不動産価格が高止まりする一方で、現金預貯金をそのまま残すと相続税の負担が重くなるのではと心配する方が増えています。特に都市部で相続予定の資産を持つご家庭は、不動産を活用した節税策に関心が高いはずです。本記事では「一棟アパート 相続対策」をテーマに、評価圧縮のしくみから物件選び、2025年度の税制まで分かりやすく解説します。読み終えるころには、専門家との打ち合わせで何を確認すべきかが具体的にイメージできるでしょう。
相続税評価を圧縮できる仕組みとは
重要なのは、一棟アパートに組み替えることで土地と建物の評価額が現金より低く算定される点です。土地の相続税評価は通常「路線価方式」で計算され、時価の八割程度になるため、現金をそのまま残すより圧縮効果があります。さらに、建物部分は固定資産税評価額で評価され、新築直後でも建築費の五割前後まで下がるケースが多いです。
加えて賃貸に供することで、「貸家建付地」や「貸家」の減額補正が適用されます。具体的には土地評価が約二割、建物評価が三割前後下がるため、相続開始時の課税対象額を大幅に抑えられます。つまり、同じ一億円の現金を一棟アパートに転換すると、相続税評価が六千万円前後に圧縮される可能性があるわけです。
ただし評価額が下がる一方で借入金を伴う場合、債務控除も使ってさらに課税価格を抑えられる反面、返済原資を確保する経営計画が欠かせません。節税だけを優先して過大なローンを組むと、家族が将来の返済と修繕費に悩むことになります。金融機関の金利や融資期間だけでなく、将来の空室リスクも必ず試算に織り込みましょう。
現金よりアパートを保有するメリットとリスク
ポイントは、節税効果と収益性のバランスを把握することです。現金は相続後すぐに分割できるため揉めにくい反面、税負担が大きくなります。一棟アパートは評価を下げつつ家賃収入を得られる魅力がありますが、管理と空室リスクを伴います。
国土交通省住宅統計によると、2025年10月の全国アパート空室率は21.2%で前年比0.3ポイント低下しました。数字だけ見ると改善傾向に感じますが、地域差が大きく、地方の駅遠物件では三割を超える例も珍しくありません。したがって立地が悪い物件を相続すると、家賃収入が途絶え、相続人が固定資産税だけを負担する事態も起き得ます。
一方で、都心部や大学・病院近接エリアの築浅アパートは平均入居期間が長く、家賃下落も緩やかです。実は安定運用を続ければ、相続人世代が自ら住む選択肢も得られます。また貸付事業用宅地の小規模宅地等の特例（2025年度も継続）を活用すれば、一定の要件下で土地評価を五割減にできるため、さらなる節税効果が見込めます。
とはいえ、アパート経営には定期修繕や原状回復費が欠かせません。築十五年を超えると外壁塗装や屋上防水に数百万円単位が必要になることも多く、長期修繕計画を準備していないとキャッシュフローが急速に悪化します。リスクを抑えるには、初期段階で修繕積立を月々の家賃収入から確保し、入居者ニーズを定期的に調査してリフォーム内容を見直す姿勢が重要です。
収益性を保つための物件選びの視点
まず押さえておきたいのは、節税目的でも「収益性が伴うこと」が前提条件だという点です。想定利回りだけでなく、地域人口の推移や競合物件の築年数まで調べることが欠かせません。国勢調査データで人口が減少傾向にある市区町村は避け、世帯数が増えている地域を選ぶと長期で空室率を抑えやすくなります。
さらに、物件価格を坪単価で比較するだけでなく、修繕履歴や建物構造を確認しましょう。耐用年数が長いRC造（鉄筋コンクリート）は木造より取得価格が高いものの、金融機関の融資期間が延びるため月々の返済負担を軽減できます。一方で木造は減価償却を短期で取りやすく、所得税を抑えたい高収入層に向いています。
仲介会社が提示する表面利回りは管理費・空室率を含まないため、実質利回りを求める試算を必ず行いましょう。例えば表面利回り七％の物件でも、管理費五％と空室率一五％を引くと実質四％前後に低下します。それでも都心の堅実な物件ならリスクは限定的ですが、郊外で同じ数値だと返済比率が急上昇し、手残りが消えるおそれがあります。
