不動産を相続するとき、相続税の負担や分割方法に頭を抱える方が少なくありません。一棟マンションを活用した相続対策は、現金よりも税評価額を抑えやすく、家族に安定収入を残せる点で注目されています。しかし購入資金や運営リスクも伴うため、正しい知識と計画が欠かせません。本記事では一棟マンション 相続対策の仕組み、2025年度の制度活用、資金計画の立て方までを丁寧に解説します。読み終える頃には、自分の家庭に合う具体的な選択肢が見えてくるはずです。
一棟マンションが相続対策に選ばれる理由
まず押さえておきたいのは、不動産の中でも一棟マンションが持つ相続面の優位性です。建物と土地をまとめて取得できるため権利関係を整理しやすく、区分所有よりも運営方針を一本化できます。
国税庁の路線価方式では、建物の相続税評価額が固定資産税評価額を基準に算定されるため、市場価格の6割前後まで圧縮されることが一般的です。さらに土地部分は借家権割合を控除できるため、実勢価格との差が広がります。つまり現金をそのまま残すよりも、課税対象を抑えながら同時に家賃収入を生み出せるわけです。
加えて、マンションは複数戸の賃料を束ねるため、空室が発生しても収益全体への影響が緩やかです。2025年12月時点で東京23区の新築マンション平均価格は7,580万円ですが、一棟売りの郊外型マンションなら1億5000万〜3億円台で購入でき、中長期の資産形成が可能です。人口集中エリアを選ぶことで、賃料下落リスクを抑えつつ安定運営が期待できます。
相続税評価額を抑えるしくみ
ポイントは、不動産の評価方法と借入金の控除を組み合わせることです。相続税では被相続人名義の借入金が債務控除の対象となり、課税ベースを下げられます。一棟マンションをローンで取得すれば、建物評価の圧縮に加えて債務控除が加算されるため、相続税額を二重に軽減できるのです。
ただし、借入比率を高くしすぎると返済負担が収益を圧迫します。金融機関の融資条件は物件の収益力と個人の与信で決まるため、家賃収入で元利返済比率50%以下を目安に計画すると安全です。
一方、小規模宅地等の特例は2025年度も継続しており、賃貸住宅用地なら評価額を50%減額できます。ただし適用面積は200㎡までで、被相続人が賃貸経営を継続していた事実が必要です。取得後すぐに売却すると特例が取消される恐れがあるため、少なくとも3年間の保有を想定しておきましょう。
資金計画とキャッシュフロー管理
重要なのは、購入時だけでなく長期のキャッシュフローを綿密に試算することです。物件価格の20%を自己資金とし、諸費用と合わせて総投資額の25%程度を現金で用意すると毎月の返済負担を抑制できます。金利が1%上昇した場合も返済比率が60%以内に収まるかシミュレーションしておくと安心です。
家賃設定は周辺相場を参考にしつつ、設備グレードで差別化することで空室期間を短縮できます。たとえば無料Wi-Fiや宅配ボックスを導入すると、月額賃料を2000〜3000円上乗せできるケースが多いです。修繕積立金として年間賃料収入の10%を別口座に積み立て、外壁改修や設備更新に備えましょう。
さらに、相続後の分割協議を円滑にするため、家族信託契約を組む方法があります。受益者を複数設定すれば、毎月の家賃を口座で自動分配でき、遺産分割トラブルを防げます。信託契約は公正証書化が望ましく、司法書士費用として30万〜50万円を見込むとよいでしょう。
2025年度の税制・補助制度の活用法
実は、2025年度の税制改正では不動産取得税の軽減措置が3年間延長され、新築または築20年以内の耐震適合物件なら税率が4%から3%へ下がります。取得価格3億円の一棟マンションでは、税額が1200万円から900万円に減る計算になり、初期コストを圧縮できます。
さらに、長期優良住宅に認定された物件では登録免許税も軽減されるため、2025年度末までに登記すれば税率が0.15%まで下がります。新築RC造マンションの場合、構造計算と省エネ性能の要件をクリアすることで認定取得が可能です。設計段階から専門家に相談し、追加コストと減税効果を比較検討するとよいでしょう。
なお、住宅ローン控除は自宅用制度のため投資物件には適用されません。一棟マンション 相続対策を目的とする場合は、法人化による減価償却の加速度化や保有会社への管理委託料設定で税負担を抑える手法もあります。法人設立費用と毎年の顧問料を考慮し、個人名義とどちらが有利か総合的に判断してください。
購入から運営までのリスクと解決策
まず市況リスクとして、人口減少エリアでは賃料下落と空室増加が同時に進む可能性があります。総務省統計局の将来推計では、2040年までに地方都市の人口が平均15%減少すると見込まれています。立地選定では鉄道やバスの利用実績、周辺の再開発計画を把握し、働く世代が継続的に流入する地域を選びましょう。
次に金利リスクです。日本銀行は2025年3月にマイナス金利を解除し、長期金利は1%台で推移しています。借入期間が20年以上の場合、固定金利か変動+上限金利設定型を選ぶと返済計画が安定します。
運営面では管理会社の選定が成否を左右します。管理委託料が安い会社を選んでも修繕や入居者対応が後手に回れば収益は低下します。月次報告の精度、緊急対応の体制、退去時の原状回復基準を必ずチェックしてください。
最後に、災害リスクを軽視できません。東京都都市整備局のデータでは、23区内でも地域により洪水想定水深が最大5m異なります。ハザードマップで浸水区域を確認し、地盤改良履歴や避難経路を資料で提示できる物件を選ぶことで、入居者募集時の安心材料になります。
まとめ
一棟マンション 相続対策は、税評価額の圧縮と家賃収入による資産形成を同時に実現できる強力な手段です。評価方法や債務控除を理解し、長期のキャッシュフローと家族間の分割方法まで設計すれば、将来の相続争いと税負担を大幅に減らせます。購入時には2025年度の税制優遇を活用し、立地と管理体制に妥協しないことが成功への近道です。行動に移す際は専門家のチームを組み、試算とシミュレーションを繰り返しながら、家族に笑顔を残せる資産運営を進めてください。
参考文献・出典
- 国税庁 – https://www.nta.go.jp
- 国土交通省 不動産政策企画課 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局 – https://www.stat.go.jp
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp
- 東京都都市整備局 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp