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エミネンス長池は、いくらなら買っていい価格か
東京都八王子市別所２丁目／1990年3月築・477戸／成約データ30件以上から集計
エミネンス長池はどう売られてきたか
売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）
この棟は売り出し価格と成約価格の両方が取れている件数が少ないため、売られ方の実測は出していません。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。
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承りました
いま売り出されている価格は、高いのか安いのか
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。件数が少ないため、価格と広さの幅は出していません（個別の住戸が分かってしまうため）。
この棟の実際の成約価格
成約が少ない棟のため、2018〜2019年の成約の中央値83万円/坪を、周辺（半径1.2km）の同じ築年帯・同じ広さ帯の市況（2018年から+24%）で今の時点に直した103万円/坪を目安にしています。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。
成約坪単価の推移
点はエミネンス長池で実際に成約した年ごとの坪単価の中央値、線は周辺（半径1.2km）の同じ築年帯・同じ広さ帯の成約の動きをこの棟の水準に合わせた推定です。点だけを並べると2018年の数字をいまの相場と読み違えてしまうため、市況で時点をそろえています。右端の103万円/坪がいまの目安です。成約年は掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は点を出していません。
間取り別の成約価格
帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。
間取り別の数字を表で見る
| 間取り | 成約件数 | 中央値 | よくある価格帯 | 専有面積 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1LDK | 5件以上 | 1,760万円 | 1,570〜2,100万円 | 71.4㎡ | 81万円 |
| 3LDK | 10件以上 | 2,460万円 | 2,080〜2,640万円 | 84.7㎡ | 81万円 |
近隣で比較検討されている棟
同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じ規模帯・駅から6〜10分・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。
地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較対象の棟です
| 棟名 | 駅・徒歩 | 築年 | 階建 | いまの売出 | 成約㎡単価 | AI査定㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ●エミネンス長池この棟 | 京王堀之内徒歩6分 | 1990年（築36年） | 8階 | 2件 帯は非表示 |
24.7万円 | 30.5万円 |
| 1ベルコリーヌ南大沢5-9 | 南大沢徒歩9分 | 1992年（築34年） | 5階 | 3,700〜3,800万円 4件 |
25.9万円 | 25.6万円 |
| 2ドミナス多摩南大沢 | 南大沢徒歩10分 | 1995年（築31年） | 8階 | 2件 帯は非表示 |
26.4万円 | 34.4万円 |
| 3グリーンコープ南大沢 | 南大沢徒歩9分 | 1983年（築43年） | 8階 | 2,400〜4,200万円 7件 |
23.7万円 | 26.3万円 |
| 4南大沢学園1番街 | 南大沢徒歩10分 | 1994年（築32年） | 14階 | 2,400〜3,300万円 4件 |
27.4万円 | 29.6万円 |
| 5南大沢学園萌樹の丘 | 南大沢徒歩8分 | 1995年（築31年） | 10階 | 1件 帯は非表示 |
27.4万円 | 37.0万円 |
| 6エミネンス長池2-3 | 京王堀之内徒歩6分 | 1990年（築36年） | 11階 | — | 29.3万円 | 30.2万円 |
価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。
買ったあと、毎月いくらかかるか
八王子市の築30〜40年のマンション（219棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。
同じエリア・同じ築年帯の相場は193円/㎡。同じ規模・築年帯のマンションより抑えられています。共用施設や有人管理が少ないぶん安く済んでいる場合もあります。
同じエリア・同じ築年帯の相場は182円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。
専有83.9㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月25,000円ほどが目安です。
修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。八王子市の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。
エミネンス長池のこと、聞いてみた
このページに出ている数字を、会話のかたちにしたものです。上のグラフや表を読むのが面倒なときは、こちらからどうぞ。
エミネンス長池、気になってるんだ。京王電鉄相模原線の京王堀之内が最寄りで、徒歩6分のところだよ
徒歩6分なら毎日通うのも苦にならなさそうですね。建物自体はどんな感じなんですか
1990年3月築で築36年。RCの8階建てで地下1階もある。総戸数477戸のわりと大きな棟だね
477戸ってかなりの規模ですね。それだけあると管理組合の所帯も大きくなりそうです
うん、戸数が多いと一戸あたりの管理費の負担が抑えられやすい反面、合意形成には時間がかかりやすい面もあるよ
なるほど、大規模ならではの話ですね。土地の権利はどうなってますか
所有権だよ。あと周辺だと半径500m以内に八王子市立秋葉台小学校が226mのところにある
226mなら子どもの足でもすぐですね。小さい子向けの預け先もあったりしますか
堀之内プチ・クレイシュが168m、駅前なかよし保育園第２が284m、第１が418mにあるね
168mって本当にすぐそこじゃないですか。それだけ選択肢が近いのはありがたいです
公園も秋葉台公園が301m、別所ふれあい公園が482m、堀之内番場公園が493mと三つある。医療法人社団桧垣会多摩肛門科病院は478mだよ
公園が徒歩圏に複数あるのはいいですね。休日の散歩コースにもなりそうです
肝心の価格だけど、AI査定だと4階・83.9㎡の3 LDKの想定で、2176万円から3072万円、真ん中で2560万円という水準
けっこう幅がありますね。坪だとどのくらいの数字になるんですか
その想定で坪100.8万円だね。直近の成約は坪95.0万円で決まってる
査定と実際の成約で少し差があるんですね。八王子市全体だとどのくらいなんでしょう
八王子市の中央値は坪93.0万円。326棟を集計した数字だから、この棟はそれより上の位置にいることになる
市の真ん中より上なんですね。周辺のエリア相場も動いてたりしますか
半径1.2kmの同じ築年帯・同じ広さ帯で見ると、2023年が坪96.0万円で2024年が坪84.0万円。12.5%下がっている
12.5%はそれなりの動きですね。今の水準はどのあたりに落ち着いてるんでしょう
エリアの今の水準は坪89.0万円で、38件から出た数字だよ。年で見ると凸凹はあるね
38件あればある程度の目安にはなりそうです。数字を並べてもらえて整理しやすいです
あとは実際の共用部の状態とか、修繕の進み具合みたいなところは現地で見ないと分からない部分だからね
確かにそこは目で見ないとですね。駅からの6分も自分の足で歩いて確かめたいです
うん、坂や道の感じは歩くとよく分かるよ。小学校や公園の位置関係も一緒に回ってみるといい
ありがとうございます、だいぶイメージが湧きました。週末に一度見に行ってみます
※この対話は、当社の保有データをもとに構成した解説コンテンツです。実在の会話ではありません。
この棟で売却をお考えの方
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エミネンス長池の購入よくある質問
エミネンス長池のいまの相場はいくらですか？
この棟は成約が少ないため、2018〜2019年の成約の中央値（坪単価83万円/坪）を周辺（半径1.2km）の同じ築年帯・同じ広さ帯の市況で今の時点に直しています。2018年から+24%動いているので、いまの目安は坪単価103万円/坪です。
エミネンス長池を買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？
㎡あたりの月額は管理費97円・修繕積立金201円です。八王子市の築30〜40年のマンション219棟と比べると、管理費は「相場より安い」、修繕積立金は「相場並み」水準です。
市場に出る前にお知らせできる場合があります
この棟で売り出し前の情報が入り次第、市場に出る前にお知らせします。
当社には、ポータルサイトに掲載される前の持ち込み・ご相談が月500件規模で寄せられています。
お知らせするのは、条件が合う方にだけです。ご紹介できる住戸があることをお約束するものではありません。売主の方のご意向で取り下げになることもあります。
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