STATION MARKET REPORT
森下駅の中古マンション相場
都営大江戸線・都営新宿線／江東区森下２-１７-１７
森下駅の中心価格帯
新築マンションは森下駅の中古実勢に新築係数 (独自AIで毎月校正) を掛けた70㎡換算の推定。新築戸建ては江東区全体の実成約 (土地40〜90㎡×延床70〜115㎡・築1年以内) のレンジです。バーは下位〜上位、縦線が中央値。種別名の下の徒歩分は、その行の相場を集計した成約の駅からの徒歩（平均と中央値。5件未満の行は出していません）。
直近3年の成約 100件以上から集計した中央値です。専有面積54.1㎡・築20年の住戸が中心なので、 広さや築年数がこれと離れる場合は金額も変わります。広さの影響を除いて比べるときは坪単価（1坪＝約3.3㎡）をご覧ください。
売り出し価格と成約価格の差
| 坪単価 | 価格 | 専有面積 | 築年数 | 件数 | |
|---|---|---|---|---|---|
| いま売り出し中 | 235万円 | 3,745万円 | 69.3㎡ | 築22年 | 30 |
| 直近3年の成約 | 381万円 | 5,790万円 | 54.1㎡ | 築20年 | 172 |
売り出し中の坪単価が成約より高いのは通常のことです（売り出しは希望価格、成約は実際に決まった価格）。 差が大きいほど、売り出し価格からの調整が必要になりやすい傾向があります。築年数や広さの構成が違う点にはご注意ください。
森下駅の相場の特徴
森下駅は成約坪単価（1坪=約3.3㎡あたりの成約価格）の中央値が380万円、売り出しから成約までの日数の中央値が54日です。直近3年の成約は100件以上で、一都三県の全駅を母集団とした相対評価である駅力ランクはAです。成約住戸の中央値は専有面積54.0㎡、築年数20年、駅からの徒歩4分でした。
- 年次の成約坪単価は2019年の244万円から2026年は411万円へと推移しており、坪単価は3年前比で25.8%となっています。2025年の成約は50件以上でした。
- 築年帯別の坪単価は築5〜10年が442万円、築10〜20年が378万円、築20〜30年が379万円、築40年以上が253万円です。当駅の築年数の中央値は20年です。
- 隣接駅の坪単価は両国が331万円、清澄白河が415万円で、森下の380万円はその間にあります。乗降客数は2013年の32,041人から2023年は70,246人となっています。
坪単価の推移
各年の成約坪単価の中央値。成約5件未満の年は表示していません。
間取り別の相場
| 間取り | 成約件数 | 坪単価 | 成約価格 |
|---|---|---|---|
| 1K | 27 | 380万円 | 2,690万円 |
| 1DK | 5 | 255万円 | 2,550万円 |
| 1LDK | 35 | 406万円 | 5,200万円 |
| 1SLDK | 5 | 334万円 | 6,300万円 |
| 2LDK | 45 | 385万円 | 6,980万円 |
| 2SLDK | 6 | 367万円 | 7,065万円 |
| 3LDK | 32 | 397万円 | 8,380万円 |
狭い間取りから順に並べています。成約5件未満の間取りは表示していません。
築年数帯別の相場
| 築年数 | 成約件数 | 坪単価 |
|---|---|---|
| 築5年未満 | 7 | 467万円 |
| 築5-10年 | 24 | 442万円 |
| 築10-20年 | 46 | 384万円 |
| 築20-30年 | 60 | 381万円 |
| 築30-40年 | 13 | 278万円 |
| 築40年以上 | 22 | 253万円 |
森下駅周辺のマンション売却は
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森下駅の主要マンション
森下駅を最寄りとするマンションのうち、成約データの多い20棟です。 棟名をタップすると、その棟の成約価格の推移・間取り別の相場・管理費／修繕積立金の水準まで見られます。
