STATION MARKET REPORT
大塚駅の中古マンション相場
JR山手線・東京さくらトラム（都電荒川線）／東京都豊島区南大塚三丁目33-1
大塚駅の中心価格帯
新築マンションは大塚駅の中古実勢に新築係数 (独自AIで毎月校正) を掛けた70㎡換算の推定。新築戸建ては豊島区全体の実成約 (土地40〜90㎡×延床70〜115㎡・築1年以内) のレンジです。バーは下位〜上位、縦線が中央値。種別名の下の徒歩分は、その行の相場を集計した成約の駅からの徒歩（平均と中央値。5件未満の行は出していません）。
直近3年の成約 100件以上から集計した中央値です。専有面積40.3㎡・築21年の住戸が中心なので、 広さや築年数がこれと離れる場合は金額も変わります。広さの影響を除いて比べるときは坪単価（1坪＝約3.3㎡）をご覧ください。
売り出し価格と成約価格の差
| 坪単価 | 価格 | 専有面積 | 築年数 | 件数 | |
|---|---|---|---|---|---|
| いま売り出し中 | 75万円 | 1,910万円 | 74.2㎡ | 築28年 | 81 |
| 直近3年の成約 | 388万円 | 4,800万円 | 40.3㎡ | 築21年 | 141 |
売り出し中の坪単価が成約より高いのは通常のことです（売り出しは希望価格、成約は実際に決まった価格）。 差が大きいほど、売り出し価格からの調整が必要になりやすい傾向があります。築年数や広さの構成が違う点にはご注意ください。
大塚駅の相場の特徴
大塚駅の成約坪単価の中央値は389万円、売り出しから成約までの売却日数の中央値は58日です。直近3年の成約は100件以上で、一都三県の全駅を母集団とした相対評価である駅力ランクはAです。成約価格の中央値は4775万円ですが、これは専有面積の中央値40.5㎡・築年数の中央値21年・駅からの徒歩の中央値5分という住戸に対応する値です。
- 成約坪単価の中央値は389万円です。隣接する巣鴨は357万円、池袋は387万円で、近い水準にあります。坪単価は1坪（約3.3㎡）あたりの成約価格の中央値です。
- 年次の坪単価は2019年279万円から2025年409万円へ推移し、3年前比は17.9％です。2026年は350万円ですが、成約10件以上と件数が少ない点に留意が必要です。
- 築年帯別の坪単価は築5年未満612万円、築20〜30年388万円、築40年以上256万円です。この駅全体の成約は築年数の中央値が21年、専有面積の中央値が40.5㎡です。
駅のどっち側が「格上」か
駅から約700mの住宅地（住居系用途地域）の路線価を、容積率100%あたりの「一種単価」に換算して方角別に比較。商業地の容積インフレを除いた、住宅地としての純粋な土地格です。
濃い方角ほど住宅地の評価が高いエリア。線は方角の区切り。
大塚駅は東側の住宅地がもっとも高く、西側との差は10.4%。同じ徒歩分数でも、どちら側かで土地の格は変わります。
坪単価の推移
各年の成約坪単価の中央値。成約5件未満の年は表示していません。
間取り別の相場
| 間取り | 成約件数 | 坪単価 | 成約価格 |
|---|---|---|---|
| 1K | 36 | 350万円 | 2,395万円 |
| 1DK | 6 | 228万円 | 2,309万円 |
| 1LDK | 25 | 469万円 | 5,480万円 |
| 2LDK | 26 | 466万円 | 8,010万円 |
| 3LDK | 18 | 542万円 | 11,400万円 |
狭い間取りから順に並べています。成約5件未満の間取りは表示していません。
築年数帯別の相場
| 築年数 | 成約件数 | 坪単価 |
|---|---|---|
| 築5年未満 | 15 | 612万円 |
| 築5-10年 | 24 | 482万円 |
| 築10-20年 | 25 | 418万円 |
| 築20-30年 | 37 | 388万円 |
| 築30-40年 | 8 | 249万円 |
| 築40年以上 | 32 | 253万円 |
大塚駅周辺のマンション売却は
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大塚駅の主要マンション
大塚駅を最寄りとするマンションのうち、成約データの多い20棟です。 棟名をタップすると、その棟の成約価格の推移・間取り別の相場・管理費／修繕積立金の水準まで見られます。
| マンション | 築年 | 総戸数 | 坪単価 | 成約件数 | 売却相場 |
|---|---|---|---|---|---|
| シティタワー池袋 徒歩9分 | 2003 | 217 | 503万円 | 76 | いくらで売れるか |
| パークタワー池袋イーストプレイス 徒歩8分 | 2008 | 204 | 544万円 | 76 | いくらで売れるか |
| ステーションフロントタワー 徒歩6分 | 2000 | 224 | 545万円 | 70 | いくらで売れるか |
| ライオンズタワー池袋 徒歩11分 | 2001 | 238 | 503万円 | 55 | いくらで売れるか |
| メゾンサンシャイン 徒歩12分 | 1978 | 246 | 222万円 | 45 | いくらで売れるか |
| グランフォート青淵閣 徒歩9分 | 2006 | 123 | 457万円 | 40 | いくらで売れるか |
