不動産投資に興味はあるものの、「数字が苦手で収支計算が不安」という声をよく耳にします。実際にシミュレーションをせずに物件を購入し、後から思わぬ出費に悩むケースは少なくありません。本記事では、不動産投資歴15年以上の筆者が、初心者でも再現できるシミュレーションの手順と注意点を丁寧に解説します。読むことで、購入前に必要な数字を洗い出し、安定したキャッシュフローを見極める力が身につくはずです。
なぜシミュレーションが欠かせないのか
重要なのは、投資判断を数字で裏づける姿勢を持つことです。物件広告の利回りだけを信じると、運営コストや税金を見落とし、想定外の赤字に陥ります。
まず、シミュレーションは「未来予報」であり、楽観と悲観の両面を可視化する役割を担います。国土交通省の不動産取引価格情報によると、2020〜2024年の首都圏中古マンション価格は年平均6%上昇しましたが、賃料上昇は2%程度にとどまりました。つまり、購入価格と賃料が同じペースで動くとは限らないのです。数字を使い、家賃の伸び悩みや金利上昇を事前に織り込むことが、長期安定経営の第一歩になります。
次に、融資審査の場面でも詳細な試算は武器になります。金融機関は返済比率や自己資金割合を重視するため、具体的なキャッシュフロー表を提示できると信用度が上がり、金利交渉も有利です。一方で、シミュレーションが甘いと「リスク管理能力に欠ける」と判断され、融資額を抑えられることがあります。数字を示す姿勢そのものが、投資家としての信頼を高めるのです。
キャッシュフローを正しく設計する手順
ポイントは、入金と出金を時系列で並べ、手残りを月ごとに把握することです。そのうえで、最小限の空室率を想定し、赤字月が発生しないか検証します。
はじめに、年間家賃収入を12で割り月額ベースに落とし込みます。次に、管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、火災保険料などの運営費を月額換算し、家賃との差額を「粗利」として把握します。ここで忘れがちなのが退去時リフォーム費です。国土交通省の「賃貸住宅市場概況調査」では、原状回復費用の全国平均は一戸当たり約18万円でした。平均入居期間を4年と仮定すると、月額換算で約3,700円を追加すべき計算になります。
さらに、ローン返済額を引いて純粋な手残りを算出します。例えば、3,000万円を1.5%・30年元利均等で借入れると、月返済額は約10.3万円です。この数字をキャッシュフロー表に組み込み、空室率10%、金利2%上昇など複数パターンで試算しておくと、リスク耐性を客観的に確認できます。
最後に、シミュレーション結果をエクセルや専用アプリに保存し、年1回は実績と比較してアップデートしてください。こうした小さな検証サイクルが、投資経験を着実に積み上げるコツです。
収益性を左右する5つの入力項目
まず押さえておきたいのは、入力精度がシミュレーションの信頼性を決めるという事実です。特に影響が大きいのは「購入価格」「家賃」「金利」「空室率」「修繕費」の五つです。
購入価格と家賃は収益性の両輪です。住宅金融支援機構の2025年レポートでは、同一エリアでも築年数の違いで家賃が最大2割変動する例が示されています。築20年を超える場合は、表面利回りが高くても修繕費が増えるため、購入価格をより低く抑えないと採算が合いません。
金利はシミュレーション上、0.3%単位で敏感に反応します。日本銀行の金融政策決定会合では、2024年4月にマイナス金利解除が発表され、2025年12月時点の代表的なアパートローン固定金利は1.7〜2.3%に上昇しました。つまり、過去最低金利時代の試算をそのまま使うと、返済負担を過小評価する危険があります。
また、空室率を地域平均より低く設定しすぎるのは禁物です。総務省統計局の住宅・土地統計調査によると、全国平均空室率は13.6%ですが、都市部ワンルームに限れば7%程度に下がります。自分の物件タイプとエリアを照合し、現実的な数値を入れることが欠かせません。
修繕費は築年数に比例して増加します。日本建築学会の推計では、築30年超のRC造マンションは、外壁改修や設備更新で10年間に平均300万円を要します。そのため、長期保有を前提とするなら、購入時に大規模修繕積立金の残高を確認し、不足分を自己資金で上乗せして見込むべきです。
リスクシナリオを盛り込む方法
