不動産投資を検討し始めると、「RC造とSRC造はどちらが有利なのか」「鉄骨鉄筋コンクリートは建設費が高いけれど本当に儲かるのか」という疑問が浮かぶ方は多いでしょう。特にSRC造は耐久性と耐震性に優れる一方で、初期投資の負担が大きいことから、投資判断に迷うケースが少なくありません。
本記事では、SRC造の収益性を構造面と数字の両面から詳しく解き明かします。2025年時点で活用できる制度も踏まえながら、初心者でも実行しやすい投資戦略をお伝えしていきます。最後まで読んでいただければ、物件選定の視点が明確になり、購入後のキャッシュフロー設計まで具体的にイメージできるはずです。
SRC造とは何か ― 構造とコストの基本を押さえる
まず理解しておきたいのは、SRC造が鉄筋コンクリート（RC）と鉄骨（S）の長所を組み合わせた構造であるという点です。鉄骨で建物の骨格を組み立て、その周囲を鉄筋コンクリートで包み込むことで、高層建築に必要な剛性と耐火性を同時に実現できます。この構造がもたらす最大のメリットは、地震時の揺れを効果的に吸収しながら、長期間にわたって躯体性能を維持できることにあります。
一方で、鉄骨とコンクリートを併用する分、建設コストは同じ階数のRC造より約10〜15%高くなるのが一般的です。国土交通省が2025年10月に公表した「建築着工統計」によると、SRC造マンションの平均工事費は延床1平方メートルあたり約26万円で、RC造の約23万円を上回っています。つまり初期投資額は大きくなりますが、躯体寿命が60年以上と長いため、退去時の原状回復費を抑えられ、長期保有によって投資を回収できる仕組みになっているのです。
重要なのは、このコスト増を「長期耐久による修繕費の圧縮」と「高い賃料設定」で相殺できるかどうかを見極めることです。耐火性能と耐震性能が高い住宅は火災保険や地震保険の保険料が低減しやすく、保険会社によってはRC造と比べて3〜5%の割引が適用されることもあります。したがって、SRC造の収支を評価する際は、表面的な投資回収年数だけでなく、修繕費・保険料・賃料の三つの要素を総合的に検討する必要があります。
SRC造がもたらす収益性の仕組みを理解する
SRC造物件が収益を生み出すルートは、単に「高い家賃を取れる」という点だけではありません。東京都都市整備局の「賃貸住宅市場動向調査」（2025年度版）では、築15年時点の家賃水準を比較した際、SRC造はRC造より平均で8%高いという調査結果が出ています。しかし実は、収益性を大きく左右するのは家賃の差よりも運営コストの差であり、この点が見落とされがちです。
具体的に説明すると、SRC造は外壁や柱・梁の劣化スピードが遅いため、大規模修繕の周期を12年から15年へと延ばせるケースが多くあります。仮に総戸数30戸のマンションで外壁修繕費が3,000万円かかるとして、この修繕を12年ごとから15年ごとに延長できれば、長期の現在価値で計算すると約400万円のコスト削減効果が生まれます。さらに国土交通省が示す2025年度の長期修繕計画標準モデルでは、SRC造の年間修繕積立金はRC造と比べて1平方メートルあたり60円安いという試算も示されています。
加えて、建物評価が高いことで金融機関の担保評価も上がりやすく、LTV（借入額を資産価値で割った比率）の許容範囲が広がる傾向にあります。都内のメガバンクでは、SRC造の築浅物件に対して70〜75%の融資割合を提示する事例が増えてきました。低金利の長期融資を引くことができれば、表面利回りが同じ物件でもRC造より月間キャッシュフローが1〜2万円向上することがあるのです。
投資判断で押さえるべき指標とデータ
SRC造の収益性を定量的に測るうえで欠かせない指標は「利回り」だけではありません。まずローン返済後の手残り額を示すCCR（Cash on Cash Return）を算定し、そこに減価償却による税還付効果を加味して実質利回りを計算する必要があります。
たとえば築20年、価格3億円、年間家賃収入2,400万円のSRC造物件を例に取ってみましょう。表面利回りは8%となりますが、鉄骨の割合が高いほど減価償却費を2,000万円ほど計上できるケースもあります。所得税率33%の法人であれば、税負担が年間660万円軽減される計算です。この税効果を加味すると、実質利回りは10.2%まで上昇します。
空室率のデータも見逃せません。総務省「住宅・土地統計調査」の2023年速報値をもとにした2025年推計では、都心三区のSRC造マンションの空室率は4.1%、RC造は5.3%と差がついています。稼働率が1ポイント向上するだけで、30戸のマンションなら年間収入ベースで約80万円の上振れ効果が期待できます。空室リスクの低さが数字で裏付けられているため、事前シミュレーションには地域別・構造別の空室率を組み込むと精度が高まります。
ただし、キャップレート（純利回り）を用いて比較する際には注意が必要です。修繕積立負担や保険料の差をNOI（ネットオペレーティングインカム）に正しく反映しなければ、適切な比較はできません。国土交通省「不動産投資市場動向調査」（2025年6月）によると、SRC造マンションの平均NOI利回りは4.2%で、RC造の4.0%をわずかに上回る程度です。しかし築後30年以降になると差が広がり、最大で0.5ポイントほど逆転幅が拡大する傾向があります。中長期保有を前提とするなら、SRC造の優位性は年を追うごとに高まると読み取れるでしょう。