| ザ・タワーレジデンス大塚 徒歩3分 | 2012 | 201 | 589万円 | 35 | いくらで売れるか |
| 新大塚タウンプラザ 徒歩7分 | 1982 | 92 | 213万円 | 30 | いくらで売れるか |
| クリオタワー大塚台 徒歩6分 | 2004 | 136 | 410万円 | 22 | いくらで売れるか |
| サンクタス文京大塚ボゥテラス 徒歩9分 | 2010 | 52 | 523万円 | 22 | いくらで売れるか |
| パレドール文京メトロプラザ1 徒歩10分 | 1984 | 138 | 289万円 | 21 | いくらで売れるか |
| パークホームズ巣鴨セントラルアヴェニュー 徒歩12分 | 2005 | 88 | 403万円 | 21 | いくらで売れるか |
| パークノヴァ巣鴨 徒歩12分 | 1990 | 81 | 268万円 | 21 | いくらで売れるか |
| 朝日プラザ東池袋 徒歩9分 | 1985 | 169 | 337万円 | 20 | いくらで売れるか |
| ブランズ新大塚 徒歩6分 | 2014 | 64 | 660万円 | 20 | いくらで売れるか |
| シティハウス大塚ステーションコート 徒歩5分 | 2017 | 106 | 463万円 | 18 | いくらで売れるか |
| シャリエ西巣鴨 徒歩12分 | 2004 | 96 | 397万円 | 18 | — |
| D'クラディア山手大塚 徒歩5分 | 2003 | 63 | 435万円 | 17 | いくらで売れるか |
| サンクタス文京大塚アヴァンテラス 徒歩9分 | 2010 | 38 | 458万円 | 17 | いくらで売れるか |
| クレヴィア新大塚 徒歩6分 | 2008 | 85 | 589万円 | 16 | — |
成約件数の多い順（同数なら総戸数の多い順）。坪単価は各棟で直近にまとまった件数がある期間の成約中央値を、 周辺の市況でいまの時点に直した推定です。棟によって集計した期間・件数が違うため、単純な優劣の比較には使えません。
大塚駅の売り出し中マンション
この駅の「借りる・貸す」も見る
大塚駅の家賃相場（実際に決まった成約賃料・間取り別・値下がりの実態）も公開しています。 「貸した場合の家賃」や「買うか借りるか」を考えるときは、売買と家賃の両方を見るのが近道です。
乗降客数の推移
1日あたりの乗降客数（2011〜2023年）。出典：国土数値情報。同一駅に複数の事業者が乗り入れる場合は合算しています。
大塚駅と、おとなり駅をくらべる
同じ路線でひと駅となりの駅と、このページと同じ集計で数字を並べました。▲▼は大塚駅と比べたときの向きです。
大塚駅vs池袋駅 JR山手線／大崎方面のとなり
坪単価はほぼ同じ水準（70㎡に換算しても差は約21万円です）。予算が同じなら、街の雰囲気と駅の使い勝手で選べる関係です。
| くらべる項目 | 大塚駅 | 池袋駅 |
|---|---|---|
| 成約の坪単価 | 388万円/坪 | 389万円/坪ほぼ同じ |
| 売り出しから成約までの日数 | 58日 | 67日▲16% 長い |
| いま売り出し中 | 81件 | 59件▼27% 少ない |
| 賃料の相場 | 4,190円/㎡ | 4,716円/㎡▲13% 高い |
| 1日の乗降客数 | 112,494人 | 2,308,170人▲20.5倍 多い |
大塚駅で語られていること
当社が独自に収集した、この駅の街に関する書き込み 1.2万件以上（2006-03-18〜2026-07-28）を集計しました。街まわりの話題に触れた書き込み 2,600件以上のうち、それぞれの話題に言及していた件数です。
売却を考えている方へ
売却日数の中央値は58日です。売り出し中は100件以上で価格の中央値2249万円・専有面積の中央値79.9㎡、成約は価格の中央値4775万円・専有面積の中央値40.5㎡と面積帯が異なるため、在庫の希望価格と成約価格をそのまま比べることはできません。広さの影響を除いて比べる場合は坪単価をご確認ください。
まずは相場を知るところから
売る予定が決まっていなくても構いません。大塚駅周辺の直近の成約事例と、いまの想定売却価格をお伝えします。
このページの数字について
出典 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をはじめとする公的データと、弊社が独自に集めてきた取引事例をもとに、同じ棟・同じ条件の事例を突き合わせて集計しています。件数は概数で表示しています。
精度 推定価格は、弊社が社内で開発したAI査定モデルによるものです。実際の成約価格と照らし合わせた検証では、誤差の中央値(MdAPE)は東京23区の区分マンションで9.3%、首都圏全体で9.6%でした(直近1年余・成約約5万件、うち23区約2万件で検証)。これは「半数の物件で誤差が9.3%以内に収まる」という意味で、5,000万円の物件なら概ね4,500〜5,500万円の幅に半数以上が入ります。MdAPE(中央絶対誤差率)は極端な事例に引きずられにくい、査定精度の標準的な指標で、相場を見極める材料として一定の信頼を置いていただける水準です。
使い方 眺望・リフォーム・売却の事情など個別の条件は反映しきれません。相場を見極める判断材料の一つとしてご覧ください。数字は「9月11日時点」の表示にあわせて更新しています。