LAND & HOUSE MARKET REPORT
杉並区松庵の土地・戸建て相場
東京都杉並区／西荻窪駅（JR中央線(快速)）／ 松庵一丁目・松庵二丁目・松庵三丁目（2026-10-06 時点集計）
杉並区松庵は西荻窪駅を中心とした住宅地です。このページでは いくらで売り出されているかと実際にいくらで取引されたかを分けて載せ、 そのうえでどの丁目が高いかを地図と表で比べられるようにしています。
売り出し価格＝当社が集計している売り出し中・売り出し終了の掲載価格です。いま市場に出ている水準が分かります。
実際の取引価格＝公的に公表されている実取引価格の集計です。成立した価格そのものですが、公表が町名どまりのため丁目には分けられません。
相続税路線価＝国が毎年7月に公表する、道路ごとの土地評価額です。丁目の中にある道路の中央値を出しています。
売り出し価格（297万円/坪）のほうが実際の取引価格（185万円/坪）より高く出ています。 集計している期間が違うこと（実取引は2005年からの平均的な姿）と、松庵の坪単価が年々上がっていることが主な理由です。 下の「坪単価の推移」とあわせてご覧ください。
松庵で土地の坪単価が高いのはどの丁目か
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、もっとも高いのは 松庵三丁目の311万円/坪でした。
| 丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | よくある範囲 | 土地面積中央値 | 西荻窪駅徒歩・目安 | 前面道路の幅員中央値 | 相続税路線価円/㎡ | 中古戸建ての価格売り出し・直近5年 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 松庵一丁目 | 266万円/坪 89件 | 240〜294万円/坪 | 98.8㎡ | 徒歩7分約540m | 4.1m 4m未満が42.9％ | 510,000円 坪169万円相当 | 8,980万円 77件 |
| 松庵二丁目 | 256万円/坪 36件 | 239〜278万円/坪 | 132.3㎡ | 徒歩10分約748m | 4.5m 4m未満が40.2％ | 535,000円 坪177万円相当 | 8,980万円 25件 |
| 松庵三丁目 最高 | 311万円/坪 97件 | 272〜354万円/坪 | 102.4㎡ | 徒歩5分約365m | 4.0m 4m未満が52.4％ | 570,000円 坪188万円相当 | 9,980万円 52件 |
坪単価は土地の売り出し価格を土地面積で割った値の中央値です（1坪＝約3.31㎡）。 件数が10件に満たない区分には「参考値」と付けています。5件に満たない区分は表示していません。 坪単価は区画の大きさで変わります。広い区画ほど総額が大きくなり、坪単価は下がるのが一般的です。土地面積の列とあわせてご覧ください。
相続税路線価はどの丁目もほぼ横並びです。 松庵一丁目が510,000円/㎡、松庵二丁目が535,000円/㎡、松庵三丁目が570,000円/㎡で、 差は1割ほどしかありません。路線価はその土地が接する道路ごとに付く評価なので、幹線道路に面した区画が多いかどうかで上下します。 一方、実際の売り出し価格は駅までの距離と区画の大きさで大きく動きます。この2つが一致しないのは珍しいことではありません。
AI査定（当社モデル・参考値）松庵の土地査定
丁目ごとに「その丁目の標準的な土地」を1つ想定して、当社の査定モデルで 値を出したものです。売り出し中の個別の物件を査定したものではありません。
| 丁目 | 想定した土地面積・条件 | AI査定（目安） | 坪単価 | 幅モデルの下限〜上限 | 売り出し坪単価直近5年・中央値 |
|---|---|---|---|---|---|
| 松庵一丁目 | 98.8㎡ 一低／建蔽50・容積100／三鷹台駅 徒歩11分 | 8,705万円 | 291万円/坪 | 7,100万円〜9,619万円 | 265万円/坪90件 |
| 松庵二丁目 | 132.3㎡ 一低／建蔽50・容積100／西荻窪駅 徒歩11分 | 1億820万円 | 270万円/坪 | 9,827万円〜1億3,871万円 | 256万円/坪36件 |
