賃貸物件を退去する際、原状回復費用をめぐって大家さんや管理会社とトラブルになってしまった経験はありませんか。「高額な請求を受けて困っている」「どこまで負担すべきか分からない」といった悩みを抱える方は少なくありません。実は原状回復費用のトラブルは、賃貸住宅に関する相談の中でも最も多い問題の一つです。この記事では、原状回復費用で揉めた場合の具体的な対処法から、トラブルを未然に防ぐ方法まで、実践的な知識を分かりやすく解説します。正しい知識を身につけることで、不当な請求から身を守り、適切な解決方法を見つけることができるでしょう。
原状回復費用トラブルが起きる主な原因
原状回復費用で揉める最大の理由は、貸主と借主の認識のずれにあります。多くの借主は「普通に使っていたのだから費用負担はないはず」と考えますが、貸主側は「きれいに使ってもらえると思っていたのに」と感じることが多いのです。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によると、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義されています。つまり、通常の生活で生じる経年劣化や自然損耗については、借主が負担する必要はないのです。
しかし実際の現場では、この線引きが曖昧になりがちです。たとえば壁紙の変色について、日焼けによる自然な変色なのか、タバコのヤニによる汚れなのかで負担者が変わります。また、フローリングの傷も、家具を置いたことによる凹みは通常損耗ですが、重い物を落としてできた傷は借主負担となります。
さらに問題を複雑にしているのが、入居時の状態確認が不十分なケースです。退去時に指摘された傷や汚れが、実は入居前からあったものだったという主張をしても、証拠がなければ認められません。このような認識のずれが、原状回復費用をめぐるトラブルの温床となっているのです。
原状回復費用で揉めたらどうすればいい？最初にすべき対応
高額な原状回復費用を請求されて揉めた場合、まず冷静に対応することが重要です。感情的になって拒否するのではなく、段階を踏んだ適切な対処を行いましょう。
最初に行うべきは、請求内容の詳細な確認です。見積書や請求書を受け取ったら、どの箇所に対してどのような工事が必要で、いくらかかるのかを項目ごとに確認します。単に「クリーニング代10万円」といった大雑把な請求ではなく、「壁紙張替え○○円、フローリング補修○○円」というように、具体的な内訳を求めましょう。
次に、国土交通省のガイドラインと照らし合わせて、請求内容が妥当かどうかを判断します。ガイドラインでは、通常損耗や経年劣化による修繕費用は貸主負担と明記されています。たとえば、6年以上住んでいた場合の壁紙やカーペットは、経年劣化により価値がほぼゼロになっているため、全額を借主に請求することはできません。
請求内容に疑問がある場合は、書面で質問や異議を伝えることが大切です。電話だけでのやり取りは記録が残らないため、必ずメールや内容証明郵便など、証拠が残る方法で連絡しましょう。「○○の費用について、ガイドラインでは通常損耗とされていますが、なぜ借主負担となるのか説明してください」というように、具体的に質問することで、相手も安易な請求ができなくなります。
また、入居時の写真や契約書、重要事項説明書などの資料を改めて確認しましょう。特約で原状回復の範囲が定められている場合もあるため、契約内容の再確認は必須です。ただし、特約があっても、消費者契約法により無効となる場合もあります。
交渉がうまくいかない場合の相談先
貸主や管理会社との直接交渉で解決しない場合、第三者機関に相談することが効果的です。専門家の助言を得ることで、法的に正しい対応ができるようになります。
最も身近な相談先は、各都道府県や市区町村が設置している消費生活センターです。消費生活センターでは、賃貸住宅のトラブルに関する相談を無料で受け付けており、専門の相談員がアドバイスをしてくれます。国民生活センターによると、2025年度の賃貸住宅に関する相談件数は年間約2万件に上り、そのうち約6割が原状回復費用に関するものでした。
より専門的な相談が必要な場合は、各地の弁護士会が実施している法律相談を利用するのも良いでしょう。初回30分程度の相談であれば、5,000円程度で弁護士に相談できます。法的な観点から請求の妥当性を判断してもらえるため、今後の対応方針を決める上で非常に参考になります。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会や一般社団法人全国宅地建物取引業協会連合会なども、賃貸トラブルの相談窓口を設けています。これらの団体は不動産業界の自主規制団体であり、中立的な立場からアドバイスを提供してくれます。
