不動産投資と聞くと新築や築浅を思い浮かべる方が多いかもしれません。しかし実際には、築30年以上の中古物件が投資対象として再評価されています。価格の安さや高い利回りは魅力ですが、老朽化や法規制のリスクも無視できません。本記事では初心者でも判断できるよう、築30年以上物件の特徴をメリットとデメリットの両面から整理し、対策と活用法を詳しく紹介します。読み終えるころには、自己の投資方針に沿った物件選定の基準が見えてくるはずです。
築30年以上の物件が注目される背景
まず押さえておきたいのは、築古物件の流通量が増えている事実です。国土交通省の住宅・土地統計調査では、築30年以上のストックが全住宅の4割を超えました。この層は価格調整が進んでおり、初期投資を抑えたい個人投資家にとって選択肢が豊富です。また、2025年現在の都市部中心部では新築供給が限られ、賃料が高止まりしています。その結果、賃料は維持したまま購入価格を抑えられる築古物件の実質利回りが相対的に高まっています。
一方で、人口減少や空室リスクに対する不安も根強くあります。ただ、総務省の住民基本台帳移動報告によると、主要都市の20〜40代流入は依然として続いており、駅近や繁華街周辺のニーズは高いままです。つまり、立地さえ確保できれば、築年数よりも生活利便性が入居決定の鍵になります。この背景を理解すれば、築30年超でも安定運用が十分可能だとわかるでしょう。
価格や利回りのメリットを活かす方法
ポイントは、取得コストの低さをどこまで収益に転換できるかです。築30年以上の区分マンションでは、新築の半額以下で購入できる例も珍しくありません。例えば都内城北エリアのファミリータイプは、同じ広さの築5年物件に比べて約3割安い価格で取引されています。その分家賃を2割下げても、表面利回りは7%前後を維持できる計算になります。
さらに、減価償却費を活用すれば、手残りキャッシュフローが増えます。木造なら法定耐用年数22年を過ぎた時点で、残存年数は「4年」とみなして加速度的に償却できます。鉄筋コンクリート造でも残存耐用年数は約10年と短く、毎年の経費計上幅が大きいのです。これにより所得税の圧縮効果が期待でき、実質利回りが上乗せされます。とはいえ、過度な節税狙いだけでは資金繰りが偏るため、家賃下落や空室期間など保守的な試算を並行して行うことが大切です。
老朽部分のリスクと具体的な対策
重要なのは、老朽化による突発コストを想定内に収めることです。給排水管や屋上防水は30年を過ぎると不具合が出やすく、突然の漏水は家賃損失につながります。また、耐震基準も確認が欠かせません。1981年の新耐震基準以前の建物は、構造上の補強工事が必要になる場合があります。
そこで、購入前にはインスペクション（建物状況調査）を必ず実施しましょう。概算費用は10万円程度ですが、報告書で劣化箇所を把握できれば交渉材料にもなります。また管理組合の長期修繕計画を読み込み、次回大規模修繕時期と積立金残高をチェックすることが欠かせません。仮に不足がある場合は、修繕一時金の負担を覚悟するか、購入を見送る判断も必要です。
修繕費の目安として、新築から30年時点で延床1㎡あたり3〜4万円、それ以降は10年毎に同水準の追加支出が生じる傾向があります。例えば60㎡の区分なら、30年超で約180万円、40年時点でさらに180万円前後が必要です。この金額を把握し、自己資金または家賃収入から積み立てる計画を組めば、突発費用にも慌てず対応できます。
法規制・税制を味方にするポイント
実は築古物件には、現行制度を活用できる余地が多くあります。2025年度も続く住宅リフォーム減税では、一定の省エネ改修やバリアフリー工事を行うと、所得税控除や固定資産税減額が受けられます。適用要件は工事費が50万円以上などですが、老朽化対策と節税を同時に実現できるため、計画的に利用すると効果的です。
また、国土交通省が推進する「安心R住宅」制度に則ってリフォームし、第三者機関の基準を満たすと、広告時に安心Rのロゴを使用できます。これは入居者に対して品質を示す目印となり、賃料の維持や早期成約につながる傾向があります。さらに、自治体によっては耐震改修に対する補助金や固定資産税の減免措置が続いています。具体的な金額や期間は市区町村ごとに異なるため、購入前に必ず窓口で最新情報を確認しましょう。
税制面では、譲渡所得にかかる長期・短期の区分が築年数ではなく保有期間で決まる点も忘れがちです。5年超保有すれば税率は約2割に軽減されるため、キャピタルゲイン狙いでも計画的に出口を設計できます。つまり、築古ならではの制度メリットと税優遇を把握し、修繕計画と合わせた総費用の最適化が成功への近道となります。
購入判断のチェックリストと実例
まず検討したいのは、物件固有の収支バランスです。具体的には、購入価格、想定家賃、管理費・修繕積立金、金融機関の融資条件を一覧化し、年間キャッシュフローを試算します。例えば購入価格1,500万円、年間家賃120万円、ランニングコスト30万円、ローン返済50万円の場合、手残りは40万円です。ここに減価償却で70万円を経費計上できれば、課税所得を抑えつつ実質の手元資金はさらに増えます。
次に、空室リスクを検証するため、徒歩圏の競合物件と成約家賃を比較します。民間ポータルサイトの募集賃料より、実際の成約賃料は5%前後低い傾向があるため、その差を織り込むことが肝心です。また、駅徒歩5分以内かどうかで成約期間が平均1カ月短縮されるというデータもあります。築古でも立地が良ければ、単身者向けワンルームで平均入居期間は約4年と安定しており、入退去コストを抑えられます。
最後に、出口戦略を描きましょう。区分所有の場合、将来的に共用部分の修繕負担が増すと買い手が限定される可能性があります。そこで、賃貸需要が伸びるエリアを選び、一定期間の運用後に現金化しやすい価格帯で保有することが有効です。実例として、筆者が2022年に購入した築33年の区分は、取得後に水回りを150万円で改修し、家賃を10%アップさせました。年間手残りは購入時の35万円から55万円へ増加し、2025年現在の査定価格は購入時より200万円高い1,700万円です。このように、修繕と賃料調整のバランスで資産価値を高めることが可能です。
まとめ
築30年以上の物件は、購入価格の低さと減価償却による節税効果が大きな魅力です。一方、老朽化による修繕費や耐震基準といったリスクを見極める目が欠かせません。インスペクションを徹底し、長期修繕計画と各種制度を活用すれば、リスクは管理可能な範囲に収まります。最終的には立地とキャッシュフローのバランスを基準に判断し、出口戦略まで描くことが、築古投資を成功させる鍵となります。まずは信頼できる専門家とともに、一件ずつ丁寧に数字を検証する行動から始めてみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 総務省 住民基本台帳人口移動報告 – https://www.soumu.go.jp/
- 国税庁 減価償却資産の耐用年数 – https://www.nta.go.jp/
- 国土交通省 安心R住宅ポータル – https://www.anshin-r.jp/
- 東京都耐震改修促進事業案内 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/