SRC造物件のリスクと具体的な対策
もちろん、SRC造が万能というわけではありません。いくつかのリスクを理解し、適切な対策を講じることが成功への鍵となります。
第一のリスクは、取得価格が高いために売却時の市場下落局面で含み損が膨らみやすい点です。過去の事例を振り返ると、2010〜2012年のリーマンショック後には、東京都心のSRC造投資用マンションで平均価格が12%ほど下落しました。この時期に築浅物件を購入した投資家の中には、ローン残高が評価額を上回り、リファイナンスに苦労した方もいます。対策としては、自己資金を20%程度入れてLTVを抑え、売却時にもエクイティ（自己資本部分）を確保できる慎重な資金計画が欠かせません。
第二のリスクは、修繕積立会計の不備です。SRC造は寿命が長いがゆえに、修繕積立金が低い水準で据え置かれたままの管理組合が散見されます。購入前には必ず長期修繕計画と積立残高を確認し、不足があれば購入後すぐに積立金の引き上げを提案することが重要です。合意形成が難しい場合は、専門家を交えた外部委託管理への切り替えを検討すると、議論が進みやすくなります。
三つ目のリスクは、テナントニーズの変化への対応です。SRC造は耐震性能が高い反面、柱型が大きくなることで室内の有効面積がやや狭くなる物件もあります。リモートワークの普及に伴いワークスペース付きレジデンスへの需要が高まる中、間取り変更を視野に入れたリノベーション計画をあらかじめ立てておくと安心です。リノベ費用を上乗せした後の表面利回りが7%を超えるかどうかを、投資判断の目安にすると安全度が高まります。
2025年度の制度活用と出口戦略のポイント
投資用住宅は自宅と異なり直接的な補助金が少ないものの、2025年度も利用できる税制優遇や金融面でのメリットを押さえておくことで、リターンを向上させることが可能です。
まず注目したいのは、中古SRC造物件を購入して耐震補強を実施する場合に適用される固定資産税の減額措置です。耐震基準適合証明を取得し、自治体へ申請すると、当該年度の固定資産税が2分の1に減額されます。東京都では申請期限が毎年度末の3月31日となっており、遡及適用はできないため、工事スケジュールの管理を綿密に行う必要があります。
法人で購入する場合には、中小企業経営強化税制の活用も検討しましょう。2025年度も引き続き「一定の耐震基準を満たす賃貸不動産」が対象に含まれており、資本金1億円以下の法人が対象物件を取得すると、取得価額の10%を税額控除するか、50%の即時償却を選択できます。SRC造は耐震等級2以上を取得しやすい構造であるため、要件を満たす確率が高い点がメリットです。
出口戦略としては、相続税評価の圧縮効果を活かしてファミリー間で資産を移転する方法があります。国税庁「財産評価基本通達」によると、賃貸用マンションの相続税評価額は、建物部分が固定資産税評価額の70%、土地部分が路線価に借家権割合を乗じた金額で算定されます。賃料の高いSRC造物件は評価額抑制効果が相対的に小さく見えるかもしれませんが、長寿命であるがゆえに修繕後も収益を維持でき、世代を超えたインカムゲイン（継続的な賃料収入）を期待できます。売却益よりキャッシュフローを優先する長期運用を想定するなら、法人保有から個人相続への切り替えタイミングを計画に織り込むことで、税負担の最適化が図れるでしょう。
まとめ
ここまで、SRC造の収益性を構造面と数字の両面から多角的に検証してきました。初期コストの高さは確かにハードルですが、耐久性による修繕費の圧縮と空室率の低さがもたらす安定収入によって、長期的には十分に回収できることがお分かりいただけたかと思います。
投資判断においては、表面利回りだけでなく、CCRやNOI利回り、空室率といった複合的な指標を活用することが成功への鍵となります。さらに2025年度も有効な耐震補強の固定資産税減額制度や中小企業経営強化税制を上手に活用すれば、手残りのキャッシュフローをさらに押し上げることが可能です。
まずは候補物件の長期修繕計画とLTVを確認し、10年先も黒字を維持できるシミュレーションを作成するところから始めてみてください。具体的な数字を積み上げていけば、SRC造投資の魅力と注意点がより明確に見えてくるはずです。
参考文献・出典
- 国土交通省 建築着工統計 2025年10月公表 – https://www.mlit.go.jp
- 東京都都市整備局 賃貸住宅市場動向調査 2025年度版 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp
- 総務省 住宅・土地統計調査 2023年速報推計 – https://www.stat.go.jp
- 国土交通省 不動産投資市場動向調査 2025年6月 – https://www.mlit.go.jp
- 国税庁 財産評価基本通達 令和7年1月版 – https://www.nta.go.jp
