくらで売れますか？
南葛西は葛西臨海公園駅から徒歩13〜18分の町です。直近3年に売り出された土地50件以上の坪単価は中央値230万円/坪でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際の成約価格はこれより下がることが多く、間口・形状・接道でも変わります。葛西臨海公園駅の徒歩圏をまとめた相場は駅別のページでもご覧いただけます。
江戸川区南葛西の一戸建ての査定はどう決まりますか？
まず南葛西とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格を見て、そこから土地の広さ・間口・形状・接道・建物の築年数と状態で調整します。南葛西の中古一戸建ての売り出し価格は中央値6,280万円（土地71.6㎡・建物99.5㎡）ですが、一軒家の値段は同じ町でも条件によって大きく変わります。ご相談は無料でお受けしています。
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出典 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をはじめとする公的データと、弊社が独自に集めてきた取引事例をもとに、同じ棟・同じ条件の事例を突き合わせて集計しています。件数は概数で表示しています。
精度 推定価格は、弊社が社内で開発したAI査定モデルによるものです。実際の成約価格と照らし合わせた検証では、誤差の中央値(MdAPE)は戸建てで10.1%(半数が±10%以内)、土地で15.4%でした。土地は形状や道路付けなど個別の要因が大きいため、戸建てより幅を持ってご覧ください。MdAPE(中央絶対誤差率)は極端な事例に引きずられにくい、査定精度の標準的な指標で、相場を見極める材料として一定の信頼を置いていただける水準です。
使い方 眺望・リフォーム・売却の事情など個別の条件は反映しきれません。相場を見極める判断材料の一つとしてご覧ください。数字は「10月6日時点」の表示にあわせて更新しています。