不動産投資で店舗物件に興味はあるものの、「コロナ禍で閉店が増えた」「家賃が回収できないかも」と不安になる方は少なくありません。実際、住居系よりも景気変動の影響を受けやすく、ノウハウなしで参入すれば損失を抱えるリスクも高まります。本記事では、店舗 リスクの正体を具体的に整理し、2025年12月時点の最新データを踏まえた対策を分かりやすく解説します。読了後には、初心者でも取るべき行動が明確になり、安心して次の一歩を踏み出せるはずです。
店舗経営と不動産投資の関係を整理する
まず押さえておきたいのは、店舗物件の収益構造が居住用と根本的に異なる点です。住居系は長期賃貸が前提ですが、店舗は売上変動に合わせて退去や業態変更が頻繁に起こります。つまり、家賃設定や契約期間が変動リスクに直結します。
実は、経済産業省の商業動態統計によると、2024年〜2025年にかけて小売業の月次売上は前年比1〜2%の微増で推移しています。しかし業態ごとの差が大きく、EC競争の影響を受けるアパレル店舗は減少傾向です。一方で飲食や美容サービスは堅調で、コロナ後の回復需要が追い風になっています。同じ店舗でも業種によりリスクが変わる点を理解しましょう。
また、日本政策金融公庫の2025年企業動向調査では、創業予定者の約37%が「店舗付き事務所」を希望しています。これはテレワーク普及で小規模な路面店舗が見直されているためです。不動産投資家は、この需要の変化を把握し、将来性のある業種に適した物件を選ぶことが重要になります。
最後に、家賃と売上の相関にも触れます。一般に、飲食業では売上の8〜10%が賃料の目安と言われます。賃料設定が高すぎればテナントは長続きせず、空室の連鎖を招きます。収益計画を立てる際は、業種ごとの賃料負担率を参考に、長期の安定を目指す視点が欠かせません。
空室リスクより厄介な「テナント撤退リスク」
重要なのは、店舗物件特有のリスクが空室期間の長さではなく、突発的なテナント撤退にある点です。住宅なら退去の予告は1〜2か月前が一般的ですが、店舗の場合は資金ショートに伴い即時撤退も起こります。家賃滞納が発生したタイミングで交渉するのでは遅い場合が多いのです。
国土交通省の「賃貸住宅市場概況（2025年版）」によると、店舗系物件で滞納発生後3か月以内に明け渡し訴訟に至るケースは全体の約18%を占めます。住宅系の2倍近い割合であり、法的手続きコストが重くのしかかります。したがって、滞納防止策として入居審査と保証の仕組みが不可欠になります。
一方で、テナント撤退後の原状回復費も大きな負担です。特に飲食店は設備投資が重く、撤退時にトラブルが起こりやすい傾向があります。契約時に「スケルトン戻し」を明確にし、敷金を多めに設定することで、オーナー側の損失を限定できます。
加えて、収支シミュレーションには「解約予備費」を組み込むべきです。例えば年間家賃が600万円の物件なら、10%に当たる60万円をプールし、原状回復やリーシング費用に充てる想定が現実的です。このように、撤退リスクを前提としたキャッシュフロー管理が店舗投資の要と言えます。
立地選定で回避できる店舗 リスク
ポイントは、立地を細分化して需要の安定度を見極めることです。同じ市区でも、駅前商店街と住宅街の中ではテナント層も競合状況も異なります。国勢調査2025年速報によれば、都市中心部の昼間人口は2015年比で5%増えたのに対し、郊外住宅街の昼間人口は4%減少しています。この差が売上の基盤を左右します。
さらに、国土交通省の地価公示では、商業地の価格上昇率が2年連続で全国平均2.8%に達しています。ただし上昇幅の大きいエリアほど賃料も高騰し、投資利回りが低下することもあります。利回りと空室リスクのどちらを優先するか、事前に投資目的を明確にしましょう。
店前通行量の実地調査も重要です。例えば週末の通行量が平日の1.5倍を超える観光地では、季節変動が大きくなるため、オフシーズンの売上予測を慎重に立てなければなりません。観光庁の観光入込客動態によると、2025年はインバウンド回復で主要観光都市の入込客数が前年比15%増加していますが、地方都市では恩恵が限定的です。
