LAND & HOUSE MARKET REPORT
江戸川区江戸川の土地・戸建て相場
東京都江戸川区／一之江駅（都営新宿線）／ 江戸川一丁目・江戸川二丁目・江戸川三丁目・江戸川四丁目・江戸川五丁目・江戸川六丁目（2026-09-14 時点集計）
江戸川区江戸川は一之江駅を中心とした住宅地です。このページでは いくらで売り出されているかと実際にいくらで取引されたかを分けて載せ、 そのうえでどの丁目が高いかを地図と表で比べられるようにしています。
売り出し価格＝当社が集計している売り出し中・売り出し終了の掲載価格です。いま市場に出ている水準が分かります。
実際の取引価格＝公的に公表されている実取引価格の集計です。成立した価格そのものですが、公表が町名どまりのため丁目には分けられません。
相続税路線価＝国が毎年7月に公表する、道路ごとの土地評価額です。丁目の中にある道路の中央値を出しています。
売り出し価格（143万円/坪）のほうが実際の取引価格（102万円/坪）より高く出ています。 集計している期間が違うこと（実取引は2020年からの平均的な姿）と、江戸川の坪単価が年々上がっていることが主な理由です。 下の「坪単価の推移」とあわせてご覧ください。
江戸川で土地の坪単価が高いのはどの丁目か
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、もっとも高いのは 江戸川四丁目の157万円/坪でした。
| 丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | よくある範囲 | 土地面積中央値 | 一之江駅徒歩・目安 | 前面道路の幅員中央値 | 相続税路線価円/㎡ | 中古戸建ての価格売り出し・直近5年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 江戸川一丁目 | 137万円/坪 84件 | 119〜164万円/坪 | 81.6㎡ | 徒歩12分約949m | 3.9m 4m未満が56.3％ | 250,000円 坪83万円相当 | 5,090万円 179件 |
| 江戸川二丁目 | 150万円/坪 50件 | 125〜185万円/坪 | 73.3㎡ | 徒歩13分約988m | 4.1m 4m未満が45.0％ | 275,000円 坪91万円相当 | 4,780万円 116件 |
| 江戸川三丁目 | 153万円/坪 26件 | 121〜185万円/坪 | 88.8㎡ | 徒歩12分約898m | 4.0m 4m未満が45.7％ | 275,000円 坪91万円相当 | 4,840万円 70件 |
| 江戸川四丁目 最高 | 157万円/坪 14件 | 133〜186万円/坪 | 51.0㎡ | 徒歩9分約702m | 3.9m 4m未満が59.1％ | 255,000円 坪84万円相当 | 4,980万円 48件 |
| 江戸川五丁目 | 144万円/坪 62件 | 117〜162万円/坪 | 62.8㎡ | 徒歩16分約1,241m | 4.0m 4m未満が43.3％ | 260,000円 坪86万円相当 | 4,890万円 78件 |
| 江戸川六丁目 | 142万円/坪 23件 | 116〜166万円/坪 | 99.2㎡ | 徒歩16分約1,269m | 3.9m 4m未満が54.9％ | 290,000円 坪96万円相当 | 4,780万円 50件 |
坪単価は土地の売り出し価格を土地面積で割った値の中央値です（1坪＝約3.31㎡）。 件数が10件に満たない区分には「参考値」と付けています。5件に満たない区分は表示していません。 坪単価は区画の大きさで変わります。広い区画ほど総額が大きくなり、坪単価は下がるのが一般的です。土地面積の列とあわせてご覧ください。
相続税路線価はどの丁目もほぼ横並びです。 江戸川一丁目が250,000円/㎡、江戸川二丁目が275,000円/㎡、江戸川三丁目が275,000円/㎡、江戸川四丁目が255,000円/㎡、江戸川五丁目が260,000円/㎡、江戸川六丁目が290,000円/㎡で、 差は1割ほどしかありません。路線価はその土地が接する道路ごとに付く評価なので、幹線道路に面した区画が多いかどうかで上下します。 一方、実際の売り出し価格は駅までの距離と区画の大きさで大きく動きます。この2つが一致しないのは珍しいことではありません。
地図で見る江戸川の丁目
色が濃い丁目ほど土地の坪単価（売り出し・直近5年）が高くなっています。 各丁目のバッジに坪単価を、地図の上に一之江駅と都営新宿線の線路を出しています。 丁目をタップすると選べます（複数可）。選んだ丁目は、下の「売り出し中の物件」と「新着のお知らせ」に連動します。
江戸川の価格の推移
土地の坪単価
中古戸建ての価格
売り出し価格ベースの中央値です。年ごとに区画の大きさや築年数の構成が変わるため、 単年の上下だけで判断せず流れとしてご覧ください。件数が4件に満たない年は表示していません。
一之江駅の土地の相場と、江戸川からの距離
江戸川の最寄り駅は一之江駅（都営新宿線）です。 丁目の中心から駅までの直線距離をもとに、徒歩分（1分＝80m）を出しています。
| 丁目 | 最寄り駅 | 距離 | 徒歩 | 2番目に近い駅 | 3番目に近い駅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 江戸川一丁目 | 瑞江駅都営新宿線 | 約949m | 12分 | 行徳駅徒歩13分・東京メトロ東西線 | 妙典駅徒歩21分・東京メトロ東西線 |
| 江戸川二丁目 | 瑞江駅都営新宿線 | 約988m | 13分 | 行徳駅徒歩15分・東京メトロ東西線 | 南行徳駅徒歩18分・東京メトロ東西線 |
| 江戸川三丁目 | 一之江駅都営新宿線 | 約898m | 12分 | 瑞江駅徒歩15分・都営新宿線 | 南行徳駅徒歩20分・東京メトロ東西線 |
| 江戸川四丁目 | 一之江駅都営新宿線 | 約702m | 9分 | 南行徳駅徒歩21分・東京メトロ東西線 | 浦安駅徒歩22分・東京メトロ東西線 |
| 江戸川五丁目 | 一之江駅都営新宿線 | 約1,241m | 16分 | 浦安駅徒歩18分・東京メトロ東西線 | 葛西駅徒歩20分・東京メトロ東西線 |
