新築マンションで相続税対策｜評価減の仕組みと注意点

相続税の負担を少しでも軽くしたいと考える方にとって、新築マンションの購入は有力な選択肢のひとつです。現金で資産を残すよりも評価額を大きく圧縮できる可能性があり、賃貸運用すれば安定収入も得られます。

ただし、2026年度税制改正で新たなルールが導入される見込みであり、従来どおりの節税効果を期待できないケースも出てきます。本記事では、新築マンションによる相続税対策の仕組みと活用法、そして今後の注意点をわかりやすく解説します。

新築マンションが相続税対策になる理由

不動産を相続する場合、相続税評価額は市場価格より低く算定されるのが一般的です。土地は路線価、建物は固定資産税評価額をもとに計算されるため、購入価格の6〜7割程度まで評価が下がることも珍しくありません。

新築マンションは「新築プレミアム」と呼ばれる価格上乗せ分があるため、中古物件に比べて購入価格と評価額の差が開きやすい傾向があります。この差額分だけ課税対象を圧縮できる点が、新築マンションが相続税対策に選ばれる大きな理由です。

現金と新築マンションの評価比較

上記のように、同じ1億円でも資産形態によって評価額に大きな差が生まれます。高額な財産を保有する方ほど、この差による節税効果は大きくなります。

評価額をさらに下げる3つの仕組み

新築マンションを活用した相続税対策では、評価額をさらに圧縮できる制度や仕組みがあります。代表的な3つを押さえておきましょう。

1. 貸家建付地の評価減

マンションを第三者に賃貸すると、土地は「貸家建付地」として扱われます。所有者が自由に土地を使えない状態とみなされるため、評価額がさらに下がります。計算式は以下のとおりです。

貸家建付地評価額 ＝ 自用地評価額 ×（1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合）

借地権割合は地域によって異なりますが、東京都心部では60〜70%程度です。借家権割合は全国一律30%のため、満室であれば18〜21%程度の評価減が期待できます。

2. 小規模宅地等の特例

被相続人が賃貸経営を行っていた土地は「貸付事業用宅地」として、200㎡まで評価額を50%減額できる特例があります。居住用宅地の80%減額ほどではありませんが、組み合わせることで大幅な節税が可能です。

ただし、相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた土地には適用されないケースがあるため、早めに賃貸運用を開始しておくことが重要です。

3. 債務控除（ローン残高の控除）

被相続人名義の借入金は、相続財産から差し引くことができます。新築マンションをローンで購入していれば、残債分だけ課税ベースが下がります。

たとえば1億円のマンションを購入し、相続時にローン残高が6,000万円あった場合、この6,000万円は債務控除の対象となります。不動産評価の圧縮と債務控除を組み合わせることで、二重の節税効果が得られる仕組みです。

節税効果のシミュレーション例

具体的な数値でイメージを掴んでおきましょう。以下は総資産2億円の方が1億円の新築マンションを購入した場合の試算例です。

上記はあくまで簡易試算ですが、マンション購入により課税対象額が7,500万円圧縮され、相続税が約半分になる計算です。実際の税額は家族構成や他の資産状況で変わるため、税理士に詳細なシミュレーションを依頼することをおすすめします。

2026年税制改正の影響と注意点

2025年12月に公表された令和8年度（2026年度）税制改正大綱では、相続直前のマンション購入による節税策に歯止めをかける内容が盛り込まれました。具体的には、相続開始前5年以内に取得した物件について、従来の路線価方式ではなく「取得価格の概ね80%」で評価する新ルールが導入される見込みです。

この改正が適用されると、直前購入による評価圧縮効果は大幅に縮小します。節税目的で急いで購入しても、期待どおりの効果が得られない可能性があるため、長期的な視点で計画を立てることが重要です。

今後の対策ポイント

• 相続対策としてマンション購入を検討するなら、早めに実行して5年以上保有する
• 賃貸経営の実態を伴わせ、小規模宅地特例の適用要件を満たしておく
• 税制改正の最新情報を常にチェックし、専門家と連携して対応する

新築マンション相続対策のメリット・デメリット

節税効果だけでなく、リスクも理解したうえで判断することが大切です。主なメリットとデメリットを整理しました。

メリット

• 相続税評価額の圧縮：路線価・固定資産税評価額で算定されるため、市場価格より評価が下がる
• 安定収入の確保：賃貸運用により毎月の家賃収入が得られ、ローン返済や老後資金に充当できる
• インフレ耐性：不動産は物価上昇に連動しやすく、資産価値を維持しやすい
• 新築ならではの競争力：最新設備やブランド力で入居者を集めやすく、空室リスクを抑えられる

デメリット・注意点

• 流動性の低さ：現金と違い、すぐに換金できない。売却には時間と費用がかかる
• 空室リスク：入居者がいなければ収入が途絶え、ローン返済が重荷になる
• 管理・修繕コスト：修繕積立金や管理費、設備更新費用が継続的に発生する
• 税制改正リスク：将来的にルールが変わり、想定した節税効果が得られない可能性がある

購入前に確認すべきチェックリスト

新築マンションで相続税対策を検討する際は、以下の項目を事前に確認しておきましょう。

• 立地条件（駅距離、周辺の人口動態、再開発計画）
• 賃貸需要と想定利回り
• 借入条件（金利、返済期間、元利返済比率）
• 自己資金比率と諸費用の見積もり
• 管理会社の実績と対応体制
• ハザードマップでの災害リスク確認
• 小規模宅地特例や貸家建付地の適用要件
• 相続後の分割方法（家族信託の活用など）

まとめ

新築マンションを活用した相続税対策は、評価額の圧縮と安定収入を同時に実現できる有効な手段です。貸家建付地の評価減、小規模宅地特例、債務控除を組み合わせることで、大幅な節税が期待できます。

ただし、2026年度税制改正により直前購入への優遇が縮小される見込みのため、早めの検討と長期保有を前提とした計画が重要です。空室リスクや流動性の低さといったデメリットも考慮し、立地選定や管理体制に妥協しないことが成功の鍵となります。

相続税対策は家族構成や資産状況によって最適解が異なります。具体的な判断にあたっては、税理士や不動産の専門家に相談しながら、自分の家庭に合った計画を立ててください。