| マンション | 築年 | 総戸数 | 坪単価 | 成約件数 | 売却相場 |
|---|---|---|---|---|---|
| クレッセント東京ヴュータワー 徒歩8分 | 2005 | 165 | 443万円 | 58 | いくらで売れるか |
| 東京アインスリバーサイドタワー 徒歩6分 | 2004 | 220 | 459万円 | 50 | いくらで売れるか |
| レーベンハイム森下レシェンテ 徒歩6分 | 2004 | 137 | 358万円 | 40 | いくらで売れるか |
| 秀和深川森下町レジデンス 徒歩11分 | 1974 | 156 | 294万円 | 31 | いくらで売れるか |
| シティハウス東京森下 徒歩4分 | 2012 | 116 | 521万円 | 24 | いくらで売れるか |
| アクシルコート新大橋 徒歩8分 | 1990 | 150 | 278万円 | 23 | いくらで売れるか |
| グローベルザ・スイート森下 徒歩3分 | 2008 | 53 | 362万円 | 22 | いくらで売れるか |
| クレヴィア森下駅前 徒歩1分 | 2009 | 63 | 407万円 | 19 | いくらで売れるか |
| マンションニュー清澄 徒歩6分 | 1975 | 161 | 354万円 | 17 | いくらで売れるか |
| 菊川ガーデンハウス 徒歩14分 | 1987 | 63 | 337万円 | 17 | いくらで売れるか |
| ル・サンク東京森下 徒歩3分 | 2017 | 99 | 520万円 | 16 | いくらで売れるか |
| コスモ両国グランシティ 徒歩6分 | 1996 | 49 | 416万円 | 16 | — |
| グローベルザスイート両国 徒歩9分 | 2009 | 44 | 377万円 | 15 | — |
| ステイツ菊川 徒歩7分 | 1995 | 31 | 334万円 | 15 | いくらで売れるか |
| タカシマ両国マンション 徒歩12分 | 1973 | 75 | 214万円 | 14 | いくらで売れるか |
| 新大橋永谷マンション 徒歩5分 | 1973 | 143 | 232万円 | 13 | いくらで売れるか |
| サーパス菊川 徒歩6分 | 1996 | 76 | 437万円 | 13 | — |
| ハイシティ森下 徒歩8分 | 1998 | 68 | 451万円 | 13 | いくらで売れるか |
| レクセルステージ東京 徒歩4分 | 2003 | 57 | 362万円 | 13 | いくらで売れるか |
| ライオンズマンション両国リバーサイド 徒歩8分 | 1999 | 50 | 407万円 | 13 | — |
成約件数の多い順（同数なら総戸数の多い順）。坪単価は各棟で直近にまとまった件数がある期間の成約中央値を、 周辺の市況でいまの時点に直した推定です。棟によって集計した期間・件数が違うため、単純な優劣の比較には使えません。
森下駅の売り出し中マンション
この駅の「借りる・貸す」も見る
森下駅の家賃相場（実際に決まった成約賃料・間取り別・値下がりの実態）も公開しています。 「貸した場合の家賃」や「買うか借りるか」を考えるときは、売買と家賃の両方を見るのが近道です。
乗降客数の推移
1日あたりの乗降客数（2011〜2023年）。出典：国土数値情報。同一駅に複数の事業者が乗り入れる場合は合算しています。
森下駅と、おとなり駅をくらべる
同じ路線でひと駅となりの駅と、このページと同じ集計で数字を並べました。▲▼は森下駅と比べたときの向きです。
森下駅vs両国駅 都営大江戸線／都庁前方面のとなり
両国駅のほうが坪単価で約13%安い。70㎡に換算すると約1,038万円の差になります。
| くらべる項目 | 森下駅 | 両国駅 |
|---|---|---|
| 成約の坪単価 | 381万円/坪 | 332万円/坪▼13% 安い |
| 売り出しから成約までの日数 | 54日 | 57日▲6% 長い |
| いま売り出し中 | 30件 | 21件▼30% 少ない |
