不動産価格が高止まりするなか、現金や預貯金をそのまま相続すると税負担が重くなるのではないかと心配される方が増えています。特に都市部に相続予定の資産を持つご家庭では、不動産を活用した節税策への関心が高まっているのではないでしょうか。
本記事では「一棟アパートを活用した相続対策」をテーマに、評価圧縮のしくみから物件選び、2025年度の税制、そして運用後の管理まで分かりやすく解説します。読み終えるころには、専門家との打ち合わせで何を確認すべきか、具体的にイメージできるようになるはずです。
相続税評価を圧縮できる仕組みとは
一棟アパートへの資産組み替えで最も注目すべき点は、土地と建物の評価額が現金より低く算定されることです。土地の相続税評価は「路線価方式」と呼ばれる計算方法で決まり、一般的に時価の八割程度に抑えられます。そのため、同じ金額でも現金のまま残すより圧縮効果が期待できるわけです。
建物部分についても同様の圧縮が働きます。評価は固定資産税評価額をもとに行われ、新築直後でも建築費の五割前後まで下がるケースが多いとされています。さらに、その物件を賃貸に供することで「貸家建付地」や「貸家」の減額補正が加わります。具体的には土地評価が約二割、建物評価が三割前後下がるため、相続開始時点での課税対象額を大幅に抑えられるのです。
たとえば一億円の現金を一棟アパートに転換した場合、相続税評価が六千万円前後まで圧縮される可能性があります。加えて、借入金を活用すると債務控除により課税価格をさらに下げられます。ただし、返済原資を確保する経営計画がなければ、将来的に家族が返済と修繕費に悩むことになりかねません。
節税だけを優先して過大なローンを組むのはリスクが高いといえます。金融機関の金利や融資期間だけでなく、空室リスクも必ず試算に織り込んでおきましょう。専門家と相談する際には、十年先・二十年先のキャッシュフローをシミュレーションしてもらうことが重要です。
現金とアパート保有それぞれのメリット・リスク
相続対策を考えるうえで大切なのは、節税効果と収益性のバランスを正しく把握することです。現金は相続後すぐに分割できるため、相続人同士で揉めにくいという利点があります。しかし、そのまま相続すると評価額が額面どおりになり、税負担が大きくなる点がデメリットです。
一方、一棟アパートは評価を下げながら家賃収入を得られる魅力があります。ただし、管理の手間がかかり、空室リスクも伴います。国土交通省の住宅統計によると、2025年10月時点での全国アパート空室率は21.2%で前年比0.3ポイント低下しました。数字だけ見ると改善傾向に見えますが、地域差は大きく、地方の駅から遠い物件では三割を超える例も珍しくありません。
立地が悪い物件を相続した場合、家賃収入が途絶えて固定資産税だけを負担し続ける事態も想定されます。そうしたリスクを避けるためには、物件の選定段階から慎重な調査が欠かせません。逆に、都心部や大学・病院に近接した築浅アパートは平均入居期間が長く、家賃下落も緩やかな傾向があります。
安定運用を続ければ、相続人世代が自ら住む選択肢も生まれます。さらに、貸付事業用宅地として「小規模宅地等の特例」を活用すれば、一定要件のもとで土地評価を五割減にできます。2025年度もこの特例は継続されているため、条件を満たすかどうか早めに確認しておくとよいでしょう。
とはいえ、アパート経営には定期修繕や原状回復費が欠かせません。築十五年を超えると外壁塗装や屋上防水で数百万円単位の支出が生じることも多いです。長期修繕計画を準備していないと、キャッシュフローが急速に悪化します。リスクを抑えるには、初期段階から月々の家賃収入の一部を修繕積立に回し、入居者ニーズを定期的に調査してリフォーム内容を見直す姿勢が大切です。
収益性を保つための物件選びのポイント
節税を目的とした一棟アパート取得であっても、収益性が伴わなければ本末転倒です。想定利回りだけに目を奪われず、地域人口の推移や競合物件の築年数まで調べることが欠かせません。国勢調査データで人口が減少傾向にある市区町村は避け、世帯数が増えているエリアを選ぶと長期で空室率を抑えやすくなります。
物件価格を坪単価で比較するだけでなく、修繕履歴や建物構造の確認も重要です。耐用年数が長いRC造（鉄筋コンクリート造）は木造より取得価格が高い傾向にありますが、金融機関の融資期間が延びるため月々の返済負担を軽減しやすいメリットがあります。一方、木造は減価償却を短期間で計上できるため、所得税を抑えたい高収入層に向いているといえます。