| 松庵三丁目 | 103.3㎡ 一低／建蔽50・容積100／西荻窪駅 徒歩5分 | 1億278万円 | 329万円/坪 | 8,192万円〜1億3,031万円 | 311万円/坪97件 |
当社の査定モデルによる2026年第3四半期時点の目安です。各丁目の直近5年の売り土地から「標準的な土地」（面積はその丁目の中央値、用途地域・建蔽率・容積率・最寄り駅と徒歩分はその丁目でもっとも多い条件）を1つ想定して査定した参考値で、実在の売り出し物件を査定したものではありません。過去に成約した土地と突き合わせた検証では、誤差は中央値でおおむね14%程度です。
整形地を前提にした目安です。間口・形状・接道・高低差・越境・法規制で実際の価格は大きく変わります。 正式な査定は無料相談でお受けしています。
地図で見る松庵の丁目
色が濃い丁目ほど土地の坪単価（売り出し・直近5年）が高くなっています。 各丁目のバッジに坪単価を、地図の上に西荻窪駅とJR中央線(快速)の線路を出しています。 丁目をタップすると選べます（複数可）。選んだ丁目は、下の「売り出し中の物件」と「新着のお知らせ」に連動します。
松庵の価格の推移
土地の坪単価
中古戸建ての価格
売り出し価格ベースの中央値です。年ごとに区画の大きさや築年数の構成が変わるため、 単年の上下だけで判断せず流れとしてご覧ください。件数が4件に満たない年は表示していません。
西荻窪駅の土地の相場と、松庵からの距離
松庵の最寄り駅は西荻窪駅（JR中央線(快速)）です。 丁目の中心から駅までの直線距離をもとに、徒歩分（1分＝80m）を出しています。
| 丁目 | 最寄り駅 | 距離 | 徒歩 | 2番目に近い駅 | 3番目に近い駅 |
|---|---|---|---|---|---|
| 松庵一丁目 | 三鷹台駅京王井の頭線 | 約540m | 7分 | 久我山駅徒歩12分・京王井の頭線 | 井の頭公園駅徒歩13分・京王井の頭線 |
| 松庵二丁目 | 西荻窪駅JR中央線(快速) | 約748m | 10分 | 西荻窪駅徒歩10分・JR中央・総武線 | 三鷹台駅徒歩11分・京王井の頭線 |
| 松庵三丁目 | 西荻窪駅JR中央線(快速) | 約365m | 5分 | 西荻窪駅徒歩5分・JR中央・総武線 | 三鷹台駅徒歩16分・京王井の頭線 |
丁目の中心（重心）から駅までの直線距離で計算した目安です。実際の所要時間は道順や坂で変わります。
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杉並区で土地・一戸建てを売却するとき、いくら下げて決まっているか
松庵だけでは成約の件数が少ないため、杉並区全体で実際に成約した 土地2,000件以上・中古戸建て2,700件以上 （直近10年）の実績です。
| 種別 | 成約件数 | 値下げして決まった割合 | 値下げ幅中央値 | 売却までの日数中央値 | 90日以内に成約 |
|---|---|---|---|---|---|
| 土地 | 2,064 | 73.5％ | 5.6％ | 56日 | 62.5％ |
| 中古戸建て | 2,708 | 71.6％ | 4.2％ | 84日 | 52.4％ |
「売却までの日数」は掲載開始日と成約日の差から求めた推定値です。 最初の売り出し価格を高く付けるほど値下げ幅は大きく、売却までの日数も長くなる傾向があります。
松庵の土地・一戸建て、
いま売るといくらか実データで分かります
ご相談は無料です。松庵とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格・売却までの日数をもとに、 いくらで売り出せばいつ頃決まりそうか、担当者がお伝えします。
所在地は杉並区松庵まで入力済みの状態で開きます。
杉並区松庵の土地・戸建て相場 よくある質問
杉並区松庵で土地の坪単価が高いのは何丁目ですか？
直近5年に売り出された土地の坪単価（中央値）で比べると、松庵三丁目が311万円/坪（97件）、松庵一丁目が266万円/坪（89件）、松庵二丁目が256万円/坪（36件）です。もっとも高いのは松庵三丁目でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際に成約した価格ではありません。
