不動産投資を始めようと考えたとき、資金面の不安から「共有名義なら始められるかも」と思う方は少なくありません。夫婦や親子、友人同士で資金を出し合えば、単独では手が届かない物件も購入できる可能性があります。しかし、共有名義の収益物件には独特のリスクが潜んでいることをご存知でしょうか。この記事では、共有名義で不動産投資を行う際の具体的なメリットとデメリット、そして失敗しないための判断基準について詳しく解説します。実際のトラブル事例も交えながら、あなたに最適な選択肢を見つけるお手伝いをします。
共有名義とは何か？基本的な仕組みを理解する
共有名義とは、一つの不動産を複数人で所有する形態のことです。不動産登記簿には各共有者の名前と持分割合が記載され、法律上はそれぞれが所有権を持つことになります。
たとえば3000万円の収益物件を夫婦で購入する場合、夫が2000万円、妻が1000万円を出資すれば、持分は夫3分の2、妻3分の1となります。この持分割合は出資額に応じて決めるのが一般的ですが、贈与税の問題を避けるため、実際の出資額と持分を一致させることが重要です。
共有名義には「共有持分」という概念があり、各共有者は自分の持分については自由に処分できます。しかし物件全体を売却したり、大規模な修繕を行ったりする場合は、原則として全員の同意が必要になります。この点が後々のトラブルの原因となることも少なくありません。
国土交通省の調査によると、共有名義の不動産は年々増加傾向にあり、特に相続によって発生するケースが多くなっています。収益物件においても、初期投資を抑えられるメリットから共有名義を選択する投資家が増えているのが現状です。
共有名義のメリット：資金面と税制上の利点
共有名義で収益物件を購入する最大のメリットは、初期投資額を分散できることです。単独では手が届かない好立地の物件や、より収益性の高い物件にアクセスできる可能性が広がります。
資金調達の面では、各共有者がそれぞれローンを組むことで、単独よりも大きな融資を受けられるケースがあります。たとえば夫婦それぞれが2000万円ずつ借り入れれば、合計4000万円の融資が可能になり、より高額な物件への投資が実現します。金融機関によっては、共有者全員の収入を合算して審査するため、融資条件が有利になることもあります。
税制面でも複数のメリットがあります。まず減価償却費や固定資産税、修繕費などの経費を持分に応じて各共有者が計上できるため、それぞれの所得から控除することが可能です。特に所得税率が高い人にとっては、節税効果が大きくなります。
また相続時には、共有持分として評価されるため、単独所有よりも相続税評価額が下がる可能性があります。2026年度の税制では、小規模宅地等の特例を適用できるケースもあり、相続対策として共有名義を選択する投資家も増えています。
さらにリスク分散の観点からも、複数人で投資することで一人当たりの損失リスクを軽減できます。空室が発生した場合や修繕費が必要になった場合でも、負担を分け合えるため、精神的な余裕も生まれやすくなります。
共有名義の深刻なデメリット：トラブル事例から学ぶ
一方で、共有名義には見過ごせないデメリットやリスクが存在します。最も深刻なのは、共有者間での意見の相違によるトラブルです。
実際にあった事例として、兄弟3人で共有していた収益マンションで、長男が売却を希望したものの、次男と三男が反対したケースがあります。長男は資金が必要になり売却を急いでいましたが、他の兄弟は賃料収入を継続したいと考えていました。結果として、長男は自分の持分だけを第三者に売却せざるを得なくなり、見知らぬ人が共有者に加わることで、さらに関係が複雑化してしまいました。
物件管理においても問題が生じやすくなります。修繕の必要性や時期、費用負担について共有者全員の合意を得るのは想像以上に困難です。ある夫婦共有の物件では、外壁塗装の必要性について夫は早期実施を主張しましたが、妻は費用を抑えたいと反対し、結果として修繕が遅れて建物の劣化が進んでしまいました。
収益の分配についても、持分に応じた配分が原則ですが、実際の管理労力が偏っている場合には不満が生じることがあります。一方が物件管理のほとんどを担当しているのに、収益は持分通りに分配されるという状況は、長期的な関係悪化の原因となります。
さらに深刻なのは、共有者の一人に相続が発生した場合です。相続人が複数いれば、共有者がさらに増えることになり、意思決定がより困難になります。国土交通省の調査では、共有者が5人以上になると、物件の適切な管理や処分が極めて困難になるというデータが示されています。
融資と売却の難しさ：金融機関の視点
金融機関の立場から見ると、共有名義の収益物件は融資対象として慎重な判断が必要になります。これは投資家にとって大きなデメリットとなる可能性があります。
まず追加融資を受ける際、共有者全員の同意が必要になるケースが多く、手続きが煩雑になります。一人でも反対すれば融資が受けられないため、事業拡大のチャンスを逃すこともあります。また金融機関によっては、共有名義の物件への融資自体を避ける傾向があり、選択肢が限られてしまいます。
売却時の困難さはさらに深刻です。買主側の金融機関も、共有名義の物件には慎重な姿勢を取ることが多く、融資が下りにくくなります。これは買い手が限定されることを意味し、結果として売却価格が相場より低くなる傾向があります。
不動産流通推進センターの2025年のデータによると、共有名義の収益物件は単独所有の物件と比較して、売却までの期間が平均で1.5倍長く、成約価格も5〜10%程度低くなる傾向が見られます。特に共有者が3人以上の場合、この傾向はより顕著になります。
