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M.M.TOWERS FORESIS R棟は、いくらなら買っていい価格か
神奈川県横浜市西区みなとみらい４丁目／2006年12月築・601戸／成約データ100件以上から集計
物件概要
- 所在地
- 神奈川県横浜市西区みなとみらい４丁目
- 交通
- 横浜高速鉄道ＭＭ線「みなとみらい」駅徒歩4分
- 築年月
- 2006年12月（築19年）
- 階建
- 地上30階建・地下1階
- 総戸数
- 601戸
- 構造
- RC
- 土地の権利
- 所有権
- 分譲会社
- 三菱地所
- 施工会社
- 鹿島建設
- 管理会社
- 三菱地所コミュニティ
- 管理形態
- 管理会社に全部委託
- 管理員
- 日勤
- 駐車場
- 有月額0-35,805円
- 共用・設備
- オートロック・宅配ボックス・エレベーター・コンシェルジュ・防犯カメラ・駐輪場
- 学区（目安）
- 本町小学校／横浜吉田中学校
当社が把握している建物情報です。管理形態や設備は変更されている場合があります。誤りにお気づきの場合はお問い合わせからお知らせください。
M.M.TOWERS FORESIS R棟はどう売られてきたか
売り出してから決まるまでに、この棟で実際に何が起きているか（当社調べ）
直近5年に成約した30件以上（売り出し価格と成約価格の両方が取れているもの）から集計しています。「いま売り出されている住戸」は本日時点で当社が把握している件数で、実際の募集状況とは差が出ることがあります。住戸ごとの価格・階数・広さは掲載していません。
M.M.TOWERS FORESIS R棟が選ばれている理由
当社が集計した成約データと建物情報のうち、この棟について実際に数字が出ているものだけを並べています。
直近5年の成約は30件以上、年平均8件ほどです。総戸数601戸に対して1年に動くのは1%ほどで、手放す方が少ない棟です。出物が出たときに動けるかどうかで決まります。
賃貸の成約100件以上では、募集開始から契約までの中央値が12日でした。住みたい人が途切れないエリア・棟だということの、いちばん素直な証拠です。
成約坪単価の中央値は3〜6年前の389万円から528万円になりました。買ったあとの資産価値という観点で見ておきたい数字です。
修繕積立金は横浜市西区の築10〜20年の相場（183.0円/㎡）より高めです。毎月の負担は増えますが、そのぶん大規模修繕のときに一時金を求められる可能性は下がります。
横浜高速鉄道ＭＭ線「みなとみらい」駅から徒歩4分です。
この棟に備わっているもの: 地上30階建のタワー・オートロック・宅配ボックス・エレベーター・コンシェルジュ・防犯カメラ・駐輪場。
ここに出していない項目は、この棟では数字が足りないか、良い方向に出ていないという意味です。良く見せるために条件を選んだり、根拠のない言葉を足したりはしていません。
いま、この棟では16件が売り出されています。うち5件は当社のAI査定レンジより安い値付けです。
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M.M.TOWERS FORESIS R棟は、階でいくら変わるか
地上30階建てのこの棟では、同じ広さでも階でレンジが変わります。専有73.0㎡・2LDKの住戸を、階層帯ごとに当社のAIで見積もったものです。
- 低層1〜9階12,620万円成約21件
- 中層10〜18階13,290万円成約20件
- 高層19〜27階13,740万円成約26件
- 最上階層28〜30階14,220万円成約6件
同じ広さ（専有73.0㎡）でも、低層（1〜9階）と最上階層（28〜30階）では中心値で約1,600万円（13%）の差が出ています。お部屋の階が分かれば、この幅のどのあたりかまで絞れます。
帯はどれも専有73.0㎡で、階だけを変えて出した数字です。売り出し中の住戸が高いか安いかは、棟の平均ではなくその住戸の階の帯と比べてご覧ください。眺望・向き・角部屋・リフォームの有無はこの図に入っていないので、同じ階でも上下します。査定は当社の意見であり、価格を約束するものではありません。
いま売り出されている価格は、高いのか安いのか
このレンジの当たり方を実測しています。学習に使っていない期間（2025年7月以降）に成約した3.6万件以上で確かめたところ、実際の成約価格の52.1%がこの範囲に収まりました。残りの47.9%は外れています。レンジは当社の意見であって、価格を約束するものではありません。