仲介会社が提示する表面利回りには、管理費や空室率が含まれていない点に注意しましょう。たとえば表面利回り七％の物件でも、管理費五％と空室率一五％を差し引くと実質利回りは四％前後まで低下します。都心の堅実な物件ならリスクは限定的ですが、郊外で同様の数値だと返済比率が上昇し、手元に残る利益がほとんどなくなるケースもあります。
家賃を年一回でも値上げできるポテンシャルがあるか検討しておくと安心です。人口が増加し再開発が進むエリアでは新築需要が高く、築古物件でも設備を更新すれば家賃アップが可能な場合があります。逆に家賃下落が止まらないエリアでは、表面上の利回りが高く見えても維持費で赤字になりやすいため慎重に判断してください。
2025年度の税制と活用できる制度
2025年度の税制改正では、賃貸住宅に関する大きな変更は発表されていません。小規模宅地等の特例や債務控除のしくみは従来どおり利用できるため、計画を立てるうえで不確定要素は少ない状況です。住宅取得等資金贈与の非課税枠は縮小されましたが、相続時精算課税制度を併用することで、親から子へ建築資金を渡す選択肢は残されています。
補助金面では、国土交通省の「賃貸住宅耐震・省エネ改修支援事業」が2025年度も継続される見通しです。条件を満たす耐震改修や断熱改修を行うと、工事費の最大三分の一が補助されます。築古アパートを相続予定の方は、早めに適用条件を確認しておくとよいでしょう。地方自治体が独自に省エネ改修補助を上乗せしているケースもあるため、所在地の制度情報を調べる価値があります。
2024年から施行された相続登記の義務化にも注意が必要です。相続発生から三年以内に登記を行わなければ、最大十万円の過料が科される可能性があります。一棟アパートを相続対策として取得する場合、家族で共有名義にするか代表者単独名義にするかを事前に決めておくと、手続きの遅延を防げます。
税制や補助金は年度ごとに微調整が入るため、最新の情報を国税庁や国土交通省の公式サイトで定期的に確認する習慣を持ちましょう。専門家任せにせず、自分で概要を理解しておくことで、提案されたプランの良し悪しを見極める力が身につきます。
運用後の管理と家族間のコミュニケーション
相続対策は「取得して終わり」ではなく、運用フェーズこそが本番といえます。管理会社を選ぶ際は、家賃集金やクレーム対応だけでなく、長期修繕計画の提案力を重視してください。家族が遠方に住んでいても、オンラインで報告書を共有してくれる会社なら、相続人が経営状況を把握しやすくなります。
アパート経営の実績を毎年家族で共有する場を設けることも大切です。税理士から決算書を受け取ったら、キャッシュフローや修繕積立残高を確認し、翌年の運営方針を話し合う機会を持ちましょう。透明性の高い情報共有が家族間の信頼を深め、いわゆる「争族」のリスクを低減させます。
入居者ニーズの変化に対応できるよう「改修積立口座」を設け、家賃の一割程度を毎月移す方法も効果的です。たとえば全戸に無料Wi-Fiを導入したり、宅配ボックスを設置したりすると、家賃を維持しながら空室抑制が期待できます。相続人世代が引き継いだ時点でも高い稼働率が保たれ、資産価値の目減りを防げるでしょう。
一棟アパートを活用した相続対策は、節税・収益・家族の合意形成という三つの視点を同時に満たすことで成功に近づきます。制度や市場動向を踏まえながら、計画・実行・検証のサイクルを地道に回す姿勢が何より重要です。
まとめ
ここまで、一棟アパートを使った相続対策のしくみ、物件選びの視点、2025年度の制度、そして運用後の管理について総合的に解説してきました。相続税評価を圧縮しつつ安定収益を確保するには、立地と物件構造を吟味し、長期修繕計画と家族間の情報共有を徹底することが欠かせません。
まずは信頼できる専門家とシミュレーションを行い、ご家庭の資産構成に最適なプランを検討してみてください。将来の負担を減らしつつ、家族みんなが安心できる資産承継を実現しましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省住宅統計調査 2025年10月速報 – https://www.mlit.go.jp/
- 国税庁 相続税法基本通達 2025年度版 – https://www.nta.go.jp/
- 財務省 税制改正の概要 2025年度 – https://www.mof.go.jp/
- 総務省統計局 国勢調査 2025年速報集計 – https://www.stat.go.jp/
- 日本政策金融公庫 不動産投資向け融資資料 2025年版 – https://www.jfc.go.jp/
