不動産投資を始めたいと考えているものの、「実際に毎月いくら手元に残るのか」という疑問を抱えている方は多いのではないでしょうか。広告に記載された利回りだけを見て物件を購入すると、想像よりも手取りが少なく後悔するケースは珍しくありません。
本記事では「不動産投資で月いくら稼げるのか」という疑問に正面から向き合います。物件タイプ別の収入目安から、家賃収入の計算方法、差し引かれる費用、さらに2025年度の税制優遇まで網羅的に解説していきます。読み終えるころには、ご自身の資金計画に合わせた月々の手取り額を具体的にイメージできるようになるはずです。
物件タイプ別に見る月々の収入目安
不動産投資で得られる月収は、物件タイプによって大きく異なります。投資対象ごとの収入構造を理解しておくことで、自分に合った投資スタイルを見極めやすくなります。
ワンルームマンションの場合
ワンルームマンションは初期投資額を抑えられるため、不動産投資の入門として人気があります。東京23区内であれば月額賃料は8万円から12万円程度が相場となっており、管理費やローン返済を差し引いた手取りは月1万円から3万円程度になることが多いです。一方で、築年数が20年を超えると家賃が下落しやすい傾向があるため、長期保有を前提とする場合は築浅物件を選ぶなどの工夫が必要です。
ファミリータイプの場合
1LDKから3LDKのファミリータイプは、入居期間が長く安定した収入を見込めます。首都圏では月額12万円から18万円程度の賃料設定が一般的です。入居者の回転率が低いため、募集広告費や原状回復費用といった隠れコストを抑えられる点がメリットといえます。ただし修繕費が大きくなりやすいため、長期修繕計画を確認したうえで購入を検討してください。
一棟アパートの場合
一棟アパートは複数戸からの家賃収入を得られるため、スケールメリットを活かせます。たとえば6戸の木造アパートで各戸6万円の賃料であれば、満室時には月36万円の家賃収入となります。管理費やローン返済、空室損を差し引いても月10万円から15万円程度の手取りを確保できるケースもあります。ただし初期投資額が5,000万円を超えることも珍しくなく、融資審査のハードルは高くなります。
戸建て賃貸の場合
戸建て賃貸は近年注目を集めている投資手法です。郊外であれば500万円から1,500万円程度の物件も存在し、リフォーム費用を加えても比較的低予算で始められます。月額賃料は7万円から10万円程度が目安となり、ローンを組まなければ月5万円以上の手取りを得ることも可能です。ファミリー層からの需要があり、長期入居につながりやすい点も魅力といえます。
家賃収入の仕組みと利回り計算の基本
月々の手取り額を正確に把握するためには、家賃収入の仕組みを理解することが欠かせません。特に重要なのが「表面利回り」と「実質利回り」の違いです。
表面利回りとは、年間家賃収入を物件価格で割っただけのシンプルな指標です。物件広告や販売図面に記載されることが多いため、目にする機会も多いでしょう。しかし表面利回りには管理費や税金などの経費が含まれていません。つまり、この数字だけを見て投資判断を行うと、実際の手取りとのギャップに戸惑うことになります。
実質利回りは管理費や固定資産税、修繕積立金などの経費を差し引いた後の利回りを指します。手元に残るお金を判断する際には、必ずこちらの数値で計算しなければなりません。計算式は「（年間家賃収入－年間経費）÷物件価格×100」で求められます。
たとえば、年間家賃収入120万円の物件で年間経費が40万円、物件価格が3,000万円の場合、実質利回りは約2.7%となります。表面利回りが4%であっても、実質利回りは大きく下がることを覚えておいてください。
実質利回りを構成する主なコスト
月々の手取り額を正確にシミュレーションするには、差し引かれる費用の内訳を把握することが重要です。代表的なコストについて詳しく見ていきましょう。
まず管理委託手数料は、賃貸管理会社に委託する場合に発生します。相場は家賃の5%前後であり、月10万円の賃料であれば月5,000円程度が目安です。修繕積立金はマンションの場合に毎月徴収され、築年数や建物規模によって1万円から3万円程度の幅があります。共用部の電気代やエレベーター保守費用なども別途かかるケースがあります。
固定資産税と都市計画税は年に一度、まとめて請求されます。区分マンションであれば年間10万円から15万円程度、一棟アパートでは数十万円に達することもあります。月々のキャッシュフローを計算する際には、これを12で割って月額換算しておくとよいでしょう。
火災保険料も見落としがちなコストです。2025年時点でも火災保険料の相場は上昇傾向が続いており、築年数が古い物件ほど保険料が高くなる点に注意が必要です。年間1万円から3万円程度を見込んでおくのが無難です。
さらに見落としやすいのが「隠れコスト」です。入居者募集時の広告費（AD）、退去時の原状回復費用、フリーレント期間中の家賃減収なども計算に組み込む必要があります。これらを加味しないまま満室想定で計画すると、資金繰りが崩れるリスクがあります。
空室リスクと地域別の家賃相場
空室リスクは不動産投資における最大の懸念事項の一つです。国土交通省の住宅市場動向調査（2024年度）によると、全国平均の空室率は13%前後で推移しています。都心のワンルームでも3%から5%程度は見込むのが安全とされます。
地域別に見ると、東京23区の平均賃料は11万円前後である一方、郊外では7万円程度まで下がることも珍しくありません。総務省の住民基本台帳人口移動報告（2025年1月公表）によると、都心5区の人口は微増を続けていますが、地方都市圏では減少傾向が顕著です。人口が減る地域では空室率が高まりやすく、長期的な家賃下落も起こりやすい点を忘れないでください。