本日時点で当社が把握している、この棟の売り出し中の住戸です。価格は100万円単位、広さは5㎡単位に丸めた幅で、住戸ごとの内訳・階数・向きは出していません。判定は各住戸の広さ・階数を当てはめたAI査定レンジと売り出し価格を比べたものです。リフォーム済み・眺望・角部屋といった個別の事情はレンジに入りきらないので、「レンジより高い＝買ってはいけない」という意味ではありません。
この棟の実際の成約価格
見出しの数字は直近3年に成約した住戸の中央値です。住戸の階数・向き・広さ・リフォームの有無で実際の価格は上下します。
成約坪単価の推移
成約年（推定）ごとの坪単価の中央値です。掲載が終わった時期をもとにした推定で、件数が少ない年は表示していません。価格そのものではなく坪単価で見ることで、その年にたまたま広い住戸が売れた影響を除いています。
間取り別の成約価格
帯は真ん中50%（下から25%〜75%）、点が中央値です。上限・下限そのものは、個別の住戸が特定できてしまうため出していません。
間取り別の数字を表で見る
| 間取り | 成約件数 | 中央値 | よくある価格帯 | 専有面積 | 坪単価 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1LDK | 10件以上 | 6,200万円 | 5,280〜8,950万円 | 60.9㎡ | 322万円 |
| 2LDK | 50件以上 | 7,500万円 | 6,440〜9,940万円 | 73.1㎡ | 332万円 |
| 2SLDK | 5件以上 | 7,620万円 | 7,180〜9,000万円 | 83.3㎡ | 321万円 |
| 3LDK | 10件以上 | 9,480万円 | 7,850〜15,650万円 | 94.9㎡ | 324万円 |
近隣で比較検討されている棟
同じ駅か同じ路線の前後2駅で、同じタワー型・大手分譲・駅から5分以内・築年の近い棟です。買う前に、同じ条件でいくらなのかを見比べてください。
地図国土地理院／ ●がこの棟、①②…が比較対象の棟です
| 棟名 | 駅・徒歩 | 築年 | 階建 | いまの売出 | 成約㎡単価 | AI査定㎡単価 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ●M.M.TOWERS FORESIS R棟この棟 | みなとみらい徒歩4分 | 2006年（築19年） | 30階 | 9,500〜27,000万円 16件 |
160.0万円 | 183.6万円 |
| 1横浜シティタワー馬車道 | 関内徒歩5分 | 2003年（築23年） | 23階 | 17,800〜21,000万円 3件 |
156.6万円 | 140.9万円 |
| 2ディーグラフォート横浜クルージングタワー | 馬車道徒歩4分 | 2004年（築22年） | 21階 | — | 143.3万円 | 139.2万円 |
| 3MMタワーズザサウス | みなとみらい徒歩5分 | 2003年（築22年） | 30階 | 9,300〜23,000万円 11件 |
134.3万円 | 164.1万円 |
| 4シティタワー横濱 | 関内徒歩3分 | 2005年（築20年） | 23階 | 14,900〜18,000万円 4件 |
199.8万円 | 211.9万円 |
| 5ブランズタワーみなとみらい | みなとみらい徒歩4分 | 2017年（築9年） | 29階 | 8,400〜19,800万円 4件 |
186.7万円 | 205.8万円 |
価格の幅は100万円単位に丸めた帯で、住戸ごとの内訳は出していません。棟名から各棟の相場ページへ移動できます。
買ったあと、毎月いくらかかるか
横浜市西区の築10〜20年のマンション（94棟）と、この棟の㎡あたり月額を比べています。
同じエリア・同じ築年帯の相場は305円/㎡。同じエリア・同じ築年帯として、標準的な水準です。
同じエリア・同じ築年帯の相場は183円/㎡。相場より高めですが、そのぶん修繕に向けた積立は厚いと考えられます。
専有73.0㎡ の住戸なら、管理費と修繕積立金をあわせて月41,000円ほどが目安です。
修繕積立金が相場より低い棟は、将来の大規模修繕で値上げや一時金の徴収が必要になることがあります。「安い＝良い」ではありません。長期修繕計画と積立金の残高は、購入の申し込み前に管理組合の資料で確認できます。横浜市西区の管理費・修繕積立金の相場もあわせてご覧ください。
貸した場合の賃料と利回り
表面利回り＝年間の想定賃料 ÷ 成約価格です。管理費・修繕積立金・固定資産税・原状回復費・空室期間は含みません。実際の手取り（実質利回り）はこれより低くなります。募集中の表示賃料ではなく、実際に借り手が決まったときの賃料を集計しています。
