アルーサ北与野ノースピア上落合は、いくらなら買っていい価格か

アルーサ北与野ノースピア上落合が選ばれている理由

当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。

ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。

いま、この棟では5件が売り出されています。うち1件は当社のAI査定レンジより安い値付けです。

アルーサ北与野ノースピア上落合は、階でいくら変わるか

地上35階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有86.6㎡・3LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。

同じ広さ（専有86.6㎡）でも、低層（1〜11階）と最上階層（32〜35階）では中心値で約480万円（10%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。

帯はどれも専有86.6㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。

いま売り出されている価格は、高いのか安いのか

このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した3.6万件以上で確かめたところ、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。残りの47.9%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。

本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。

この棟の実際の成約価格

成約が少ない棟のため、2014〜2015年の成約の中央値111万円/坪を、周辺（半径1.2km）の同じ築年帯・同じ広さ帯の市況（2014年から+32%）で今の時点に直した147万円/坪を目安にしています。当社のAI査定の中心はこれと+26%ずれています。この棟はデータが薄いので、どちらか一方を鵜呑みにせず幅を持ってご覧ください。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。

成約坪単価の推移

点はアルーサ北与野ノースピア上落合で実際に成約した年ごとの坪単価の中央値、線は周辺（半径1.2km）の同じ築年帯・同じ広さ帯の成約の動きをこの棟の水準に合わせた推定です。点だけを並べると2014年の数字をいまの相場と読み違えてしまうため、市況で時点をそろえています。右端の147万円/坪がいまの目安です。成約年は掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は点を出していません。

間取り別の成約価格

帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。

近隣で比較検討されている棟

同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・駅から5分以内・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。

近隣に同じ条件の棟が少ないため、広さの構成・価格帯・築年の幅（±10年→±20年）・駅からの距離帯の条件を広げて選んでいます。価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。

買ったあと、毎月いくらかかるか

さいたま市中央区の築30〜40年のマンション（61棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。

専有86.6㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月41,200円ほどが目安です。

修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。さいたま市中央区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。

この棟で売却をお考えの方

当社に「この棟の売却を考えている」とご登録いただいている方がいる場合だけ、人数を表示しています。いらっしゃらない月は何も表示しません。数を大きく見せるようなことはしません。

アルーサ北与野ノースピア上落合の購入よくある質問

アルーサ北与野ノースピア上落合のいまの相場はいくらですか？

この棟は成約が少ないため、2014〜2015年の成約の中央値（坪単価111万円/坪）を周辺（半径1.2km）の同じ築年帯・同じ広さ帯の市況で今の時点に直しています。2014年から+32%動いているので、いまの目安は坪単価147万円/坪です。

アルーサ北与野ノースピア上落合でいま売り出されている価格は割高ですか？

売り出し中の5件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが1件、レンジの中が1件、レンジより高いものが3件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。

アルーサ北与野ノースピア上落合を買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？

㎡あたりの月額は管理費303円・修繕積立金173円です。さいたま市中央区の築30〜40年のマンション61棟と比べると、管理費は「相場より高い」、修繕積立金は「相場より安い」水準です。