一方で、シェアキッチンやポップアップストアなど短期契約需要が増えています。短期契約は高利回りを狙えますが、契約更新の手間が増え、安定性は下がります。長期テナントと短期テナントのバランスを取ることで、リスクと収益の両立が可能になります。
賃貸契約と保証のチェックポイント
まず確認すべきは、賃貸借契約のタイプです。店舗の場合、「普通借家契約」か「定期借家契約」を選択できます。定期借家なら契約満了で確実に明け渡しを受けられるため、賃料の見直しがしやすく、長期的な収益の柔軟性が高まります。
また、保証会社の利用は2025年時点でも拡大しています。国土交通省の調査では、店舗賃貸で保証会社を活用する事例が5年前の約1.7倍に増加しました。保証料は年額家賃の5〜10%が相場ですが、滞納や法的手続きを保証会社が代行するため、コスト以上の価値があります。
加えて、家賃増減額特約や修繕負担の範囲も合意しておくことが欠かせません。例えば、エアコンの入替費用をどちらが負担するか曖昧にすると撤退時に紛争が生じます。公益財団法人不動産適正取引推進機構のモデル契約書を参考に明文化しましょう。
最後に、敷金と保証金を分ける方法も検討してください。敷金は原状回復に充当し、保証金は賃料の担保とすることで、撤退時の精算がスムーズになります。これらの契約条件を整理することで、予期せぬ損失を最小化できます。
2025年以降を見据えたリスクヘッジ戦略
実は、店舗 リスクを抑える鍵は「分散」にあります。物件の用途、立地、テナント業種、そして契約期間を組み合わせてポートフォリオを構築することで、どこかが不調でも全体の収益を守れます。
さらに、2025年度の税制改正で創設された「中小事業者省エネ投資促進税制」は、店舗のエネルギー効率化工事に対する特別償却が可能です。テナントが内装工事に合わせて空調設備を更新する際、オーナーが共同で投資すれば、固定費削減と資産価値向上を同時に実現できます。期限は2027年3月末までなので、早めの計画が肝心です。
サブリース会社との協業も選択肢です。ただし、家賃保証がある一方で中途解約に違約金が発生するケースもあります。国民生活センターへの相談件数は2024年度比で12%増えており、契約内容の精査が欠かせません。
最後に、デジタルツールの活用です。AIを用いた需要予測サービスやオンライン内見システムにより、リーシング期間を短縮する動きが進んでいます。こうしたテクノロジーを取り入れることで、空室期間と募集コストを圧縮し、長期的なリスクを低減できます。
まとめ
店舗物件は高い利回りが魅力ですが、景気変動やテナント撤退といった独特のリスクを含みます。ポイントは、業種ごとの売上構造を理解し、立地と契約条件を細かく設計することです。さらに、保証会社の活用や設備投資の税制優遇を取り入れれば、損失を最小限に抑えながら収益機会を最大化できます。まずは自分の投資目的を明確にし、紹介したチェックリストを一つずつ検証してみてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産価格指数 – https://www.mlit.go.jp
- 経済産業省 商業動態統計 – https://www.meti.go.jp
- 日本政策金融公庫 2025年度企業動向調査 – https://www.jfc.go.jp
- 総務省 国勢調査2025年速報 – https://www.stat.go.jp
- 観光庁 観光入込客調査 – https://www.mlit.go.jp/kanko
- 公益財団法人不動産適正取引推進機構 モデル契約書 – https://www.retio.or.jp
- 国民生活センター サブリース契約に関する相談事例 – https://www.kokusen.go.jp