| 賃料の相場 | 3,891円/㎡ | 3,831円/㎡ほぼ同じ |
| 1日の乗降客数 | 70,246人 | 100,835人▲44% 多い |
森下駅vs清澄白河駅 都営大江戸線／光が丘方面のとなり
清澄白河駅のほうが坪単価で約10%高い。70㎡に換算すると約826万円の差になります。
| くらべる項目 | 森下駅 | 清澄白河駅 |
|---|---|---|
| 成約の坪単価 | 381万円/坪 | 420万円/坪▲10% 高い |
| 売り出しから成約までの日数 | 54日 | 53日ほぼ同じ |
| いま売り出し中 | 30件 | 9件▼70% 少ない |
| 賃料の相場 | 3,891円/㎡ | 3,855円/㎡ほぼ同じ |
| 1日の乗降客数 | 70,246人 | 54,925人▼22% 少ない |
森下駅vs浜町駅 都営新宿線／新宿方面のとなり
浜町駅のほうが坪単価で約42%高い。70㎡に換算すると約3,367万円の差になります。
| くらべる項目 | 森下駅 | 浜町駅 |
|---|---|---|
| 成約の坪単価 | 381万円/坪 | 540万円/坪▲42% 高い |
| 売り出しから成約までの日数 | 54日 | 58日▲7% 長い |
| いま売り出し中 | 30件 | 7件▼77% 少ない |
| 賃料の相場 | 3,891円/㎡ | 4,156円/㎡▲7% 高い |
| 1日の乗降客数 | 70,246人 | 20,676人▼71% 少ない |
森下駅vs菊川駅 都営新宿線／本八幡方面のとなり
菊川駅のほうが坪単価で約9%安い。70㎡に換算すると約741万円の差になります。
| くらべる項目 | 森下駅 | 菊川駅 |
|---|---|---|
| 成約の坪単価 | 381万円/坪 | 346万円/坪▼9% 安い |
| 売り出しから成約までの日数 | 54日 | 61日▲13% 長い |
| いま売り出し中 | 30件 | 10件▼67% 少ない |
| 賃料の相場 | 3,891円/㎡ | 3,846円/㎡ほぼ同じ |
| 1日の乗降客数 | 70,246人 | 23,140人▼67% 少ない |
森下駅で語られていること
当社が独自に収集した、この駅の街に関する書き込み 2,500件以上（2006-05-01〜2026-07-10）を集計しました。街まわりの話題に触れた書き込み 200件以上のうち、それぞれの話題に言及していた件数です。
売却を考えている方へ
売り出しから成約までの日数の中央値は54日です。売り出し中の30件以上は中央値2,890万円・専有面積の中央値65.0㎡、成約は中央値5,650万円・専有面積の中央値54.0㎡で広さの条件が異なるため、価格差をみる際は成約価格そのものではなく坪単価で比べる方法があります。
まずは相場を知るところから
売る予定が決まっていなくても構いません。森下駅周辺の直近の成約事例と、いまの想定売却価格をお伝えします。
このページの数字について
出典 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をはじめとする公的データと、弊社が独自に集めてきた取引事例をもとに、同じ棟・同じ条件の事例を突き合わせて集計しています。件数は概数で表示しています。
精度 推定価格は、弊社が社内で開発したAI査定モデルによるものです。実際の成約価格と照らし合わせた検証では、誤差の中央値(MdAPE)は東京23区の区分マンションで9.3%、首都圏全体で9.6%でした(直近1年余・成約約5万件、うち23区約2万件で検証)。これは「半数の物件で誤差が9.3%以内に収まる」という意味で、5,000万円の物件なら概ね4,500〜5,500万円の幅に半数以上が入ります。MdAPE(中央絶対誤差率)は極端な事例に引きずられにくい、査定精度の標準的な指標で、相場を見極める材料として一定の信頼を置いていただける水準です。
使い方 眺望・リフォーム・売却の事情など個別の条件は反映しきれません。相場を見極める判断材料の一つとしてご覧ください。数字は「9月11日時点」の表示にあわせて更新しています。