最後に、家賃を年一回でも値上げできるポテンシャルがあるか検討しておくと安心です。人口が増え、再開発が進むエリアでは新築需要が高く、築古でも設備を更新すれば家賃アップが可能なケースがあります。逆に家賃下落が止まらないエリアでは、利回りが高く見えても維持費で赤字になることが多いため注意しましょう。
2025年度の税制と活用できる制度
実は、2025年度の税制改正では賃貸住宅に関する大きな変更は発表されていません。小規模宅地等の特例や債務控除の仕組みは従来通り利用できるため、計画を立てるうえで不確定要素は少ない状況です。また住宅取得等資金贈与の非課税枠は縮小されましたが、相続時精算課税制度を併用することで、親から子へ建築資金を渡す選択肢は残っています。
補助金面では、国土交通省の「賃貸住宅耐震・省エネ改修支援事業」（2025年度）は継続予定です。条件を満たす耐震改修や断熱改修を行うと、工事費の最大三分の一が補助されるため、築古アパートを相続予定の方は早めに検討すると良いでしょう。さらに地方自治体が独自に省エネ改修補助を上乗せしているケースもあるため、所在地の情報を確認する価値があります。
一方で、2025年からスタートした相続登記の義務化にも注意が必要です。相続発生から三年以内に登記をしなければ、最大十万円の過料が科される可能性があります。相続対策として一棟アパートを取得する場合、家族で共有名義にするか代表者単独名義にするかを事前に決めておくことで、手続きの遅延を防げます。
税制や補助金は年度ごとに微調整が入るため、最新の制度概要を国税庁や国土交通省の公式サイトで確認する習慣を持ちましょう。専門家任せにせず、自分で概要を理解しておくと、提案されたプランの良し悪しを見極める力が身につきます。
運用後の管理と家族間コミュニケーション
基本的に、相続対策は「取得して終わり」ではなく、運用フェーズこそが本番です。管理会社選定では、家賃集金やクレーム対応だけでなく、長期修繕計画の提案力を重視してください。家族が遠方に住んでいてもオンラインで報告書を出してくれる会社なら、相続人が経営状況を把握しやすくなります。
また、アパート経営の実績を毎年家族で共有する場を持つことが大切です。税理士から決算書を受け取ったら、キャッシュフローや修繕積立残高を確認し、来年の運営方針を話し合うだけでもトラブルを未然に防げます。言い換えると、透明性の高い情報共有が家族間の信頼を深め、争族リスクを低減させます。
入居者ニーズの変化に対応できる「改修積立口座」を設け、家賃の一割程度を毎月移す方法も有効です。例えば全戸に無料Wi-Fiを導入したり、宅配ボックスを設置したりすると、家賃を維持しながら空室抑制が期待できます。結果として、相続人世代が引き継いだ時点でも高い稼働率が保たれ、資産価値の目減りを防げるでしょう。
結論として、一棟アパートを活用した相続対策は、節税・収益・家族の合意形成という三つの視点を同時に満たすことで成功に近づきます。制度や市場動向を踏まえ、計画・実行・検証のサイクルを地道に回す姿勢が何より重要です。
まとめ
ここまで、一棟アパートを使った相続対策の仕組み、物件選び、2025年度の制度、そして運用後の管理まで総合的に解説してきました。相続税評価を圧縮しつつ安定収益を確保するには、立地と物件構造を吟味し、長期修繕計画と家族間の情報共有を徹底することが不可欠です。まずは信頼できる専門家とシミュレーションを行い、ご家庭の資産構成に最適なプランを検討してみてください。将来の負担を減らしつつ、家族みんなが安心できる資産承継を実現しましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省住宅統計調査 2025年10月速報 – https://www.mlit.go.jp/
- 国税庁 相続税法基本通達 2025年度版 – https://www.nta.go.jp/
- 財務省 税制改正の概要 2025年度 – https://www.mof.go.jp/
- 総務省統計局 国勢調査 2025年速報集計 – https://www.stat.go.jp/
- 日本政策金融公庫 不動産投資向け融資資料 2025年版 – https://www.jfc.go.jp/