ワンルームマンション投資を検討する際、多くの方が「利回り○%」という数字に注目されるのではないでしょうか。しかし、不動産会社の広告で見かける表面利回りだけでは、実際の投資収益を正確に把握することはできません。本当に重要なのは、諸経費を差し引いた「実質利回り」を理解することです。
この記事では、ワンルームマンション投資における実質利回りの正しい計算方法から、投資判断に必要な具体的な数値まで、初心者の方にも分かりやすく解説します。実質利回りを正確に把握することで、より堅実な投資判断ができるようになるでしょう。
表面利回りと実質利回りの違いとは
ワンルームマンション投資を始める前に、まず押さえておきたいのが利回りの種類です。不動産投資には「表面利回り」と「実質利回り」という2つの指標があり、この違いを理解することが成功への第一歩となります。
表面利回りは、年間家賃収入を物件価格で割った単純な計算式で求められます。例えば、2,000万円の物件で月額家賃が7万円の場合、年間家賃収入84万円÷2,000万円×100=4.2%となります。この数字は計算が簡単で、物件比較の際の目安として使われることが多いのが特徴です。
一方、実質利回りは年間家賃収入から諸経費を差し引いた実際の手取り収入を物件価格で割って計算します。諸経費には管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、管理会社への委託料、火災保険料などが含まれます。これらの費用は年間で数十万円になることも珍しくありません。
実際の投資判断では、実質利回りこそが重要な指標となります。表面利回りが5%でも、諸経費を差し引くと実質利回りが2%程度になってしまうケースも少なくありません。つまり、表面利回りだけを見て投資判断をすると、期待していた収益を得られない可能性が高くなるのです。
ワンルームマンション実質利回りの正しい計算方法
実質利回りを正確に計算するためには、すべての諸経費を漏れなく把握することが重要です。ワンルームマンション投資で発生する主な経費を詳しく見ていきましょう。
まず毎月発生する固定費として、管理費と修繕積立金があります。東京23区内のワンルームマンションの場合、管理費は月額8,000円から15,000円程度、修繕積立金は月額5,000円から12,000円程度が一般的です。築年数が古くなるほど修繕積立金は高くなる傾向があります。
年間で発生する費用には、固定資産税と都市計画税があります。これらは物件の評価額によって決まりますが、2,000万円程度のワンルームマンションであれば年間10万円から15万円程度が目安となります。また、賃貸管理を不動産会社に委託する場合は、家賃の3%から8%程度の管理手数料が発生します。
その他の経費として、火災保険料（年間5,000円から10,000円程度）、空室時の原状回復費用、設備交換費用なども考慮する必要があります。これらを総合すると、年間の諸経費は家賃収入の20%から30%程度になることが多いのです。
具体的な計算例を示すと、物件価格2,000万円、月額家賃7万円（年間84万円）、年間諸経費20万円の場合、実質利回りは（84万円－20万円）÷2,000万円×100=3.2%となります。表面利回り4.2%と比較すると、1%の差が生じることが分かります。
東京23区のワンルームマンション実質利回り相場
2026年2月時点での東京23区におけるワンルームマンションの実質利回り相場を理解することで、投資判断の基準を持つことができます。立地や築年数によって大きく異なるため、エリア別の特徴を把握しておくことが重要です。
都心3区（千代田区、中央区、港区）では、新築ワンルームマンションの実質利回りは2.5%から3.5%程度が相場となっています。これらのエリアは物件価格が高い一方で、安定した賃貸需要があるため空室リスクが低いのが特徴です。また、将来的な資産価値の維持も期待できるため、キャピタルゲインを狙う投資家にも人気があります。
城南エリア（品川区、目黒区、世田谷区、大田区）や城東エリア（江東区、墨田区、江戸川区など）では、実質利回り3.0%から4.0%程度が一般的です。これらのエリアは都心部と比較して物件価格が抑えられており、バランスの取れた投資が可能です。特に交通アクセスの良い駅近物件は、安定した賃貸需要が見込めます。
築年数による違いも重要なポイントです。築10年以内の物件は実質利回りが低めですが、設備が新しく空室期間が短い傾向があります。一方、築15年以上の物件は実質利回りが高くなりますが、修繕費用や設備交換費用が増加するリスクがあります。日本不動産研究所のデータによると、2026年2月時点での東京23区平均表面利回りはワンルームマンション4.2%となっており、実質利回りはこれより1%から1.5%程度低くなると考えられます。
実質利回りを向上させる具体的な方法
ワンルームマンション投資で実質利回りを向上させるためには、収入の最大化と支出の最小化の両面からアプローチすることが効果的です。戦略的な取り組みにより、購入時の利回りから0.5%から1%程度の改善も可能になります。
