年収が1500万円を超えると、給与収入だけでは節税や資産形成に限界を感じる方が増えます。特に累進課税で手取りが減る実感は大きく、別の収益源を探すのは自然な流れです。そこで注目されるのがアパート経営ですが、初めての方は「多額の自己資金が必要では」「空室が続いたら赤字になるのでは」と不安を抱きがちです。本記事ではそうした疑問に答えながら、年収1500万以上 アパート経営 始め方の具体的なステップと2025年12月時点の最新情報をわかりやすく解説します。読み終えるころには、資金計画から物件選び、運営管理まで一連の流れがイメージでき、最初の一歩を踏み出す自信が得られるでしょう。
高収入層にアパート経営が向く3つの理由
まず押さえておきたいのは、年収が高いほど金融機関の評価が高まり、融資条件が有利になる点です。自己資金を多めに入れることで金利を0.2〜0.4%下げられる例もあり、総返済額の差は30年で数百万円に達します。また、所得税と住民税の負担が重い層は、不動産所得の減価償却を活用することで税負担を平準化しやすい特徴があります。さらに不動産はインフレに比較的強く、現金より実物資産を持つことで長期的な購買力を維持できる点も見逃せません。
一方で高収入だからこそ、経営を趣味感覚で始めると損失が拡大しやすい面があります。購入判断や管理体制を専門家任せにしすぎると、キャッシュフローが悪化していても気づかないことがあります。つまり、資金余力があるからこそ自ら数字を把握し、利益率という観点でシビアに判断する姿勢が重要になります。高年収の方が企業経営で培った視点を生かせば、その強みはアパート経営にも大きく役立つでしょう。
資金計画と融資戦略の立て方
重要なのは、自己資金と借入金のバランスを早い段階で決めることです。金融機関は物件価格の8割まで融資するケースが多いものの、自己資金を30%入れると融資期間を長く設定できる傾向があります。例えば1億円のアパートを購入する場合、3000万円の頭金を準備し、7000万円を金利1.3%、期間30年で借りると、月々の返済は約23万円です。ここに家賃収入が35万円、経費が8万円なら、税引き前キャッシュフローは4万円確保できます。
また、年収1500万円クラスは複数行から同時に事前審査を取ると、金利だけでなく団体信用生命保険の付保条件も比較しやすくなります。実は金利差が0.3%でも、30年総返済額は約370万円変わるため、手間を惜しまない価値は十分あります。加えて2025年度の賃貸住宅向け低利融資制度「フラット35アパート」では、断熱性能が一定基準を満たす新築物件に対し金利優遇があり、長期固定を希望する場合の選択肢となります。
最後に、諸費用として物件価格の6〜8%が必要です。登記費用、仲介手数料、火災保険などにくわえ、引渡し後1年間の修繕予備費として家賃の10%を別枠で準備すると、突発的なトラブルにも耐えられます。資金計画段階でここまで織り込むことで、運営開始後の資金繰りに慌てるリスクを減らせます。
物件選定で失敗しないチェックポイント
ポイントは、数字と街の将来性をセットで評価することです。国土交通省住宅統計によると、2025年10月の全国アパート空室率は21.2%で前年より0.3ポイント改善しました。ただし地方都市同士でも差が大きく、人口10万人未満の地域では30%を超えるエリアも存在します。空室率が高い地域に新築物件を建てても、家賃下落で収支が合わなくなる可能性が高いと言えます。
具体的には、駅徒歩10分以内または主要バス停徒歩5分以内を目安にし、周辺3物件の平均家賃と比較して割高でないか確認します。さらに過去5年間で家賃が年間1%以上ずつ下落しているエリアは避けると、中長期で収益を守りやすくなります。一方で築古物件の場合、表面利回りが高くても大規模修繕の時期が迫っていることが多く、修繕積立を見越した利回り調整が欠かせません。
物件視察では、昼と夜の雰囲気を両方見ることで、コンビニや夜間の明るさなど生活利便が分かります。加えて消防署のハザードマップで水害・土砂災害リスクを確認し、保険料への影響を把握します。つまり数字のみならず、住む人の立場で環境を評価する姿勢が、長期安定経営につながるのです。
