初めて鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）の物件に興味を持ったとき、多くの人は「構造が丈夫なら安心」と考えがちです。しかし実際には、高い耐久性ゆえの維持費や特殊な劣化リスクを見落とし、収益計画が崩れるケースが少なくありません。本記事では、過去15年以上にわたり相談を受けた実例を基に、SRC造で生じやすい失敗とその防止策を解説します。最後まで読むことで、購入前にチェックすべきポイントや2025年度の最新動向まで理解でき、失敗確率を大幅に下げられるはずです。
SRC造の特徴と誤解されやすいポイント
重要なのは、SRC造が鉄骨とコンクリートを組み合わせた高度な構造である点です。鋼材で骨組みをつくり、周囲を厚いコンクリートで固めるため、耐震性と耐火性に優れます。一方で、部材が多層になる分だけ建設コストが高く、将来の修繕費もRC造より膨らみやすい特徴があります。つまり「頑丈＝安上がり」という単純な図式は成り立ちません。
次に誤解されやすいのが減価償却年数です。税法上の耐用年数は47年と長いものの、中古購入の場合は残存期間で計算され、想定より節税効果が小さいことがあります。また、コンクリート内部の鋼材が錆びると膨張して爆裂（表面剥離）が発生し、補修費が跳ね上がる点も軽視できません。国土交通省の2024年度既存住宅状況調査では、SRC造の爆裂発生率がRC造より1.3倍高いと報告されています。これらの基本を把握せずに物件を選ぶと、後述するような失敗に直結します。
よくある失敗パターンと実例
まず押さえておきたいのは、大規模修繕費の読み違えです。築25年のSRC造マンションを表面利回り7%で購入したAさんは、12年目にエレベーター交換と外壁補修で5400万円を一括請求されました。販売会社が示した長期修繕計画には外壁の爆裂補修が含まれておらず、実質利回りが一気に4%台へ低下したのです。ここから分かるのは、修繕積立金の残高だけでなく、工事項目の網羅性を精査する重要性です。
次に空室リスクの軽視です。SRC造は遮音性が高く入居者満足度が高いとされますが、立地を誤ると客付けに苦戦します。地方政令市の駅徒歩18分に新築一棟を建てたB社は、賃料設定を都心RC並みに強気にした結果、完成から半年で入居率50%にとどまりました。総務省の2025年住宅・土地統計調査でも、地方の単身者世帯は前年同期比で2.1%減少しており、構造より需要動向が優先されることが浮き彫りになっています。
失敗を防ぐチェックポイント
ポイントは、購入前に三つの視点でリスクを数値化することです。第一に「構造劣化度」を把握するため、専門の非破壊検査を実施し、鉄筋かぶり厚さと中性化深さを測定します。費用は一戸あたり3万円前後ですが、爆裂の兆候を早期に発見でき、後の補修コスト圧縮につながります。
第二に「長期修繕計画の妥当性」を検証します。国交省のガイドラインでは、SRC造の外壁全面補修周期を12年と示していますが、古い計画では18年以上に設定されることが多く、その差額がトラブルの温床です。計画に最新指針が反映されているかを管理会社に確認し、必要なら専門家にセカンドオピニオンを依頼しましょう。
第三に「賃貸需要の継続性」です。日本不動産研究所の2025年賃貸住宅市場予測では、駅徒歩10分圏に比べ、15分圏の将来空室率が平均で1.8倍になると試算されています。これを踏まえ、シミュレーションでは最低でも現在家賃の10%下落と空室率20%を同時に織り込む設計が欠かせません。
2025年度の市場動向と制度の活用方法
実は、2025年度はSRC造物件に追い風となる改修支援が続いています。国土交通省の「長寿命化リフォーム推進事業」は、耐震補強や省エネ改修に対し、最大250万円の補助を行っています（2025年12月時点で申請受付中）。これを活用すれば、外壁補修や断熱改修で生じる費用の一部を抑えられ、キャッシュフロー改善に寄与します。
また、金融面では「省エネ性能向上を伴う大規模改修」を条件に、金利0.3%優遇を行う地方銀行が増えています。優遇期間は5年程度ですが、改修後の評価額上昇と合わせてリファイナンスの好機となり得ます。一方で、補助金や優遇は予算枠に達すると終了するため、購入検討と同時に専門家へ申請可否を確認することが重要です。
まとめ
ここまで見てきたように、SRC造は高い耐久性と引き換えに、修繕費や需要予測でつまずきやすい構造です。非破壊検査の活用、最新指針に沿った修繕計画の精査、そして賃貸需要のシビアな見積もりが失敗回避の鍵となります。補助金や金利優遇を組み合わせればコスト負担を抑えられるため、情報を早めに収集し、改善策を具体化してから購入へ踏み切りましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 既存住宅状況調査 2024年度報告書 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省 住宅・土地統計調査 2025年速報 – https://www.stat.go.jp
- 日本不動産研究所 賃貸住宅市場予測2025 – https://www.reinet.or.jp
- 国土交通省 長寿命化リフォーム推進事業 2025年度概要 – https://www.mlit.go.jp
- 全国銀行協会 住宅ローン金利優遇調査 2025年版 – https://www.zenginkyo.or.jp