都心の中古アパートでは利回りが伸びず、区分オーナーとしての限界を感じていませんか。実は、一棟マンション投資なら規模の経済を活かしながら、長期で安定したキャッシュフローを狙えます。しかし同時に、空室リスクや資金調達の壁など新たな課題も生じます。本記事では「一棟マンション メリット・デメリット」を軸に、2025年12月現在の市場データを交えつつ、初心者でも判断できるポイントを丁寧に解説します。読み終えたころには、自分に適した投資手法かどうかを具体的にイメージできるはずです。
一棟マンション投資とは何か
まず押さえておきたいのは、一棟マンションが区分所有と根本的に異なる点です。一棟をまるごと購入すれば土地と建物を両方保有でき、賃料設定や修繕計画を自ら決められます。一方で、初期投資額が大きく、管理責任も重くなるため、計画の精度が問われます。
次に、投資対象の価格帯を確認しましょう。不動産経済研究所のデータでは、2025年の東京23区における新築マンション平均価格が7,580万円となり、区分でさえ高額化が進んでいます。それに対し、中古の一棟RC（鉄筋コンクリート）物件は都心5億円前後、郊外なら2億円台が目安です。つまり、一棟投資は「区分を複数戸買う」よりも一度に大きな借入を伴いますが、土地も含めた資産形成が可能です。
最後に、収入構造を整理します。一棟マンションでは複数戸から家賃が入るため、1室の空室による影響が小さくなります。国土交通省の2025年全国平均空室率12.4%を前提にしても、戸数が20戸あれば空室が2〜3戸に抑えられる計算です。複数収入源を持つことでキャッシュフローの安定感が増し、長期保有戦略に向いているといえます。
収益とリスクを天秤にかける視点
重要なのは、想定利回りと潜在リスクを同時に測ることです。表面利回りが10%でも、修繕積立や共用部光熱費を差し引いた実質利回りが6%を切る例は少なくありません。利回りだけを追うと、古い物件で突発的な大規模修繕に悩まされる恐れがあります。
次に、賃料下落リスクを見てみます。総務省人口推計では、2025年時点で都心区部は微増傾向を維持する一方、郊外では若年層流出が続きます。築20年超のマンションは平均して毎年1%前後賃料が下落するとされ、将来キャッシュフローが縮小する可能性があります。空室改善のためには、設備更新や間取り変更など追加投資が必要になり、その費用は必ずシミュレーションに織り込むべきです。
さらに、出口戦略も考慮しましょう。一棟物件は買い手が投資家に限られるため、景気後退期には流動性が低下します。日本不動産研究所の取引事例では、リーマンショック時に一棟RCの価格が平均15%下落しました。流通市場が薄い分、売り急ぐと値崩れしやすい点を忘れてはいけません。
資金計画と2025年の融資環境
ポイントは、自己資金比率と融資条件をバランスさせることです。2025年現在、多くの地方銀行は一棟マンション向けに物件価格の70〜80%まで融資し、期間は最長35年、金利は変動で1.2〜2.0%が一般的です。自己資金を2割以上入れると、金利が0.2ポイント下がる例もあります。
次に、融資審査で重視されるのは返済比率です。金融庁のガイドラインでは、家賃収入から元利返済額を差し引いた「年間返済余裕率」が20%以上確保できる計画を求める傾向があります。つまり、購入前に厳しめの空室率と修繕費を設定し、余裕率を確保できなければ融資自体が難しくなります。
また、減価償却を活用した節税も資金計画に直結します。2025年度の税制では、RC造の法定耐用年数47年が変わらず、中古取得時は残存年数で均等償却が可能です。築30年の物件を買えば17年で償却できるため、当初の課税所得を圧縮できます。ただし、償却終了後に税負担が増える点も踏まえ、長期のキャッシュフロー表を作ることが不可欠です。
運営・管理のリアルを知る
実は、一棟マンションでは購入後の運営が成否を大きく左右します。自主管理を選ぶと、家賃督促やクレーム対応、原状回復の手配までオーナーが直接行うため、時間的負担が高まります。管理会社に委託する場合でも、管理料は月額賃料の5%前後かかり、収益に影響します。
さらに、共用部の維持管理は区分より複雑です。エレベーターや受水槽、消防設備など法定点検が義務づけられ、その費用は年間60万〜100万円が目安になります。東京消防庁の統計では、点検未実施による是正命令が増えており、法令違反は罰則もあるため軽視できません。
加えて、大規模修繕の資金準備が必要です。外壁改修や屋上防水は12〜15年周期で行うのが一般的で、総工費は延べ床面積1㎡あたり1.2万円前後とされています。25戸規模のマンションなら1,500万円程度を見込む必要があり、購入後すぐに修繕積立を開始しなければ資金が不足します。
2025年市場動向と活用できる制度
まず、賃貸需要のトレンドを確認しましょう。国土交通省の賃貸住宅市場統計によれば、単身世帯数は2025年に1,850万世帯と過去最高を更新し、コンパクトなワンルームへの需要は堅調です。一方で、DX化が進み、賃貸募集はオンライン内見が主流になりつつあります。競合物件との差別化には高速インターネットやスマートロックの導入が効果的です。
2025年度の公的支援としては、既存住宅の省エネ改修を対象とした「住宅省エネ2025事業」が継続しています。窓や給湯器を高効率品に交換すると、一定の補助金が受けられ、賃料アップにつなげる事例もあります。期間は2025年12月時点で2026年3月交付申請締切予定のため、改修計画を早めに立てることが推奨されます。
また、東京都では「耐震改修促進助成」（2025年度版）が継続中で、1981年以前の旧耐震マンションを一棟で補強する場合、工事費の5分の4（上限1億円）が助成対象です。耐震性を向上させれば、金融機関の評価が上がり、リファイナンスで金利を下げる道も開けます。制度利用には事前診断が必須なので、物件選定の初期段階から専門家に相談することが欠かせません。
まとめ
本記事では、一棟マンション投資の魅力と注意点を市場データを交えて解説しました。メリットは複数戸収入による安定キャッシュフローと土地を含む資産形成、デメリットは初期投資の大きさと管理負担の重さでした。出口戦略や修繕費まで織り込んだ資金計画を立て、2025年度の各種補助金や融資環境を活用すれば、初心者でもリスクを抑えたスタートが可能です。次の行動として、試算表を作り金融機関へ事前打診し、現地調査で周辺需要を確かめてみてはいかがでしょうか。
参考文献・出典
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 国土交通省 賃貸住宅市場統計 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 人口推計 – https://www.stat.go.jp
- 日本不動産研究所 不動産取引価格調査 – https://www.reinet.or.jp
- 東京消防庁 予防部統計資料 – https://www.tfd.metro.tokyo.lg.jp
- 住宅省エネ2025事業 公式サイト – https://jutaku-shoene2025.jp