安定運営を支える管理とリスク対策
まず押さえておきたいのは、管理会社選びで手取りが大きく変わるという事実です。管理委託料は家賃の5%が一般的ですが、入居者募集の広告料や更新事務手数料が高い場合、実質負担は7%を超えることがあります。契約前にどこまでが管理料に含まれるのか明確にし、費用構造を理解しておきましょう。
さらに、入居者属性の審査基準を共有しておくと滞納リスクを抑えられます。年収に対する家賃負担割合を30%以内とする、保証会社の加入を必須にするなど、具体的な指標を設定すると管理会社との認識ズレを防げます。また2025年4月から完全施行された改正賃貸住宅管理業法により、管理会社には財産の分別管理と定期報告が義務付けられ、オーナーは報告内容をチェックするだけで透明性が高まりました。
一方、災害リスクへの備えも欠かせません。地震保険は建物評価額の50%までしか補償されないため、地震の多い地域では火災保険を上乗せする特約を検討する価値があります。加えてIoT機器を活用した水漏れセンサーや遠隔鍵管理を導入すると、事故対応スピードが上がり二次被害の抑制につながります。こうした初期投資は経費計上できるため、節税効果も見込める点が魅力です。
2025年度に活用できる税制・補助制度
実はアパート経営に関する国の補助や優遇は、主に省エネ化と耐震化に集中しています。2025年度も継続している「賃貸住宅省エネ改修補助」（国交省）は、断熱窓の設置や高効率給湯器導入に対し工事費の1/3、上限150万円を補助します。既築物件の空室リフォーム時に活用すれば、入居者満足と光熱費削減の両面で競争力を高められます。
また、新築アパートを長期優良住宅に認定すると、固定資産税が当初5年間1/2に軽減される措置が2025年度も延長されました。登録免許税や不動産取得税の軽減も受けられ、初期費用を大きく抑えられます。長期優良住宅にするには耐震等級2以上や維持管理対策等級高水準などが要件となりますが、建設時にプランを合わせればクリアは難しくありません。
加えて所得税では、不動産所得と給与所得の損益通算が従来通り認められており、減価償却による赤字が総所得から差し引かれます。年収1500万円の方が木造アパート（法定耐用年数22年）を築12年で購入した場合、簡便法により残存耐用年数11年で償却でき、初年度から数百万円の非現金費用を計上できます。これにより税額が数十万円減り、実質利回りが向上します。
最後に、2025年度の小規模企業共済等掛金控除も検討してください。賃貸業は事業的規模（戸数5棟10室以上など）なら加入が可能で、年間84万円まで所得控除が受けられます。老後の退職金代わりにしながら、年間税負担を軽減できるため、高収入層ほどメリットが大きい制度と言えます。
まとめ
ここまで、年収1500万以上 アパート経営 始め方について、資金計画、物件選び、管理体制、そして2025年度の最新優遇策まで一連の流れを解説しました。重要なのは自己資金と融資のバランスを見極め、将来性ある立地を選び、数字に基づいた運営を徹底することです。そのうえで省エネ補助や税制優遇を活用すれば、キャッシュフローを安定させながら手取りも増やせます。まずは本記事を参考に、融資の事前審査と物件情報収集を同時に始め、最初の一棟へ一歩踏み出してみてください。行動を起こすことでしか、資産形成の未来は変わりません。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅統計調査 2025年版 – https://www.mlit.go.jp
- 国税庁 所得税法令集（2025年度版） – https://www.nta.go.jp
- 国土交通省 賃貸住宅省エネ改修補助 2025年度概要 – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku
- 総務省 家計調査報告（家計収支編）2025年7月公表 – https://www.stat.go.jp
- 金融庁 住宅ローン関連統計 2025年9月 – https://www.fsa.go.jp