不動産投資に興味はあるものの、数千万円の物件を直接購入するのはハードルが高いと感じていませんか。そんな悩みを持つ方にとって、少額から始められるREIT（リート）は魅力的な選択肢です。しかしインターネット上には「配当が安定する」「値動きが激しい」など相反する口コミがあふれ、結局のところ何が本当なのか迷う声も多く聞こえます。本記事では、口コミ REIT デメリットという三つの視点を軸に、実際の仕組みや注意点を初心者にも分かりやすく解説します。読み終えるころには、メリットに目を奪われすぎず、リスクを見極めたうえで一歩を踏み出す判断材料が得られるでしょう。
REITとは？証券化された不動産の仕組み
まず押さえておきたいのは、REITが不動産を裏付けとした投資信託である点です。投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設を購入し、その賃料収入や売却益を原資として分配金を支払います。つまり、少額で複数の物件に分散投資できることが最大の特徴です。
国内市場を見ると、日本取引所グループの統計では2025年10月時点で上場REIT（J-REIT）は64銘柄、時価総額は約18兆円に達しています。住宅、物流、ホテルなど用途の異なる物件に投資できるため、ポートフォリオの幅を広げやすい点が支持を集めています。また、法律上は投資法人が90％超の利益を分配すれば法人税が実質免除されるため、高い分配利回りを維持しやすい仕組みが整っています。
一方で、株式と同じく市場で売買されるため価格は日々変動します。物件自体の価値ではなく、需給や金利動向に左右されやすい点が後述するデメリットへとつながります。仕組みを正しく理解することが、口コミに振り回されない第一歩になります。
口コミが示すREIT投資のリアル
ポイントは、ポジティブな口コミとネガティブな口コミのどちらにも裏付けがあることです。実は投資家の属性や投資目的によって評価が大きく分かれます。たとえば年4％前後の分配利回りを得られた投資家は「安定した配当が魅力」と語りますが、価格変動で含み損を抱えた投資家は「株式と変わらないリスクがある」と不満を漏らします。
ここで注目したいのが、金融庁が公表する投資信託のアンケート結果です。2024年度調査では、REIT投資経験者の約六割が「長期保有で安定収益を期待」すると回答した一方、短期売買を繰り返した層は「値動きの大きさ」を最大の課題に挙げました。このデータは、投資期間や目的が口コミの温度差を生むことを示しています。
さらに、SNSでは「分配金利回りが高い＝安全」と早合点する声も散見されます。しかし分配金の原資には借入金によるレバレッジ効果が含まれるため、物件価値が下落すると負債比率が急上昇し、分配金カットにつながる可能性があります。口コミを参考にする際は、投稿者の投資期間や物件タイプまで踏み込んで読むことが欠かせません。
デメリットとして覚えておきたい価格変動と流動性
重要なのは、REITにも株式と同様に市場リスクが存在する点です。まず価格変動リスクですが、日銀が2025年3月に長期国債買い入れ額の縮小を示唆した際、J-REIT指数は2週間で6％下落しました。金利上昇が予想されると、借入金コスト増や不動産価格の下押しが懸念され、REIT価格にマイナス材料として織り込まれます。
次に流動性リスクがあります。上場とはいえ、銘柄ごとに出来高は異なり、特に時価総額が小さいREITは成り行き売買が集中すると価格が大きくぶれます。つまり、大量に保有している場合、売りたいタイミングで希望価格が付きにくい可能性があるのです。
また、分配金の変動にも注意が必要です。観光需要が低迷した2020年、ホテル系REITの分配金は平均で前年比40％減少しました。感染症の影響が沈静化した現在でも、観光客数は季節変動が大きく、将来の分配金が完全に読めるわけではありません。したがって、物件用途や借入比率、保有地域を確認し、自分のリスク許容度に合うかどうかを見極めることが欠かせません。
2025年度の制度と税制優遇の現状
まず押さえておきたいのは、2025年度税制改正でNISA（少額投資非課税制度）の恒久化が実現し、年間投資枠も拡充された点です。REITも対象商品の一つであり、年間240万円の成長投資枠を活用すれば、分配金と売却益が非課税になります。つまり、長期保有で分配金を積み上げたい投資家にとっては大きなメリットです。
一方、制度を活用する際のデメリットとしては、非課税口座内で損失が出ても他の課税口座との損益通算ができない点が挙げられます。価格下落時に売却すると節税効果を享受できず、損失をそのまま抱えることになるため、損切りのタイミングは慎重に判断する必要があります。
また、2025年度も継続しているJ-REITの情報開示基準では、保有物件の環境性能やESG取り組みの開示が義務化されています。環境対応が進む物件はテナントニーズが高く賃料下落リスクが小さいとされる一方、改修コストがかさむ可能性もあります。制度面の優遇だけでなく、開示情報を読んで物件の質を見極める力が求められます。
リスクを抑えるためのチェックポイント
ポイントは、口コミ REIT デメリットのすべてを鵜呑みにせず、自分で数値を確認する習慣を持つことです。まず分配金利回りを見る際は、直近一年の実績ではなく、中期経営計画で示された分配金予想と照らし合わせると将来像がつかみやすくなります。
次に、LTV（ローン・トゥ・バリュー＝総資産に対する借入比率）が50％前後に収まっているかを確認しましょう。金融庁のガイドラインでは、LTVが60％を超えると金利上昇局面で財務負担が急増し、資産売却による負の連鎖が起こりやすいと指摘されています。言い換えると、財務レバレッジが低いREITほど安定性が高いわけです。
最後に、投資口価格が純資産価値（NAV）に対して割高か割安かを示すPBRをチェックします。日本取引所グループのデータによると、2025年10月時点の平均PBRは1.1倍です。これを大きく上回る銘柄は将来の成長期待が織り込まれている可能性があり、期待が外れた場合の下落リスクが高まります。複数の指標を併用し、自分なりの基準を設けることで、情報過多の中でも冷静な判断を保てます。
まとめ
本記事では、REITの基本構造から口コミが語る実体験、さらに見落としがちなデメリットまで幅広く解説しました。市場価格の変動や流動性など株式と同様のリスクを抱えつつも、少額で分散投資が可能というメリットは揺るぎません。結論として、NISAなどの制度を活用しつつ、LTVやPBRといった指標を確認すれば、過度な損失を避けながら安定的に分配金を受け取る道が開けます。今日学んだチェックポイントを実際の銘柄選びに当てはめ、数字を根拠に投資判断を下す習慣を身につけてください。
参考文献・出典
- 日本取引所グループ(JPX) – https://www.jpx.co.jp
- 金融庁「投資信託に関するアンケート調査2024」 – https://www.fsa.go.jp
- 国土交通省「不動産証券化に関する統計」 – https://www.mlit.go.jp
- 日本銀行「金融政策決定会合議事要旨」 – https://www.boj.or.jp
- 財務省「2025年度税制改正大綱」 – https://www.mof.go.jp