収入面での改善策として、まず適正な家賃設定が重要です。周辺相場を定期的に調査し、市場価格に合わせた家賃設定を行うことで空室期間を短縮できます。また、設備のグレードアップも効果的な手段です。エアコンの新調、ウォシュレットの設置、インターネット無料サービスの導入などにより、月額3,000円から5,000円程度の家賃アップが期待できる場合があります。
支出面では、管理会社の見直しが大きな効果をもたらします。管理手数料は家賃の3%から8%と幅があるため、サービス内容を比較して適切な会社を選ぶことで年間数万円の節約が可能です。また、火災保険の見直しや、修繕工事の相見積もりを取ることで、無駄な支出を削減できます。
税務面での最適化も実質利回り向上に寄与します。減価償却費や各種経費を適切に計上することで、所得税の負担を軽減できます。特に給与所得者の場合、不動産所得の赤字を給与所得と損益通算することで、節税効果を得られる可能性があります。
長期的な視点では、物件の資産価値維持も重要です。定期的なメンテナンスや計画的な設備更新により、将来的な大規模修繕費用を抑制し、売却時の価格下落を最小限に抑えることができます。これらの取り組みにより、トータルでの投資収益率向上が期待できるのです。
実質利回りから見る投資判断の基準
ワンルームマンション投資において、実質利回りを基準とした投資判断を行う際は、単純に数値の高低だけでなく、総合的な観点から評価することが重要です。適切な判断基準を持つことで、長期的に安定した収益を得られる物件を選択できます。
実質利回りの最低ラインとして、多くの投資家は3%以上を目安としています。これは現在の住宅ローン金利や定期預金金利と比較して、十分なリスクプレミアムを確保するためです。ただし、立地条件や物件の将来性によっては、2.5%程度でも投資価値がある場合があります。特に都心部の駅近物件は、利回りが低くても資産価値の安定性や流動性の高さがメリットとなります。
投資判断では、実質利回りと併せてキャッシュフローの確認も欠かせません。ローンを利用する場合、月々の家賃収入から諸経費とローン返済額を差し引いた手残り額がプラスになるかどうかが重要です。仮に実質利回りが高くても、毎月の持ち出しが発生するようでは、長期的な投資継続が困難になる可能性があります。
リスク要因の評価も投資判断の重要な要素です。築年数が古い物件は実質利回りが高い傾向がありますが、突発的な修繕費用や空室リスクが高くなります。一方、新築や築浅物件は利回りが低めでも、安定した賃貸経営が期待できます。投資家の経験値やリスク許容度に応じて、適切なバランスを見つけることが大切です。
将来的な出口戦略も考慮に入れる必要があります。賃貸経営を続けるのか、将来的に売却するのかによって、重視すべき指標が変わってきます。売却を前提とする場合は、実質利回りだけでなく立地の将来性や資産価値の維持可能性も重要な判断材料となるのです。
まとめ
ワンルームマンション投資において、実質利回りの正確な理解と計算は成功への重要な鍵となります。表面利回りだけでなく、管理費、修繕積立金、税金、保険料などすべての諸経費を考慮した実質利回りこそが、真の投資収益を示す指標です。
東京23区における実質利回りの相場は、都心部で2.5%から3.5%、その他のエリアで3.0%から4.0%程度となっています。ただし、立地条件や築年数、物件の状態によって大きく異なるため、個別の物件ごとに詳細な検討が必要です。
実質利回りを向上させるためには、適正な家賃設定、設備のグレードアップ、管理会社の見直し、税務最適化など、多角的なアプローチが効果的です。また、投資判断では実質利回りだけでなく、キャッシュフロー、リスク要因、将来の出口戦略も総合的に評価することが重要です。
ワンルームマンション投資は長期的な視点が必要な投資です。実質利回りを正しく理解し、慎重な物件選びと適切な管理を行うことで、安定した収益を得られる可能性が高まります。投資を検討される際は、必ず実質利回りベースでの収支シミュレーションを行い、十分な検討を重ねた上で判断されることをお勧めします。
参考文献・出典
- 日本不動産研究所 – https://www.reinet.or.jp/
- 不動産経済研究所 – https://www.fudousankeizai.co.jp/
- 国土交通省 不動産・建設経済局 – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/
- 東京都都市整備局 – https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/
- 総務省統計局 住宅・土地統計調査 – https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/
- 金融庁 投資信託協会 – https://www.toushin.or.jp/
- 東京カンテイ – https://www.kantei.ne.jp/