大阪・名古屋圏は東京ほどではないものの、都心部では安定した需要があります。地方中核都市（福岡、札幌、仙台など）は、大学や企業の移転状況によって需要が変動するため、エリア調査が特に重要です。
キャッシュフローシミュレーションの実例
ここでは具体的な数字を使って、月々の手取り額をシミュレーションしてみましょう。3,000万円の中古区分マンション（表面利回り4.0%）を想定し、自己資金600万円、残り2,400万円を金利1.5%・期間25年のローンで組んだ場合を試算します。
年間家賃収入は120万円（月10万円×12か月）です。ここから空室率5%として6万円を差し引きます。管理費や修繕積立金は月2万円、年間24万円とします。固定資産税は年10万円、火災保険料は年1万円を計上します。ローン返済額は年間約102万円（月8.5万円相当）となります。
これらを合算すると、年間の手取りは約マイナス23万円、つまり月平均では約マイナス1.9万円の赤字となります。表面利回り4%の区分マンションは、ローン比率が高いとキャッシュフローが悪化しやすいのです。
では、同じ価格帯で表面利回り5.5%の物件ならどうでしょうか。年間家賃収入が165万円に増えるため、管理費や空室損を差し引いても年間約22万円、月1.8万円の黒字に転じます。このように、月々の収入をプラスにするには利回りとローン条件の両面を調整することが不可欠です。
収入を安定化させる三つのポイント
不動産投資で安定した月収を得るためには、立地・物件選定・融資条件の三つを最適化することが重要です。
立地選びでは、人口動態を必ず確認してください。都心部は物件価格が高いものの空室リスクが低く、安定した収益を見込めます。一方、郊外や地方では初期投資を抑えられますが、将来的な人口減少リスクを考慮する必要があります。駅からの距離、周辺施設の充実度、再開発計画の有無なども重要な判断材料となります。
物件選定においては、投資目的と保有年数を明確にすることが大切です。短期的なキャッシュフローを重視するなら一棟アパート、長期的な資産形成を目指すなら都心の区分マンションといった選択肢が考えられます。築年数と家賃下落リスクのバランスも忘れずに検討してください。
融資条件は収益性に直結します。日本銀行の主要銀行貸出利率（2025年9月）によると、不動産投資ローンの平均金利は1.3%前後で推移しています。ただし属性や物件評価によっては3%近くまで上がるケースもあり、金利1%の違いは25年間で数百万円の返済差になります。複数の金融機関でシミュレーションを行い、最も有利な条件を引き出す努力が求められます。
税制優遇と節税戦略で手取りを増やす
不動産投資の手取り額を増やすには、税制優遇を上手に活用することも重要です。所得税と住民税は不動産所得から経費を差し引いた課税所得に対して課税されます。
青色申告特別控除は賃貸業にも適用され、最大65万円の控除を受けられます。これを活用すると課税所得を抑えられるため、結果として手取りが増えます。複式簿記での記帳や電子申告が条件となりますが、会計ソフトを使えばそれほど難しくありません。
2025年度の固定資産税減免措置として、築30年以上の木造住宅を耐震改修した場合、翌年度の固定資産税が半額になる制度が継続しています。戸建て投資や賃貸併用住宅では、改修コストと税金軽減効果を比較検討してみてください。
また、小規模企業共済やiDeCoを活用した節税も有効です。不動産所得と給与所得を損益通算することで、課税所得を下げられるケースもあります。ただし法人化による節税は設立費用と毎年の顧問料がかかるため、小規模物件ではかえって手取りが減る可能性があります。まずは個人として青色申告に取り組み、所得が増えてから法人化を検討する流れが無理のない選択といえるでしょう。
よくある質問
不動産投資で月5万円稼ぐには元手がいくら必要ですか？
一般的には1,000万円から1,500万円程度の物件で、ローンを組まずに現金購入すれば月5万円程度の手取りを目指せます。ローンを利用する場合は、自己資金比率を高めて返済負担を抑えることが重要です。
サラリーマンでも不動産投資で副収入を得られますか？
会社員として安定した収入があれば、融資審査で有利に働くことが多いです。管理を賃貸管理会社に委託すれば、本業に支障なく運営できます。
空室が続いた場合はどうなりますか？
空室期間中は家賃収入がゼロになる一方で、ローン返済や固定資産税の支払いは続きます。そのため、空室リスクを織り込んだ資金計画を立てておくことが不可欠です。
まとめ
不動産投資で月いくら稼げるかは、物件タイプ・立地・融資条件によって大きく変わります。表面利回りではなく実質利回りで計算し、ローン返済や空室損を加味したキャッシュフローを確認することが欠かせません。
ワンルームマンションなら月1万円から3万円、一棟アパートなら月10万円以上の手取りも現実的です。ただし、これらの数字は経費や空室を適切に見込んだ場合の目安であり、物件選びを誤れば赤字に転落するリスクもあります。
まずは具体的なシミュレーションで数字を出し、2025年度の税制優遇や減免制度を上手に活用してください。立地、物件タイプ、融資条件の三つを改善すれば、同じ投資額でも手取り額は大きく変わります。着実な資金計画のもと、安定した不動産投資を実現しましょう。
参考文献・出典
- 国土交通省 住宅市場動向調査2024年度版 – https://www.mlit.go.jp
- 総務省統計局 住民基本台帳人口移動報告2025年1月 – https://www.stat.go.jp
- 日本銀行 主要銀行貸出利率等2025年9月 – https://www.boj.or.jp
- 国税庁 所得税青色申告の概要2025年度 – https://www.nta.go.jp
- 東京都主税局 固定資産税の減免措置（2025年度） – https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp
