家賃収入で安定したキャッシュフローを得たいものの、「木造は修繕が多く利回りが下がるのでは」と不安に感じる方は多いはずです。実は、建築コストの低さと減価償却の早さを活かせば、鉄骨造より高い利回りを実現できます。本記事では、木造物件の特徴から相場データ、運営術、融資と税制までを体系的に解説します。読み終えるころには、木造 利回りを見極め、高めるための具体的な行動プランが描けるでしょう。
木造物件の特徴と収益構造
まず押さえておきたいのは、木造物件の構造的なメリットです。建築費は鉄筋コンクリート造の約6〜7割に抑えられるため、同じ賃料でも投下資本に対する収益率が高まりやすい点が魅力となります。
木造は軽量なため基礎工事が簡素化でき、初期費用を圧縮できます。さらに工期が短いので、着工から賃料発生までの空白期間が短く済み、トータルの投資回収期間も縮まります。また、リフォーム時も素材が扱いやすく、部分的な改修で済むケースが多いことから、長期的にみても運営コストを抑制しやすいのです。
一方で、耐久性や耐火性能への不安がつきまといます。しかし、2022年以降の省令改正で耐火等級の基準が強化され、現行の新築木造アパートは鉄骨造と同等の耐火基準を満たしています。つまり、築浅物件を選べば保険料も抑えやすく、利回りを毀損しにくいのが実情です。
重要なのは、修繕や更新を計画的に行い、入居者満足度を維持することです。外壁塗装はおおむね10〜12年周期、屋根防水は15〜18年周期を想定し、長期修繕計画にあらかじめ組み込むことでキャッシュフローを安定させられます。
表面利回りと実質利回りの違い
実は、「利回り」という言葉は2種類あります。表面利回りは購入価格に対する年間家賃収入の割合ですが、実質利回りはそこから諸費用や空室損、税金を差し引いた後の純収益を基に算出します。初心者は表面利回りだけで判断しがちですが、投資判断には実質利回りこそが必要不可欠です。
固定資産税・都市計画税、管理委託料、修繕費、火災保険料が主なコストですが、木造は減価償却年数が短いため、帳簿上の経費を多く計上できる点が特徴です。具体的には、法定耐用年数22年の木造中古を購入した場合、改定後の簡便法では残存年数×0.2で計算するため、税負担を早期に圧縮できます。
ポイントは、空室率を保守的に見積もることです。東京23区の平均空室率は日本賃貸住宅管理協会によると5.2%前後ですが、将来リスクを織り込んで8〜10%でシミュレーションしておくと安全度が高まります。
下記のように計算すると、表面利回り8.0%の木造アパートでも、実質利回りは6.2%程度に落ち着くことが多いです。
- 家賃収入：年480万円
- 表面利回り：8.0%（物件価格6,000万円）
- 諸費用・空室・税金：年108万円（収入の22.5%想定）
- 実質利回り：6.2%（純収益372万円÷6,000万円）
2025年の市場動向と木造利回りの相場
基本的に、利回りは立地と築年数で大きく変わります。日本不動産研究所の2025年レポートによると、東京23区の平均表面利回りはワンルームマンション4.2%、ファミリーマンション3.8%、木造アパート5.1%でした。木造がほかの構造より0.9〜1.3ポイント高い水準を保っていることがわかります。
一方で、首都圏郊外になると木造アパートの利回りは6.5〜7.5%へ上昇しますが、賃料の下落リスクや長期空室リスクも増します。総務省の人口推計では2023〜2030年にかけて郊外人口が年平均0.6%減少するとされており、表面利回りだけで判断すると収益悪化を招く恐れがあります。
2025年は金利環境が徐々に上向き、長期プライムレートが1.8%台へ戻るシナリオが有力視されています。借入金利が0.5%上昇すると、利回り7%程度の物件ではキャッシュフローが年30万円ほど減る計算になります。したがって、金利上昇耐性を持たせるためにも、実質利回りベースで最低6%を確保したいところです。