持分だけを売却する選択肢もありますが、これは市場価値よりもかなり安い価格でしか売れないのが現実です。持分買取を専門とする業者もありますが、相場の50〜70%程度の価格提示が一般的で、大きな損失を覚えることになります。
共有名義が向いているケースと避けるべきケース
それでも共有名義が適している状況も存在します。重要なのは、自分の状況が共有名義に向いているかを冷静に判断することです。
共有名義が向いているのは、まず夫婦で長期的に物件を保有する意思が固く、将来的な方針について十分に話し合いができている場合です。特に相続対策として子どもへの資産承継を考えている場合、計画的な共有名義は有効な選択肢となります。また親子で不動産投資を行い、将来的に子どもが事業を引き継ぐ予定がある場合も、共有名義のメリットを活かせます。
法人を設立して複数人で出資する形態も、個人の共有名義よりもトラブルが少なくなります。法人であれば意思決定のルールを定款で明確にでき、持分の譲渡や相続時の対応もスムーズに進めやすくなります。
一方で、共有名義を避けるべきケースは明確です。友人同士や恋人同士での共有は、関係性が変化する可能性が高いため、特にリスクが大きくなります。実際に、交際中のカップルが共有名義で物件を購入し、別れた後に売却や持分買取で大きなトラブルになった事例は数多く報告されています。
また将来的に売却の可能性がある場合や、共有者間で投資方針や資金力に大きな差がある場合も避けるべきです。短期的な投資を考えている場合は、共有名義のデメリットがメリットを大きく上回ります。
相続によって望まない共有状態になっている場合は、早期に解消することを検討すべきです。時間が経つほど共有者が増え、解決が困難になる傾向があります。
共有名義を避けるための代替案と解決策
共有名義のリスクを避けながら、複数人で不動産投資を行う方法はいくつか存在します。最も推奨されるのは、法人を設立して投資を行う方法です。
株式会社や合同会社を設立し、各投資家が出資者として参加する形態であれば、個人の共有名義よりも明確なルールのもとで運営できます。会社法に基づいた意思決定プロセスが確立されており、持分の譲渡や相続時の対応も定款で定めることができます。また法人税の適用により、個人よりも税制面で有利になるケースもあります。
不動産投資信託（REIT）や不動産クラウドファンディングを活用する方法も、少額から始められる選択肢として注目されています。これらは専門家による管理が行われ、流動性も高いため、共有名義のデメリットを回避できます。2026年現在、不動産クラウドファンディングの市場は拡大を続けており、1万円から投資できるサービスも増えています。
既に共有名義になっている場合の解決策としては、まず共有物分割請求という法的手続きがあります。これは共有者の一人が他の共有者に対して、共有状態の解消を求める権利です。話し合いで解決できない場合は、裁判所に分割を請求することも可能です。
持分の買取や売却も選択肢の一つです。他の共有者に自分の持分を買い取ってもらうか、逆に他の共有者の持分を買い取って単独所有にする方法があります。この際、適正な価格評価のために不動産鑑定士に依頼することをお勧めします。
また共有者間で明確な契約書を作成することも重要です。物件の管理方法、費用負担の割合、売却時の手続き、相続時の対応などを事前に文書化しておくことで、将来のトラブルを予防できます。弁護士や税理士などの専門家に相談しながら、包括的な契約書を作成することが望ましいでしょう。
まとめ
共有名義の収益物件には、初期投資を抑えられる、税制上のメリットがあるといった利点がある一方で、意思決定の困難さ、売却時の制約、共有者間のトラブルリスクなど、深刻なデメリットも存在します。特に友人同士や恋人同士での共有、短期的な投資目的での共有は避けるべきです。
もし複数人で不動産投資を行いたい場合は、法人設立やREIT、クラウドファンディングなどの代替案を検討することをお勧めします。既に共有名義になっている場合は、早期に解消策を検討し、必要に応じて専門家のサポートを受けることが重要です。
不動産投資は長期的な視点が必要な事業です。目先のメリットだけでなく、10年後、20年後の状況まで想定して、慎重に判断することが成功への近道となります。共有名義を選択する前に、この記事で紹介したリスクとデメリットを十分に理解し、本当に自分に適した選択なのかを見極めてください。
参考文献・出典
- 国土交通省 不動産・建設経済局 – https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/
- 法務省 民事局 不動産登記制度 – https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html
- 国税庁 タックスアンサー（共有名義の税務） – https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/index2.htm
- 不動産流通推進センター 不動産統計集 – https://www.retpc.jp/
- 日本不動産研究所 不動産投資家調査 – https://www.reinet.or.jp/
- 金融庁 不動産特定共同事業法の概要 – https://www.fsa.go.jp/
- 全国宅地建物取引業協会連合会 – https://www.zentaku.or.jp/
