LAND & HOUSE MARKET REPORT
豊島区南大塚の土地・戸建て相場
東京都豊島区／大塚駅（JR山手線）／ 南大塚一丁目・南大塚二丁目・南大塚三丁目（2026-09-14 時点集計）
豊島区南大塚は大塚駅を中心とした住宅地です。このページでは いくらで売り出されているかと実際にいくらで取引されたかを分けて載せ、 そのうえでどの丁目が高いかを地図と表で比べられるようにしています。
売り出し価格＝当社が集計している売り出し中・売り出し終了の掲載価格です。いま市場に出ている水準が分かります。
実際の取引価格＝公的に公表されている実取引価格の集計です。成立した価格そのものですが、公表が町名どまりのため丁目には分けられません。
相続税路線価＝国が毎年7月に公表する、道路ごとの土地評価額です。丁目の中にある道路の中央値を出しています。
売り出し価格（407万円/坪）のほうが実際の取引価格（312万円/坪）より高く出ています。 集計している期間が違うこと（実取引は2020年からの平均的な姿）と、南大塚の坪単価が年々上がっていることが主な理由です。 下の「坪単価の推移」とあわせてご覧ください。
南大塚で土地の坪単価が高いのはどの丁目か
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、もっとも高いのは 南大塚三丁目の476万円/坪でした。
| 丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | よくある範囲 | 土地面積中央値 | 大塚駅徒歩・目安 | 前面道路の幅員中央値 | 相続税路線価円/㎡ | 中古戸建ての価格売り出し・直近5年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 南大塚一丁目 | 372万円/坪 79件 | 306〜411万円/坪 | 83.2㎡ | 徒歩7分約519m | 3.9m 4m未満が54.4％ | 670,000円 坪221万円相当 | 8,090万円 57件 |
| 南大塚二丁目 | 412万円/坪 45件 | 328〜435万円/坪 | 60.1㎡ | 徒歩3分約226m | 4.5m 4m未満が38.6％ | 755,000円 坪250万円相当 | 7,330万円 26件 |
| 南大塚三丁目 最高 | 476万円/坪 7件・参考値 | 413〜587万円/坪 | 99.4㎡ | 徒歩3分約218m | 6.0m 4m未満が10.4％ | 880,000円 坪291万円相当 | 6,780万円 7件・参考値 |
坪単価は土地の売り出し価格を土地面積で割った値の中央値です（1坪＝約3.31㎡）。 件数が10件に満たない区分には「参考値」と付けています。5件に満たない区分は表示していません。 坪単価は区画の大きさで変わります。広い区画ほど総額が大きくなり、坪単価は下がるのが一般的です。土地面積の列とあわせてご覧ください。
相続税路線価はどの丁目もほぼ横並びです。 南大塚一丁目が670,000円/㎡、南大塚二丁目が755,000円/㎡、南大塚三丁目が880,000円/㎡で、 差は1割ほどしかありません。路線価はその土地が接する道路ごとに付く評価なので、幹線道路に面した区画が多いかどうかで上下します。 一方、実際の売り出し価格は駅までの距離と区画の大きさで大きく動きます。この2つが一致しないのは珍しいことではありません。
地図で見る南大塚の丁目
色が濃い丁目ほど土地の坪単価（売り出し・直近5年）が高くなっています。 各丁目のバッジに坪単価を、地図の上に大塚駅とJR山手線の線路を出しています。 丁目をタップすると選べます（複数可）。選んだ丁目は、下の「売り出し中の物件」と「新着のお知らせ」に連動します。
南大塚の価格の推移
土地の坪単価
中古戸建ての価格
売り出し価格ベースの中央値です。年ごとに区画の大きさや築年数の構成が変わるため、 単年の上下だけで判断せず流れとしてご覧ください。件数が4件に満たない年は表示していません。
大塚駅の土地の相場と、南大塚からの距離
南大塚の最寄り駅は大塚駅（JR山手線）です。 丁目の中心から駅までの直線距離をもとに、徒歩分（1分＝80m）を出しています。
| 丁目 | 最寄り駅 | 距離 | 徒歩 | 2番目に近い駅 | 3番目に近い駅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 南大塚一丁目 | 大塚駅前駅東京さくらトラム（都電荒川線） | 約519m | 7分 | 新大塚駅徒歩7分・東京メトロ丸ノ内線 | 大塚駅徒歩8分・JR山手線 |
| 南大塚二丁目 | 新大塚駅東京メトロ丸ノ内線 | 約226m | 3分 | 大塚駅前駅徒歩7分・東京さくらトラム（都電荒川線） | 大塚駅徒歩7分・JR山手線 |
| 南大塚三丁目 | 大塚駅JR山手線 | 約218m | 3分 | 向原駅徒歩4分・東京さくらトラム（都電荒川線） | 大塚駅前駅徒歩4分・東京さくらトラム（都電荒川線） |
丁目の中心（重心）から駅までの直線距離で計算した目安です。実際の所要時間は道順や坂で変わります。
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南大塚に土地・戸建てが出たら、メールでお知らせします