M.M.TOWERS FORESIS R棟のこと、聞いてみた
このページに出ている数字を、会話のかたちにしたものです。上のグラフや表を読むのが面倒なときは、こちらからどうぞ。
M.M.TOWERS FORESIS R棟、気になってるんだ。みなとみらい駅から徒歩4分、横浜高速鉄道ＭＭ線の駅だよ。
徒歩4分は魅力的です。建物自体はどんな規模なんですか。
地上30階・地下1階建てでRC造。2006年12月築だから築19年だね。総戸数は601戸あるよ。
601戸ってかなりの規模ですね。それだけあると管理組合の世帯数も相当多そうです。
そうだね。戸数が多いぶん一戸あたりの管理費負担は分散しやすい一方、合意形成には人数なりの時間がかかる、とはよく言われるところ。
なるほど。30階建てだと高層階と低層階で環境も変わりそうですね。周りには何がありますか。
半径500mだと保育園が多いよ。にじいろ保育園みなとみらいが76m、ポピンズナーサリースクールみなとみらいが174m。
76mって本当にすぐそこじゃないですか。小さい子がいる家庭には近くて助かりそうです。
みなとみらいくばがさ保育園が303m、キッズパートナーみなとみらいとキッズパートナーみなとみらい第２がどちらも486mにあるね。
選択肢が複数あるのはいいですね。病院や公園はどうですか。
一般財団法人神奈川県警友会けいゆう病院が188m。公園はグランモ－ル公園が220m、高島中央公園が299mにあるよ。
病院が188mというのは安心材料ですね。公園も2つ、歩ける距離にあると。
うん。で、肝心の価格。AI査定だと16階・73.0㎡の想定で、下が12580万円、真ん中が13640万円、上が16368万円。
13640万円ですか。なかなかの水準ですね。坪単価にするとどのくらいですか。
その想定だと617.3万円/坪。直近の成約坪単価は501.0万円だから、査定はそれより強気に出てる感じだね。
501.0万円/坪という実績があるんですね。横浜市西区全体だとどうなんでしょう。
西区の中央値は179.0万円/坪。169棟を集計した数字だから、この棟はエリアの中でもかなり上の位置にいる。
179.0万円/坪と比べると、けっこう差がありますね。値動きの傾向も知りたいです。
この棟の成約坪単価は2026年が666.0万円/坪で9件、2025年は540.0万円/坪で10件。前年比23.3%上がってる。
23.3%ですか。件数も9件と10件で、そこまで極端に少ないわけでもないんですね。
そう。年に10件前後は動いてる棟ってことだね。601戸の規模だと、そのくらいの流通量になる。
将来的に住み替える可能性もあるので、貸すという選択肢も気になります。
みなとみらい駅まわりの賃貸だと、70㎡〜の帯で中央値34.1万円/月、596件のサンプル。㎡あたりは0.453万円だね。
70㎡〜で596件もあるんですね。もう少し小さい部屋だとどうなりますか。
50〜70㎡が203件で中央値23.7万円/月、30〜50㎡は103件で17.6万円/月。〜30㎡は56件で9.4万円/月。
帯ごとにきれいに差が出るんですね。数字を並べてもらうとイメージしやすいです。
土地は所有権だし、駅徒歩4分で601戸のRC造30階建て。条件は整理しやすい物件だと思うよ。
ありがとうございます。保育園が76m、病院が188mというのも含めて、一度現地を見に行ってみます。
※この対話は、当社の保有データをもとに構成した解説コンテンツです。実在の会話ではありません。
この棟で売却をお考えの方
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M.M.TOWERS FORESIS R棟の購入よくある質問
M.M.TOWERS FORESIS R棟でいま売り出されている価格は割高ですか？
売り出し中の16件のうち、当社のAI査定レンジより安いものが5件、レンジの中が10件、レンジより高いものが1件です。リフォーム済みや眺望などの個別事情はレンジに入りきらないため、高い＝買ってはいけないという意味ではありません。
M.M.TOWERS FORESIS R棟の価格は上がっていますか？
坪単価の中央値は3〜6年前の389万円から528万円へ、35.7%上がっています。直近3年の成約価格の中央値は11,370万円です。
M.M.TOWERS FORESIS R棟を買った後、毎月の管理費と修繕積立金はいくらですか？
㎡あたりの月額は管理費256円・修繕積立金305円です。横浜市西区の築10〜20年のマンション94棟と比べると、管理費は「相場並み」、修繕積立金は「相場より高い」水準です。
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