LAND & HOUSE MARKET REPORT
江東区森下の土地・戸建て相場
東京都江東区／森下駅（都営新宿線）／ 森下一丁目・森下二丁目・森下三丁目・森下四丁目・森下五丁目（2026-10-06 時点集計）
江東区森下は森下駅を中心とした住宅地です。このページでは いくらで売り出されているかと実際にいくらで取引されたかを分けて載せ、 そのうえでどの丁目が高いかを地図と表で比べられるようにしています。
売り出し価格＝当社が集計している売り出し中・売り出し終了の掲載価格です。いま市場に出ている水準が分かります。
実際の取引価格＝公的に公表されている実取引価格の集計です。成立した価格そのものですが、公表が町名どまりのため丁目には分けられません。
相続税路線価＝国が毎年7月に公表する、道路ごとの土地評価額です。丁目の中にある道路の中央値を出しています。
売り出し価格（376万円/坪）のほうが実際の取引価格（226万円/坪）より高く出ています。 集計している期間が違うこと（実取引は2006年からの平均的な姿）と、森下の坪単価が年々上がっていることが主な理由です。 下の「坪単価の推移」とあわせてご覧ください。
森下で土地の坪単価が高いのはどの丁目か
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、もっとも高いのは 森下三丁目の488万円/坪でした。
| 丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | よくある範囲 | 土地面積中央値 | 森下駅徒歩・目安 | 前面道路の幅員中央値 | 相続税路線価円/㎡ | 中古戸建ての価格売り出し・直近5年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 森下一丁目 | 377万円/坪 10件 | 370〜384万円/坪 | 43.3㎡ | 徒歩1分約71m | 8.0m 4m未満が25.0％ | 540,000円 坪179万円相当 | 7,430万円 6件・参考値 |
| 森下二丁目 | 355万円/坪 18件 | 316〜398万円/坪 | 61.9㎡ | 徒歩3分約203m | 6.9m 4m未満が37.8％ | 480,000円 坪159万円相当 | 7,780万円 12件 |
| 森下三丁目 最高 | 488万円/坪 10件 | 410〜505万円/坪 | 72.6㎡ | 徒歩6分約442m | 8.0m 4m未満が24.4％ | 460,000円 坪152万円相当 | 7,620万円 15件 |
| 森下四丁目 | 338万円/坪 27件 | 312〜444万円/坪 | 76.0㎡ | 徒歩4分約300m | 6.0m 4m未満が38.8％ | 410,000円 坪136万円相当 | 5,350万円 14件 |
| 森下五丁目 | 364万円/坪 24件 | 322〜399万円/坪 | 47.6㎡ | 徒歩5分約361m | 8.0m 4m未満が35.0％ | 445,000円 坪147万円相当 | 7,000万円 13件 |
坪単価は土地の売り出し価格を土地面積で割った値の中央値です（1坪＝約3.31㎡）。 件数が10件に満たない区分には「参考値」と付けています。5件に満たない区分は表示していません。 坪単価は区画の大きさで変わります。広い区画ほど総額が大きくなり、坪単価は下がるのが一般的です。土地面積の列とあわせてご覧ください。
相続税路線価はどの丁目もほぼ横並びです。 森下一丁目が540,000円/㎡、森下二丁目が480,000円/㎡、森下三丁目が460,000円/㎡、森下四丁目が410,000円/㎡、森下五丁目が445,000円/㎡で、 差は1割ほどしかありません。路線価はその土地が接する道路ごとに付く評価なので、幹線道路に面した区画が多いかどうかで上下します。 一方、実際の売り出し価格は駅までの距離と区画の大きさで大きく動きます。この2つが一致しないのは珍しいことではありません。
AI査定（当社モデル・参考値）森下の土地査定
丁目ごとに「その丁目の標準的な土地」を1つ想定して、当社の査定モデルで 値を出したものです。売り出し中の個別の物件を査定したものではありません。
| 丁目 | 想定した土地面積・条件 | AI査定（目安） | 坪単価 | 幅モデルの下限〜上限 | 売り出し坪単価直近5年・中央値 |
|---|---|---|---|---|---|
