ベイサイドタワー晴海は、いくらなら買っていい価格か

ベイサイドタワー晴海が選ばれている理由

当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。

ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。

いま、この棟では26件が売り出されています。うち7件は当社のAI査定レンジより安い値付けです。

ベイサイドタワー晴海は、階でいくら変わるか

地上33階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有57.2㎡・2LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。

同じ広さ（専有57.2㎡）でも、低層（1〜10階）と最上階層（30〜33階）では中心値で約1,080万円（9%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。

帯はどれも専有57.2㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。

いま売り出されている価格は、高いのか安いのか

このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した3.6万件以上で確かめたところ、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。残りの47.9%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。

本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。

この棟の実際の成約価格

見出しの数字は直近3年に成約した住戸の中央値です。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。

成約坪単価の推移

成約年（推定）ごとの坪単価の中央値です。掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は表示していません。価格そのものではなく坪単価で見ることで、その年にたまたま広い住戸が売れた影響を除いています。

間取り別の成約価格

帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。

買ったあと、毎月いくらかかるか

中央区の築10〜20年のマンション（250棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。

専有57.2㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月44,200円ほどが目安です。

修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。中央区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。

貸した場合の賃料と利回り

表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。

この棟で売却をお考えの方

当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。

ベイサイドタワー晴海の購入よくある質問

ベイサイドタワー晴海でいま売り出されている価格は割高ですか？

売り出し中の26件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが7件、レンジの中が9件、レンジより高いものが10件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。

ベイサイドタワー晴海の価格は上がっていますか？

坪単価の中央値は3〜6年前の416万円から625万円へ、50.2%上がっています。直近3年の成約価格の中央値は10,940万円です。

ベイサイドタワー晴海を買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？

㎡あたりの月額は管理費409円・修繕積立金363円です。中央区の築10〜20年のマンション250棟と比べると、管理費は「相場より高い」、修繕積立金は「相場より高い」水準です。