杉並区松庵の土地はいくらで売れますか？
直近3年に売り出された土地100件以上（2023年10月〜2026年8月）の坪単価は中央値297万円/坪です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2005〜2025年の158件で坪単価の中央値が185万円/坪（よくある範囲は160〜224万円/坪、土地の広さは中央値115.0㎡）でした。杉並区全体でみると、最初の売り出し価格から中央値5.6％下げて成約しており、売り出しから成約まで中央値56日かかっています。
杉並区松庵の中古戸建ての相場はいくらですか？
直近3年に売り出された中古戸建て100件以上（2023年10月〜2026年8月）の価格は中央値9,980万円（土地91.2㎡・建物93.7㎡）です。実際に取引された価格は、公的に公表されている2005〜2026年の229件で中央値7,300万円（土地の広さは中央値100.0㎡）でした。
杉並区松庵の最寄り駅はどこですか？
西荻窪駅（JR中央線(快速)）です。丁目の中心から歩いた場合の目安で、松庵一丁目から徒歩7分、松庵二丁目から徒歩10分、松庵三丁目から徒歩5分です。距離から計算した目安で、実際の所要時間は経路によって変わります。
西荻窪駅の近くの土地はいくらで売れますか？
松庵は西荻窪駅から徒歩5〜10分の町です。直近3年に売り出された土地100件以上の坪単価は中央値297万円/坪でした。売り出し中の表示価格をもとにした集計で、実際の成約価格はこれより下がることが多く、間口・形状・接道でも変わります。西荻窪駅の徒歩圏をまとめた相場は駅別のページでもご覧いただけます。
杉並区松庵の一戸建ての査定はどう決まりますか？
まず松庵とその周辺で実際に売り出された価格・成約した価格を見て、そこから土地の広さ・間口・形状・接道・建物の築年数と状態で調整します。松庵の中古一戸建ての売り出し価格は中央値9,980万円（土地91.2㎡・建物93.7㎡）ですが、一軒家の値段は同じ町でも条件によって大きく変わります。ご相談は無料でお受けしています。
西荻窪駅の周辺にある町丁目
| 町丁目 | 土地の坪単価売り出し・直近5年 | 件数 |
|---|---|---|
| 杉並区西荻南三丁目 | 431万円/坪 | 15 |
| 杉並区西荻北三丁目 | 336万円/坪 | 38 |
| 杉並区桃井三丁目 | 317万円/坪 | 6 |
| 杉並区南荻窪三丁目 | 297万円/坪 | 73 |
| 杉並区西荻南四丁目 | 296万円/坪 | 51 |
| 杉並区桃井四丁目 | 293万円/坪 | 25 |
| 杉並区西荻南一丁目 | 293万円/坪 | 50 |
| 杉並区西荻北四丁目 | 288万円/坪 | 80 |
| 杉並区西荻北二丁目 | 283万円/坪 | 34 |
| 杉並区西荻北一丁目 | 281万円/坪 | 47 |
西荻窪駅からおおむね1.3km以内にある杉並区内の町丁目です。 松庵と同じ方法（売り出し価格・直近5年・中央値）で集計しています。
このページの数字について
出典 国土交通省「不動産情報ライブラリ」の取引価格情報をはじめとする公的データと、弊社が独自に集めてきた取引事例をもとに、同じ棟・同じ条件の事例を突き合わせて集計しています。件数は概数で表示しています。
精度 推定価格は、弊社が社内で開発したAI査定モデルによるものです。実際の成約価格と照らし合わせた検証では、誤差の中央値(MdAPE)は戸建てで10.1%(半数が±10%以内)、土地で15.4%でした。土地は形状や道路付けなど個別の要因が大きいため、戸建てより幅を持ってご覧ください。MdAPE(中央絶対誤差率)は極端な事例に引きずられにくい、査定精度の標準的な指標で、相場を見極める材料として一定の信頼を置いていただける水準です。
使い方 眺望・リフォーム・売却の事情など個別の条件は反映しきれません。相場を見極める判断材料の一つとしてご覧ください。数字は「10月6日時点」の表示にあわせて更新しています。