| 森下二丁目 | 61.9㎡ 準工／建蔽60・容積240／森下駅 徒歩2分 | 8,031万円 | 429万円/坪 | 6,366万円〜1億381万円 | 355万円/坪18件 |
| 森下三丁目 | 72.2㎡ 準工／建蔽60・容積300／森下駅 徒歩5分 | 1億52万円 | 460万円/坪 | 6,141万円〜1億3,046万円 | 480万円/坪11件 |
| 森下五丁目 | 47.2㎡ 準工／建蔽60・容積300／菊川駅 徒歩5分 | 6,276万円 | 440万円/坪 | 4,309万円〜7,183万円 | 368万円/坪23件 |
当社の査定モデルによる2026年第3四半期時点の目安です。各丁目の直近5年の売り土地から「標準的な土地」（面積はその丁目の中央値、用途地域・建蔽率・容積率・最寄り駅と徒歩分はその丁目でもっとも多い条件）を1つ想定して査定した参考値で、実在の売り出し物件を査定したものではありません。過去に成約した土地と突き合わせた検証では、誤差は中央値でおおむね14%程度です。
整形地を前提にした目安です。間口・形状・接道・高低差・越境・法規制で実際の価格は大きく変わります。 なお森下一丁目・森下四丁目は、 モデルの目安と実際の売り出し水準の開きが大きかったため、この表には載せていません。 正式な査定は無料相談でお受けしています。
地図で見る森下の丁目
色が濃い丁目ほど土地の坪単価（売り出し・直近5年）が高くなっています。 各丁目のバッジに坪単価を、地図の上に森下駅と都営新宿線の線路を出しています。 丁目をタップすると選べます（複数可）。選んだ丁目は、下の「売り出し中の物件」と「新着のお知らせ」に連動します。
森下の価格の推移
土地の坪単価
中古戸建ての価格
売り出し価格ベースの中央値です。年ごとに区画の大きさや築年数の構成が変わるため、 単年の上下だけで判断せず流れとしてご覧ください。件数が4件に満たない年は表示していません。
森下駅の土地の相場と、森下からの距離
森下の最寄り駅は森下駅（都営新宿線）です。 丁目の中心から駅までの直線距離をもとに、徒歩分（1分＝80m）を出しています。
| 丁目 | 最寄り駅 | 距離 | 徒歩 | 2番目に近い駅 | 3番目に近い駅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 森下一丁目 | 森下駅都営新宿線 | 約71m | 1分 | 森下駅徒歩1分・都営大江戸線 | 清澄白河駅徒歩8分・都営大江戸線 |
| 森下二丁目 | 森下駅都営新宿線 | 約203m | 3分 | 森下駅徒歩3分・都営大江戸線 | 菊川駅徒歩8分・都営新宿線 |
| 森下三丁目 | 菊川駅都営新宿線 | 約442m | 6分 | 森下駅徒歩7分・都営大江戸線 | 森下駅徒歩7分・都営新宿線 |
| 森下四丁目 | 菊川駅都営新宿線 | 約300m | 4分 | 清澄白河駅徒歩9分・都営大江戸線 | 清澄白河駅徒歩9分・東京メトロ半蔵門線 |
| 森下五丁目 | 菊川駅都営新宿線 | 約361m | 5分 | 住吉駅徒歩10分・都営新宿線 | 住吉駅徒歩10分・東京メトロ半蔵門線 |
丁目の中心（重心）から駅までの直線距離で計算した目安です。実際の所要時間は道順や坂で変わります。
この物件について問い合わせる
承りました
森下に土地・戸建てが出たら、メールでお知らせします
新しい売り出しか値下げがあったときだけお送りします。停止は1クリック。
ありがとうございます
確認メールをお送りしました。
メールの中のリンクを押していただくと、お知らせが始まります。
江東区で土地・一戸建てを売却するとき、いくら下げて決まっているか
森下だけでは成約の件数が少ないため、江東区全体で実際に成約した 土地500件以上・中古戸建て500件以上 （直近10年）の実績です。
| 種別 | 成約件数 | 値下げして決まった割合 | 値下げ幅中央値 | 売却までの日数中央値 | 90日以内に成約 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地 | 584 | 69.9％ | 6.6％ | 40日 | 72.4％ |
| 中古戸建て | 911 | 69.9％ | 4.1％ | 79日 | 53.9％ |
「売却までの日数」は掲載開始日と成約日の差から求めた推定値です。 最初の売り出し価格を高く付けるほど値下げ幅は大きく、売却までの日数も長くなる傾向があります。