それでも木造を選ぶ理由は、建物価格が低く、取得時の消費税還付が小さい分だけ購入総額を抑えられる点にあります。さらに、メンテナンスコストの差を加味すると、都心部でも実質利回りで鉄骨造と同等かそれ以上のパフォーマンスを期待できます。
木造利回りを高める運営戦略
ポイントは、収益を上げる施策とコストを抑える施策を同時に行うことです。家賃アップばかりに目を向けるより、維持費を1%下げるほうが簡単に利回りが伸びる場面も少なくありません。
まず、外観と共用部の美観維持が入居付けの要です。エントランスの照明をLED化し、宅配ボックスを設置するだけで、周辺家賃相場より2,000〜3,000円の上乗せが可能になる事例があります。また、木造は壁量計算が柔軟なため、間取り変更リフォームも比較的容易です。ワンルーム2戸を1LDK1戸にし、ファミリー層へ訴求して賃料を1.4倍に引き上げた実例もあります。
実は、運営費の中で最も削減しやすいのは管理委託料です。競争原理が働きやすい都市部では、戸当たり月額2,000円台から管理を請け負う会社も増えています。適切に相見積もりを取り、サービス内容とコストの均衡を検証すると、年数十万円単位でキャッシュフローが改善します。
最後に、入居者ターゲットを明確にすることが欠かせません。たとえば、外国人労働者比率が高いエリアでは、家具家電を備え付ける「レディ・トゥ・ムーブイン」仕様が好まれ、平均入居期間は短いものの稼働率が95%以上に保たれる事例があります。需要動向を先読みし、物件特性を合わせることで、木造利回りを安定させられます。
融資と税制が利回りに与える影響
重要なのは、融資条件と税制を組み合わせて総合的に利回りを最適化することです。2025年度も投資用アパートローンは原則として金利1.8〜3.0%が主流ですが、自己資金2割以上、築浅木造に限定すると1.3%台の優遇を受けられる金融機関があります。金利差0.5%は、元利均等返済30年で見た場合、返済総額に約550万円の開きが生じます。
固定資産税については、木造でもアパート用地なら住宅用地特例が継続します。建物床面積が200㎡以下の部分には課税標準が1/6となるため、実質的に年間税負担を数十万円単位で削減できます。また、登録免許税の軽減措置も2025年度まで延長され、所有権移転登記の税率は本来2.0%のところ0.3%で済みます。
さらに、木造は前述のとおり減価償却年数が短い点が強みです。耐用年数を経過した中古物件であれば、最短4年で償却できるケースもあり、所得税・住民税を圧縮した分だけ実質利回りが高まります。高所得者ほど節税効果が大きく、年収1,000万円超の投資家では実質利回り1ポイント相当の増益につながることも珍しくありません。
結論として、低金利と税制優遇を同時に活用できれば、表面利回り5%台の物件でも、税後キャッシュフローで実質7%相当を確保する設計が可能です。融資打診の際には、長期固定と変動のハイブリッドを検討し、金利上昇局面でもCFを守る体制を整えましょう。
まとめ
ここまで、木造 利回りを高めるための基礎知識と実践策を見てきました。建築コストの低さ、減価償却の早さ、管理費削減余地が木造の三大メリットです。市場動向を踏まえて実質利回り6%以上を確保し、金利上昇にも耐えうる資金計画を組むことが成功への近道となります。まずは候補物件の収支を実質利回りで試算し、長期修繕計画と融資条件をセットで確認する行動から始めてみてください。
参考文献・出典
- 日本不動産研究所 – https://www.reinet.or.jp
- 総務省統計局 – https://www.stat.go.jp
- 日本賃貸住宅管理協会 – https://www.jpm.jp
- 国土交通省 住宅局 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku
- 国税庁 – https://www.nta.go.jp