実は、シミュレーションが最も役立つのは「悪い時」を可視化する場面です。楽観シナリオだけで意思決定すると、想定外の事態に耐えられません。
まず、空室率を平均の1.5倍、家賃下落を年間2%とする悲観パターンを作成します。そのうえで、5年間累積赤字が出ないかを確認します。もし赤字が続くなら、購入時点で価格交渉を検討するか、融資期間を見直して月返済額を減らす必要があります。
次に、金利上昇シナリオを入れます。固定金利で借りる場合でも、期間選択型で10年後に再設定となるケースは多いため、上限3%までの上昇を想定してください。金融庁のモニタリングレポートでは、国内銀行の収益構造が改善へ向かう中、長期金利が緩やかに上がる見通しが示されています。つまり、金利3%という数字は決して非現実的ではないのです。
最後に、災害リスクも忘れずに盛り込みましょう。火災・地震保険料のほか、地方自治体が公開するハザードマップで浸水想定区域に該当する場合は、修繕費の上乗せや一時的な空室を追加で試算することが重要です。これらを含めてなおキャッシュフローが黒字を保てる物件かどうかを判断することで、万一の事態でも資金繰りに追われずに済みます。
2025年度の制度を組み込むコツ
ポイントは、確実に利用できる制度だけを数字に反映させ、期限付き優遇は余裕を持って試算することです。2025年度時点で賃貸オーナーが使える代表的な制度は、減価償却費の計上と損益通算、そして住宅用家屋の登録免許税軽減（築20年以下の耐火構造で2026年3月31日取得分まで）です。
まず減価償却は、建物価格を年数にわたり費用化できる会計処理です。国税庁の耐用年数表では、RC造マンションの耐用年数は47年とされています。例えば築10年の物件を購入した場合、残り37年間で均等に償却しますが、定額法で年間約2.7%の費用計上が可能です。シミュレーションでは、この費用を損益計算書に組み込むことで、課税所得が減り、実効税率分だけ手残りが改善します。
損益通算は、給与所得と不動産所得を合算し、赤字を他の所得から差し引ける制度です。ただし、2021年改正で「租税回避的な過大な減価償却」が制限されました。2025年度もこの規定は継続しているため、高額な中古木造を短期間で償却して多額の赤字を出す手法は通用しません。適正な評価額で計算することが前提になります。
登録免許税の軽減措置は、一定の耐火基準を満たす築浅物件に限り0.3%から0.2%に下がります。たとえば2,000万円の区分マンションなら、登録免許税が4万円から2万6千円程度に減少します。この金額は購入時一度きりの支出ですが、シミュレーションに含めておくと初期費用の正確性が高まります。
さらに、国土交通省が管轄する「賃貸住宅省エネ改修促進事業(2025年度)」では、外壁断熱改修や高効率給湯器の設置に対し、工事費の1/3・上限200万円の補助が予定されています。申請期限が2026年2月末であり、予算上限に達し次第締切となるため、補助込みのシミュレーションを行う際は「補助なし」も同時に計算してリスクを回避してください。
まとめ
シミュレーションは、不動産投資の羅針盤です。購入前に家賃、金利、空室率、修繕費を現実的に入力し、悲観シナリオでも手元資金が枯渇しないかを確認することで、失敗のリスクを大幅に減らせます。また、2025年度に利用可能な減価償却や登録免許税軽減などの制度を正しく組み込むと、手残りを底上げできる点も見逃せません。ぜひ本記事を参考に、ご自身の物件で詳細なシミュレーションを行い、数字に裏づけられた投資判断で長期的な資産形成を進めてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産取引価格情報 – https://www.mlit.go.jp/
- 総務省統計局 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp/
- 日本銀行 金融政策決定会合資料 – https://www.boj.or.jp/
- 国税庁 耐用年数表・損益通算の取扱い – https://www.nta.go.jp/
- 金融庁 モニタリングレポート – https://www.fsa.go.jp/
- 住宅金融支援機構 住宅ローン金利推移 – https://www.jhf.go.jp/
- 日本建築学会 建築保全費用推計データ – https://www.aij.or.jp/