戸建て賃貸を購入したものの、「いつまでも入居者が決まらないのでは」と不安になる方は少なくありません。集合住宅に比べ、戸建ては入居募集の母数が限られるため、一度空室になると長期化しやすい傾向があります。本記事では、そうした悩みに共感しつつ、2025年12月時点で効果が実証されている空室対策を整理しました。読了後には、今日から実践できる具体策と、その裏づけとなるデータを理解できるはずです。
戸建て賃貸が抱える空室リスクの特徴
まず押さえておきたいのは、戸建て賃貸特有の空室リスクです。国土交通省の住宅市場動向調査によると、戸建て賃貸の平均入居期間は9年前後と長い一方、退去後に次の入居者が決まるまでの平均期間は集合住宅の1.4倍に伸びています。
空室が長引く理由として、募集ターゲットが「ファミリー層」にほぼ限定される点が挙げられます。転勤や子どもの進学などライフイベントが合致しないかぎり内見件数が増えにくいため、募集開始から最初の数週間で反応を取れないと長期化しがちです。また、戸建ては改装範囲が広く、リフォーム費用がかさむため、費用対効果を見誤ると投資額の回収が遅れます。
さらに、築年数と設備のミスマッチも空室要因となります。築20年を超えると配管や断熱性能が現行基準より劣り、若い世帯ほど敬遠する傾向が強まります。つまり、空室対策ではターゲット設定と設備投資を一体で考える必要があります。
ターゲットを具体化するマーケティング視点
重要なのは、入居者像を「30代子育てファミリー」程度の曖昧な層で終わらせないことです。総務省の住民基本台帳人口移動報告を参照すると、2025年時点で郊外に転入しているのは、テレワークを活用する30代共働き夫婦が中心です。彼らは駐車場2台分と高速ネット回線を重視し、内装よりも生活動線に価値を置きます。
そこで、まず自治体の人口動態データを確認し、転入超過が続くエリアを把握します。その上で学区や保育園の待機児童数を調べ、子育て支援が厚い地域であることをアピールしましょう。地方都市でも、テレワーク環境が整う戸建て賃貸は需要が底堅く、空室対策として有効です。
また、ペット共生をうたうことで競合物件との差別化が図れます。日本ペットフード協会の調査では、犬猫の飼育世帯は年々増加傾向にあり、2025年には全世帯の19%を占めています。戸建ては騒音の問題が少なく、庭をドッグラン風に整えることで付加価値を高められます。入居者像を具体的に描くほど、的確なリフォーム計画と広告戦略が可能になります。
ニーズを捉えるリフォームと設備投資
ポイントは、投資額を抑えつつ入居決定率を引き上げる改装プランを組むことです。日本賃貸住宅管理協会の「原状回復費用実態調査」によれば、戸建ての平均リフォーム費用は70万円ですが、入居者アンケートで満足度が高い上位3設備は「高速Wi-Fi」「宅配ボックス」「防犯カメラ」で、いずれも工事費が比較的低コストで済むことが分かっています。
たとえば、光回線の引き込みとWi-Fi設定なら10万円前後で可能です。宅配ボックスは3万円台から設置でき、防犯カメラはクラウド管理型を選べば導入費を抑えつつ防犯性をアピールできます。高額になりがちな水回り改装は、故障や漏水の有無を基準に優先度を決め、見た目が古いだけの場合は水栓交換とパネル貼りで印象を一新する程度にとどめると費用対効果が高まります。
さらに、2025年度も継続している「断熱性能向上リフォーム減税」を活用すれば、一定の省エネ基準を満たす窓交換や外壁断熱工事で所得税控除が受けられます。適用期限は2026年12月までですが、着工前の申請が必要なので、空室発生直後のタイミングで検討するとスムーズです。
募集戦略と管理会社の選定
実は、リフォームが完了しても募集方法が従来型のままでは成果が上がりません。レインズ（不動産流通標準情報システム）の統計では、2025年時点で戸建て賃貸の成約経路は「ポータルサイト経由」が68%を占めます。つまり、写真と情報量が勝負を分けます。
撮影時は広角レンズを使い、LDKと庭を一枚に収めることで空間の広さを強調します。間取り図には家具の配置例やルーター位置を示し、生活後のイメージを連想させます。また、検索対策として物件名タイトルに「Wi-Fi無料」「ペット可」「駐車2台可」など主要キーワードを盛り込み、検索結果でのクリック率を高めましょう。
管理会社の選定も空室期間に直結します。月額管理料が安いだけで選ぶと、担当者の提案力や広告費用が不足し、結果として長期空室になる恐れがあります。面談時には、過去1年の戸建て賃貸成約件数と平均募集期間を具体的に聞き、自社管理物件の内見予約システムやオンライン内見対応を確認してください。入居者の多様なライフスタイルに合わせた柔軟な対応ができる会社ほど、決定率は高まります。
空室を避ける家賃設定と長期入居促進策
基本的に、家賃は相場より1割高めに設定し、2週間たって反応が乏しければ段階的に下げる「プライスヒット」方式が有効です。日本政策金融公庫の「賃貸住宅市況レポート」では、初動を高めに設定し、その後5%値下げした場合の成約率が最初から相場通りに設定したケースより12ポイント高いことが報告されています。早期に市場の反応を把握し、適切な家賃帯を見極めるわけです。
長期入居を促すためには、生活の変化に合わせて間取りを変更できる可変性が鍵になります。たとえば、リビング続きの和室を稼働式の間仕切りで区切り、テレワーク用の個室に転用できるようにする工夫です。これにより、子どもの成長や仕事環境の変化に合わせて住み続けてもらえる可能性が高まります。
さらに、入居者向けのLINE公式アカウントを開設し、設備トラブル受付や地元イベント情報を配信すると、コミュニケーションコストが下がり満足度が向上します。入居者アンケートを年1回実施し、小さな要望を聞き取って改善することで口コミ評価が上がり、次回募集時の信頼材料にもなります。
まとめ
戸建て賃貸の空室対策は「ターゲットを具体化し、狙いを定めた設備投資を行い、的確な募集戦略で市場に届ける」という流れで考えることが肝心です。今回紹介したマーケティング視点の導入、コストを抑えたリフォーム、写真と情報量を重視した募集、そして柔軟な家賃調整を実践すれば、空室期間を最小化し安定したキャッシュフローを得られるでしょう。読者のみなさんには、まず所有物件のターゲット像を書き出し、次に優先すべき設備と募集手法を洗い出すことをおすすめします。行動を一歩進めるだけで、戸建て賃貸経営の未来は大きく変わります。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅市場動向調査2024年度版 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告2025年版 – https://www.soumu.go.jp
- 日本賃貸住宅管理協会 原状回復費用実態調査2025 – https://www.jpm.jp
- レインズ 市場動向マンスリーレポート2025年11月 – https://www.reins.or.jp
- 日本政策金融公庫 賃貸住宅市況レポート2025年秋号 – https://www.jfc.go.jp