家賃収入で資産形成をしたいものの、「どの投資手法が自分に合うのか」「シェアハウスは本当に稼げるのか」と迷う人は多いはずです。実は、不動産投資にはマンションやアパートだけでなく、シェアハウスや戸建てなど多彩な選択肢があります。本記事では、2025年12月時点の最新データを踏まえながら、代表的な投資の種類を整理し、シェアハウス投資のメリットと注意点を具体的に解説します。読み終えるころには、自分にとって最適な投資スタイルが見え、次の行動に移る自信がつくでしょう。
不動産投資の主な種類と特徴
ポイントは、投資対象によって収益構造とリスクが大きく変わることです。まずは代表的な手法を比較し、自分の目的に合うものを把握しましょう。
新築区分マンションは初期修繕が少なく管理も委託しやすい一方、販売価格に業者利益が上乗せされ利回りが低めです。中古アパートは価格が抑えられ、表面利回りが7〜10%と高水準を狙えますが、修繕計画を怠ると想定外の費用が膨らみます。戸建て賃貸は購入価格が1000万前後に収まりやすく、出口で実需向けに売却できる利点がありますが、人口減少エリアでは入居付けに苦労します。
実は、近年注目を集めるのが本稿のテーマであるシェアハウスです。複数の入居者が共用スペースを使いながら個室に住むため、一戸あたりの家賃は低くても合計賃料は高く設定でき、都心部では利回り9%前後の事例もあります。一方で、運営ノウハウやコミュニティ形成が収益を左右し、通常の賃貸以上に管理体制が問われます。
シェアハウス投資の基礎知識
まず押さえておきたいのは、シェアハウスの収益モデルが「ベッド単位」である点です。1軒に6部屋設けた場合、6人分の家賃を積み上げられるため、同規模のワンルームマンションより総賃料が高くなります。
入居者層は20〜30代の若年社会人や留学生が中心で、総務省の住民基本台帳人口移動報告（2025年版）によると、東京23区への20代転入超過は年間3万人を維持しています。この人口流入がシェアハウス需要を下支えしています。さらに、共同生活への抵抗感が薄いデジタルネイティブ世代では、「家具付き・光熱費込み」で可処分所得を最大化できる居住形態として受け入れられやすい状況です。
しかし、共用部トラブルや騒音問題が発生すると口コミで評判が下がり、空室リスクが一気に高まります。そのため、物件購入時だけでなく、運営会社の選定が収益継続の鍵となります。運営を自主管理する場合でも、ハウスルールを細部まで明文化し、定期的に清掃を行うなど細かい気配りが不可欠です。
キャッシュフローとリスク管理のポイント
重要なのは、家賃合計から諸経費を差し引いた純利益「キャッシュフロー」を正確に把握することです。国土交通省の家賃傾向（2025年版）では、都心シェアハウスの1室あたり平均賃料は6万円程度と報告されています。6部屋なら月36万円、年間432万円が理論上の上限です。
ここから共用部光熱費が月5万円、インターネット回線や消耗品で月1万円、管理委託費10%とすると、年間経費は約120万円となります。さらに、法定耐用年数22年超の木造をフルリノベすると、修繕積立として年間30万円程度は計上したいところです。こうして保守的に試算しても、年間250万円前後のキャッシュフローが見込める計算になります。ただし、満室運営を前提にしないことが肝心です。
空室率15%と金利上昇1%を織り込んだシミュレーションも作成し、最悪ケースでも赤字にならない融資額に抑えるべきです。また、損害保険だけでなく、2025年度も継続している「家賃債務保証サービス」を活用すれば、連帯保証人が確保できない外国人入居者にも対応しやすくなります。金融機関による評価もプラスに働くため、結果として金利交渉を有利に進められる可能性があります。
2025年度の市場動向と制度の活用法
基本的に、シェアハウス投資は都市部一極集中の傾向が続いています。日本賃貸住宅管理協会の空室率調査（2025年9月時点）では、東京23区の平均空室率が20%台に下がる一方、地方政令市では30%を超えるエリアもあります。この差はシェアハウスにも反映され、都心部では家賃維持が容易ですが、地方では差別化が必須です。
制度面では、2025年度の「住宅セーフティネット整備推進事業」が引き続き利用可能です。高齢者や外国人を受け入れる住戸に対して、リフォーム費用の3分の1（上限50万円）が補助されます。シェアハウスも共用部バリアフリー改修が対象となり、利回り改善に貢献します。また、長期譲渡所得の税率軽減を狙うなら、5年以上保有して売却する出口戦略を計画することで、所得税15%・住民税5%の優遇を受けられます。
一方で、過去に問題となったサブリース家賃保証トラブルを踏まえ、国交省は2021年に「賃貸住宅管理業法」を改正し、サブリース業者への規制を強化しました。2025年12月現在も登録制度が継続しているため、業者選びでは登録番号の有無を確認し、不当条項がないか専門家に相談する姿勢が欠かせません。
初心者がシェアハウスで成功するステップ
まず、投資目的とリスク許容度を言語化してください。「毎月10万円の副収入」を目指すのか、「5年後に売却益を得る」のかで物件選びが変わります。目的が定まったら、居室数6〜10室の中規模物件を検索し、複数同時に内見しましょう。写真だけでは共用部の使い勝手や周辺環境が把握できません。
次に、運営方針を明確にします。コミュニティ重視型ならイベント企画費を、個室重視型なら防音施工費を積み増す必要があります。資金計画では、自己資金20%と予備費100万円を確保し、返済比率（年間返済額÷年間家賃収入）を35%以内に抑えると、空室が出ても資金繰りが安定します。
最後に、運営開始後3カ月は入居者ヒアリングを行い、ルールの改善や設備補充を迅速に実施してください。小さな不満を放置すると退去につながり、口コミサイトにネガティブな評価が拡散する恐れがあります。逆に、「すぐ対応してくれるハウス」という評判はSNSで共有され、広告費をかけずに満室を維持できる好循環が生まれます。
まとめ
本記事では、不動産投資の代表的な種類を比較しながら、シェアハウス投資の仕組みと運営のコツを解説しました。シェアハウスは複数入居による高い家賃収入が魅力ですが、共用部管理やコミュニティ運営という独自の課題があります。都市部の人口動向や2025年度の補助制度を活用しつつ、リスクシナリオを盛り込んだ資金計画を作れば、初心者でも安定したキャッシュフローを実現できるでしょう。次の休日に物件の現地調査へ出かけ、自分の目で市場を確認する行動から始めてみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅局「賃貸住宅市場データブック2025」 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2025年版」 – https://www.stat.go.jp
- 日本賃貸住宅管理協会「空室率調査レポート2025」 – https://www.jpm.jp
- 東京都都市整備局「住宅市場動向 2025年版」 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- REINS Market Information「不動産流通市場2025」 – https://www.reins.or.jp