森下の土地・一戸建て、
いま売るといくらか実データで分かります
ご相談は無料です。森下とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格・売却までの日数をもとに、 いくらで売り出せばいつ頃決まりそうか、担当者がお伝えします。
所在地は江東区森下まで入力済みの状態で開きます。
江東区森下の土地・戸建て相場 よくある質問
江東区森下で土地の坪単価が高いのは何丁目ですか？
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、森下三丁目が488万円/坪（10件）、森下一丁目が377万円/坪（10件）、森下五丁目が364万円/坪（24件）、森下二丁目が355万円/坪（18件）、森下四丁目が338万円/坪（27件）です。もっとも高いのは森下三丁目でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際に成約した価格ではありません。
江東区森下の土地はいくらで売れますか？
直近3年に売り出された土地50件以上（2023年11月〜2026年8月）の坪単価は中央値376万円/坪です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2006〜2025年の82件で坪単価の中央値が226万円/坪（よくある範囲は153〜316万円/坪、土地の広さは中央値72.5㎡）でした。江東区全体でみると、最初の売り出し価格から中央値6.6％下げて成約しており、売り出しから成約まで中央値40日かかっています。
江東区森下の中古戸建ての相場はいくらですか？
直近3年に売り出された中古戸建て30件以上（2023年11月〜2026年9月）の価格は中央値8,020万円（土地55.8㎡・建物97.2㎡）です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2005〜2026年の151件で中央値6,000万円（土地の広さは中央値65.0㎡）でした。
江東区森下の最寄り駅はどこですか？
森下駅（都営新宿線）です。丁目の中心から歩いた場合の目安で、森下一丁目から徒歩1分、森下二丁目から徒歩3分、森下三丁目から徒歩6分、森下四丁目から徒歩4分、森下五丁目から徒歩5分です。距離から計算した目安で、実際の所要時間は経路によって変わります。
森下駅の近くの土地はいくらで売れますか？
森下は森下駅から徒歩1〜6分の町です。直近3年に売り出された土地50件以上の坪単価は中央値376万円/坪でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際の成約価格はこれより下がることが多く、間口・形状・接道でも変わります。森下駅の徒歩圏をまとめた相場は駅別のページでもご覧いただけます。
江東区森下の一戸建ての査定はどう決まりますか？
まず森下とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格を見て、そこから土地の広さ・間口・形状・接道・建物の築年数と状態で調整します。森下の中古一戸建ての売り出し価格は中央値8,020万円（土地55.8㎡・建物97.2㎡）ですが、一軒家の値段は同じ町でも条件によって大きく変わります。ご相談は無料でお受けしています。
このページの数字について
出典 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をはじめとする公的データと、弊社が独自に集めてきた取引事例をもとに、同じ棟・同じ条件の事例を突き合わせて集計しています。件数は概数で表示しています。
精度 推定価格は、弊社が社内で開発したAI査定モデルによるものです。実際の成約価格と照らし合わせた検証では、誤差の中央値(MdAPE)は戸建てで10.1%(半数が±10%以内)、土地で15.4%でした。土地は形状や道路付けなど個別の要因が大きいため、戸建てより幅を持ってご覧ください。MdAPE(中央絶対誤差率)は極端な事例に引きずられにくい、査定精度の標準的な指標で、相場を見極める材料として一定の信頼を置いていただける水準です。
使い方 眺望・リフォーム・売却の事情など個別の条件は反映しきれません。相場を見極める判断材料の一つとしてご覧ください。数字は「10月6日時点」の表示にあわせて更新しています。