| 江戸川六丁目 | 一之江駅都営新宿線 | 約1,269m | 16分 | 葛西駅徒歩18分・東京メトロ東西線 | 船堀駅徒歩18分・都営新宿線 |
丁目の中心（重心）から駅までの直線距離で計算した目安です。実際の所要時間は道順や坂で変わります。
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江戸川に土地・戸建てが出たら、メールでお知らせします
江戸川区江戸川で新しく売り出しが出たとき、または値下げがあったときだけお送りします。 動きが無い日は送りません。気になる物件は、当社でお調べしてお送りします。 停止はいつでもメール末尾から1クリックです。
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江戸川区で土地・一戸建てを売却するとき、いくら下げて決まっているか
江戸川だけでは成約の件数が少ないため、江戸川区全体で実際に成約した 土地1,339件・中古戸建て2,984件 （直近10年）の実績です。
| 種別 | 成約件数 | 値下げして決まった割合 | 値下げ幅中央値 | 売却までの日数中央値 | 90日以内に成約 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地 | 1,339 | 68.6％ | 5.8％ | 41日 | 72.1％ |
| 中古戸建て | 2,984 | 75.9％ | 5.1％ | 98日 | 47.3％ |
「売却までの日数」は掲載開始日と成約日の差から求めた推定値です。 最初の売り出し価格を高く付けるほど値下げ幅は大きく、売却までの日数も長くなる傾向があります。
江戸川の土地・一戸建て、
いま売るといくらか実データで分かります
ご相談は無料です。江戸川とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格・売却までの日数をもとに、 いくらで売り出せばいつ頃決まりそうか、担当者がお伝えします。
所在地は江戸川区江戸川まで入力済みの状態で開きます。
江戸川区江戸川の土地・戸建て相場 よくある質問
江戸川区江戸川で土地の坪単価が高いのは何丁目ですか？
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、江戸川四丁目が157万円/坪（14件）、江戸川三丁目が153万円/坪（26件）、江戸川二丁目が150万円/坪（50件）、江戸川五丁目が144万円/坪（62件）、江戸川六丁目が142万円/坪（23件）、江戸川一丁目が137万円/坪（84件）です。もっとも高いのは江戸川四丁目でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際に成約した価格ではありません。
江戸川区江戸川の土地はいくらで売れますか？
直近3年に売り出された土地172件（2023年9月〜2026年8月）の坪単価は中央値143万円/坪です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2020〜2026年の45件で坪単価の中央値が102万円/坪（よくある範囲は76〜126万円/坪、土地の広さは中央値125.0㎡）でした。江戸川区全体でみると、最初の売り出し価格から中央値5.8％下げて成約しており、売り出しから成約まで中央値41日かかっています。
江戸川区江戸川の中古戸建ての相場はいくらですか？
直近3年に売り出された中古戸建て404件（2023年9月〜2026年8月）の価格は中央値4,980万円（土地70.5㎡・建物93.6㎡）です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2020〜2026年の247件で中央値4,700万円（土地の広さは中央値80.0㎡）でした。
江戸川区江戸川の最寄り駅はどこですか？
一之江駅（都営新宿線）です。丁目の中心から歩いた場合の目安で、江戸川一丁目から徒歩12分、江戸川二丁目から徒歩13分、江戸川三丁目から徒歩12分、江戸川四丁目から徒歩9分、江戸川五丁目から徒歩16分、江戸川六丁目から徒歩16分です。距離から計算した目安で、実際の所要時間は経路によって変わります。
一之江駅の近くの土地はいくらで売れますか？
江戸川は一之江駅から徒歩9〜16分の町です。直近3年に売り出された土地172件の坪単価は中央値143万円/坪でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際の成約価格はこれより下がることが多く、間口・形状・接道でも変わります。一之江駅の徒歩圏をまとめた相場は駅別のページでもご覧いただけます。
江戸川区江戸川の一戸建ての査定はどう決まりますか？
まず江戸川とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格を見て、そこから土地の広さ・間口・形状・接道・建物の築年数と状態で調整します。江戸川の中古一戸建ての売り出し価格は中央値4,980万円（土地70.5㎡・建物93.6㎡）ですが、一軒家の値段は同じ町でも条件によって大きく変わります。ご相談は無料でお受けしています。
一之江駅の周辺にある町丁目
| 町丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | 件数 |
|---|---|---|
| 江戸川区瑞江四丁目 | 253万円/坪 | 10 |
| 江戸川区一之江七丁目 | 241万円/坪 | 34 |
| 江戸川区一之江六丁目 | 210万円/坪 | 14 |
| 江戸川区船堀五丁目 | 207万円/坪 | 27 |
| 江戸川区松江六丁目 | 206万円/坪 | 6 |
| 江戸川区西瑞江四丁目 | 184万円/坪 | 14 |
| 江戸川区一之江三丁目 | 183万円/坪 | 17 |
| 江戸川区東瑞江二丁目 | 182万円/坪 | 27 |
| 江戸川区春江町五丁目 | 178万円/坪 | 41 |
| 江戸川区一之江四丁目 | 170万円/坪 | 13 |
一之江駅からおおむね1.3km以内にある江戸川区内の町丁目です。 江戸川と同じ方法（売り出し価格・直近5年・中央値）で集計しています。