豊島区南大塚で新しく売り出しが出たとき、または値下げがあったときだけお送りします。 動きが無い日は送りません。気になる物件は、当社でお調べしてお送りします。 停止はいつでもメール末尾から1クリックです。
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豊島区で土地・一戸建てを売却するとき、いくら下げて決まっているか
南大塚だけでは成約の件数が少ないため、豊島区全体で実際に成約した 土地514件・中古戸建て826件 （直近10年）の実績です。
| 種別 | 成約件数 | 値下げして決まった割合 | 値下げ幅中央値 | 売却までの日数中央値 | 90日以内に成約 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地 | 514 | 66.1％ | 5.0％ | 48日 | 69.3％ |
| 中古戸建て | 826 | 67.1％ | 3.8％ | 77日 | 55.7％ |
「売却までの日数」は掲載開始日と成約日の差から求めた推定値です。 最初の売り出し価格を高く付けるほど値下げ幅は大きく、売却までの日数も長くなる傾向があります。
南大塚の土地・一戸建て、
いま売るといくらか実データで分かります
ご相談は無料です。南大塚とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格・売却までの日数をもとに、 いくらで売り出せばいつ頃決まりそうか、担当者がお伝えします。
所在地は豊島区南大塚まで入力済みの状態で開きます。
豊島区南大塚の土地・戸建て相場 よくある質問
豊島区南大塚で土地の坪単価が高いのは何丁目ですか？
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、南大塚三丁目が476万円/坪（7件）、南大塚二丁目が412万円/坪（45件）、南大塚一丁目が372万円/坪（79件）です。もっとも高いのは南大塚三丁目でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際に成約した価格ではありません。
豊島区南大塚の土地はいくらで売れますか？
直近3年に売り出された土地64件（2023年9月〜2026年8月）の坪単価は中央値407万円/坪です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2020〜2025年の38件で坪単価の中央値が312万円/坪（よくある範囲は226〜397万円/坪、土地の広さは中央値92.5㎡）でした。豊島区全体でみると、最初の売り出し価格から中央値5.0％下げて成約しており、売り出しから成約まで中央値48日かかっています。
豊島区南大塚の中古戸建ての相場はいくらですか？
直近3年に売り出された中古戸建て60件（2023年9月〜2026年8月）の価格は中央値8,280万円（土地58.5㎡・建物93.6㎡）です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2020〜2026年の80件で中央値1億1,500万円（土地の広さは中央値65.0㎡）でした。
豊島区南大塚の最寄り駅はどこですか？
大塚駅（JR山手線）です。丁目の中心から歩いた場合の目安で、南大塚一丁目から徒歩7分、南大塚二丁目から徒歩3分、南大塚三丁目から徒歩3分です。距離から計算した目安で、実際の所要時間は経路によって変わります。
大塚駅の近くの土地はいくらで売れますか？
南大塚は大塚駅から徒歩3〜7分の町です。直近3年に売り出された土地64件の坪単価は中央値407万円/坪でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際の成約価格はこれより下がることが多く、間口・形状・接道でも変わります。大塚駅の徒歩圏をまとめた相場は駅別のページでもご覧いただけます。
豊島区南大塚の一戸建ての査定はどう決まりますか？
まず南大塚とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格を見て、そこから土地の広さ・間口・形状・接道・建物の築年数と状態で調整します。南大塚の中古一戸建ての売り出し価格は中央値8,280万円（土地58.5㎡・建物93.6㎡）ですが、一軒家の値段は同じ町でも条件によって大きく変わります。ご相談は無料でお受けしています。
大塚駅の周辺にある町丁目
| 町丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | 件数 |
|---|---|---|
| 豊島区南池袋二丁目 | 825万円/坪 | 6 |
| 豊島区東池袋四丁目 | 491万円/坪 | 7 |
| 豊島区巣鴨一丁目 | 476万円/坪 | 17 |
| 豊島区東池袋二丁目 | 461万円/坪 | 24 |
| 豊島区巣鴨三丁目 | 446万円/坪 | 28 |
| 豊島区北大塚一丁目 | 416万円/坪 | 34 |
| 豊島区北大塚三丁目 | 410万円/坪 | 44 |
| 豊島区北大塚二丁目 | 407万円/坪 | 13 |
| 豊島区上池袋一丁目 | 376万円/坪 | 64 |
| 豊島区西巣鴨二丁目 | 348万円/坪 | 49 |
大塚駅からおおむね1.3km以内にある豊島区内の町丁目です。 南大塚と同じ方法（売り出し価格・直近5年・中央値）で集計しています。