不動産投資を始めたばかりの方の多くは、「手間をかけずに安定収益を得たいが、管理会社に任せる費用も気になる」という悩みを抱えています。実際、管理方法の選択はキャッシュフローと空室率に直結するため、早い段階で最適解を見極めることが重要です。本記事では、2025年10月時点で主流となっている管理方法をランキング形式で整理し、それぞれのメリットと注意点を分かりやすく解説します。読み終えた頃には、ご自身に合ったスタイルが鮮明になり、余計なコストやトラブルを未然に防ぐヒントを得られるでしょう。
管理方法を比較する前に押さえたい基礎知識
ポイントは、管理にかかる「時間」「コスト」「リスク」の三つの軸で評価することです。時間とは入居者対応や修繕手配に割く労力を指し、コストは管理手数料や業務委託費を意味します。リスクには家賃滞納や法的トラブルだけでなく、オーナー自身が対応できない場合の機会損失も含まれます。つまり、この三つのバランスをどう取るかで、最適な管理方法は大きく変わるわけです。国土交通省「賃貸住宅管理業実態調査」（2024年度版）では、管理を外部委託しているオーナーが全体の71%を占め、年々増加傾向にあります。これは、時間とリスクを削減したい需要が強いことを裏付けています。
人気の管理方法ランキングと特徴
実は、2025年時点でオーナー支持が高い管理方法は次の順になっています。第一位は「集金代行＋24時間コールセンター付きの部分委託型」です。家賃回収を管理会社が行い、夜間クレームも一次受付してくれるため、オーナーの負担が大幅に減ります。手数料は家賃の3〜5%が相場ですが、空室リスクを下げやすい点が好評です。
第二位は「サブリース（家賃保証）型」で、毎月固定家賃が入る安心感が最大の魅力です。ただし、保証賃料の改定条件や中途解約条項を確認しないと、想定利回りが下がる恐れがあります。日本賃貸住宅管理協会の2025年調査では、サブリース契約後5年以内に賃料改定を求められた事例が34%に上ると報告されています。
第三位は「完全自主管理」です。コストは最小限に抑えられますが、法改正や設備トラブルへの即応が求められるため、近隣に住んでいる、または豊富な人脈があるオーナーに向いた方法です。総務省「就業構造基本調査」によると、副業で大家業を行う層は40代が最多で、平日日中に対応しづらい傾向があり、ここが自主管理の壁になると言えるでしょう。
ランキング上位を選ぶ際のチェックポイント
まず押さえておきたいのは契約期間と解約条件です。部分委託型の場合、管理委託契約は1年更新が主流ですが、違約金が発生するケースがあります。次に重要なのは収支シミュレーションの前提設定です。管理手数料が家賃の4%でも、空室期間を短縮できれば実質利回りは向上します。反対に、サブリースで保証賃料が家賃の90%と一見高くても、10年後に80%へ改定される条項があれば長期利益は下がります。言い換えると、契約書に潜む将来コストを読み解く力が、管理方法選択の成否を決めるのです。さらに、管理会社が宅地建物取引業免許に加えて「賃貸住宅管理業登録（2025年度義務化済）」を取得しているか確認すると、法令遵守への安心感が高まります。
管理コストとリターンのバランスを可視化する
重要なのは、見かけの手数料ではなく総収益に対する影響を数字で把握することです。例えば家賃8万円の区分マンションを想定し、年間家賃収入は96万円です。部分委託型で手数料を4%に設定すると、年間コストは3万8400円になります。これに対し自主管理の場合、手数料はゼロでも、月1回の現地訪問や緊急対応に換算して年間40時間を費やすとします。同じ時間を本業や次の投資分析に活用できれば、機会損失は数十万円というケースも珍しくありません。つまり、金額だけでなく時間価値を換算して判断すべきだと分かります。また、部分委託型では入居者募集もワンストップで行うことが多く、平均空室期間が自主管理より15日短いという分析結果（不動産経済研究所、2025年上期データ）があります。空室が短縮される分、実質利回りは0.4〜0.6ポイント改善する計算です。
2025年度の制度を活用するヒント
一方で、制度を上手に利用すれば管理コストを抑えつつ物件価値を高めることができます。2025年度に継続している「省エネ改修促進税制」は、外壁断熱や高効率給湯器の導入費用を最大10%税額控除できる仕組みです。省エネ性能が向上すると光熱費を抑えられるため、入居者満足が高まり空室リスクの低減につながります。また、国土交通省が推進する「賃貸住宅リフォーム支援事業（2026年3月申請分まで）」では、バリアフリーや断熱改修に対して上限50万円の補助金が利用可能です。これらの制度を活用し、物件魅力を高めることで、部分委託型でもサブリースでも募集力を底上げでき、長期的なキャッシュフローを安定させる効果が期待できます。加えて、2025年4月施行の改正民法により敷金精算ルールが明確化されているため、敷金トラブル削減という観点でも専門知識を持つ管理会社のサポートは一段と価値を増しています。
まとめ
ここまで、管理方法 ランキングの上位三つと選定ポイントを中心に解説してきました。時間・コスト・リスクの三軸で比較すると、部分委託型はバランスが良く、多くのオーナーが選ぶ理由が見えてきます。サブリースは安定収入を重視する場合に有効ですが、契約更新時の条件変更を事前に把握することが欠かせません。自主管理はコスト最小化を狙えますが、法改正やトラブル対応に即応できる体制づくりが前提です。まずは物件の立地、自己資金、時間的余裕を整理し、数字と制度の両面から最適な管理スタイルを選んでみてください。行動を起こすことでしか見えない課題も多いので、気になる管理会社には早めに相談し、シミュレーションを具体化することをおすすめします。
参考文献・出典
- 国土交通省 賃貸住宅管理業実態調査（2024年度版） – https://www.mlit.go.jp
- 日本賃貸住宅管理協会 2025年版「サブリース実態調査」 – https://www.jpm.jp
- 総務省 就業構造基本調査 2025 – https://www.stat.go.jp
- 不動産経済研究所「全国賃貸住宅空室期間レポート 2025年上期」 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 財務省 省エネ改修促進税制の手引き 2025年度 – https://www.mof.go.jp