法テラス（日本司法支援センター）も有効な相談先です。収入が一定基準以下の方であれば、無料で法律相談を受けられるだけでなく、弁護士費用の立替制度も利用できます。経済的な理由で弁護士に依頼できないという方でも、法的な支援を受けることが可能です。
相談する際は、契約書、請求書、入居時と退去時の写真、やり取りの記録など、関連する資料をすべて持参しましょう。具体的な証拠があることで、より的確なアドバイスを受けることができます。
少額訴訟や民事調停という解決手段
話し合いでの解決が難しい場合、法的手続きを検討することになります。ただし、いきなり裁判を起こすのではなく、段階的なアプローチが効果的です。
最も利用しやすいのが民事調停制度です。民事調停とは、裁判所の調停委員が間に入って、当事者同士の話し合いによる解決を目指す手続きです。通常の裁判と比べて手続きが簡単で、費用も安く抑えられます。原状回復費用が60万円以下の場合、申立手数料は数千円程度で済みます。
調停では、調停委員が双方の主張を聞き、法的な観点や社会通念から妥当な解決案を提示してくれます。裁判のように白黒をはっきりさせるのではなく、お互いが納得できる落としどころを探るため、関係性を完全に壊さずに解決できる可能性があります。調停が成立すれば、その内容は確定判決と同じ効力を持つため、相手が約束を守らない場合は強制執行も可能です。
請求額が60万円以下の場合は、少額訴訟制度の利用も検討できます。少額訴訟は、原則として1回の審理で判決が出る簡易な裁判手続きです。通常の訴訟と比べて時間も費用も大幅に削減でき、多くの場合、申立てから1〜2ヶ月程度で解決します。
ただし、少額訴訟では証拠の提出や証人尋問に制限があるため、複雑な事案には向きません。また、相手が少額訴訟に同意しない場合は、通常の訴訟手続きに移行することになります。それでも、法的手続きを取るという姿勢を示すことで、相手が譲歩してくる可能性もあります。
訴訟を起こす前に、内容証明郵便で正式な異議申立てを行うことも効果的です。弁護士名で内容証明を送ることで、「本気で争う意思がある」というメッセージを伝えられます。この段階で相手が態度を軟化させ、話し合いでの解決に応じることも少なくありません。
敷金返還請求の時効と注意点
原状回復費用で揉めている間に、敷金返還請求権の時効が成立してしまうリスクにも注意が必要です。法的な権利には時効があり、一定期間行使しないと消滅してしまいます。
2020年4月の民法改正により、敷金返還請求権の消滅時効は5年となりました。これは、賃貸借契約が終了し、物件を明け渡した時点から起算されます。つまり、退去してから5年以内に請求しなければ、敷金を返してもらう権利が消滅してしまうのです。
ただし、時効は単に期間が経過するだけでなく、相手が「時効の援用」という手続きを取ることで初めて効力が生じます。時効の援用とは、「時効が成立したので支払いません」と相手に伝えることです。そのため、5年が経過しても、相手が時効を主張しなければ、敷金返還を請求できる可能性は残ります。
時効の進行を止める方法もあります。裁判上の請求（訴訟の提起）や支払督促の申立てを行うと、時効の完成が猶予されます。また、相手が債務を承認した場合（「後で払います」といった発言や一部支払いなど）も、その時点から新たに5年の時効期間が始まります。
実務上、原状回復費用のトラブルは退去後すぐに発生することがほとんどです。しかし、交渉が長引いたり、相手が連絡を無視したりする間に、時間だけが経過してしまうケースもあります。そのため、請求する意思があることを定期的に書面で伝え、記録を残しておくことが重要です。
また、敷金から原状回復費用を差し引いた残額を返還するという場合、その計算根拠を明確にしてもらう必要があります。「敷金20万円から原状回復費用15万円を差し引いて5万円返還」という説明だけでは不十分です。原状回復費用15万円の内訳が妥当かどうかを確認し、納得できない部分については異議を申し立てましょう。
トラブルを未然に防ぐための入居時・退去時の対策
原状回復費用で揉めないためには、入居時と退去時の対応が極めて重要です。事前の準備と記録により、多くのトラブルを防ぐことができます。
入居時には、必ず室内の状態を詳細に記録しましょう。スマートフォンのカメラで、壁、床、天井、設備など、部屋全体を撮影します。特に傷や汚れがある箇所は、日付が記録される設定で複数の角度から撮影してください。可能であれば、管理会社の担当者立ち会いのもとで確認し、チェックリストに記入してもらうことが理想的です。
契約書や重要事項説明書の内容も、入居前にしっかり確認しましょう。原状回復に関する特約がある場合、その内容が妥当かどうかを判断する必要があります。「通常損耗も借主負担」といった一方的に不利な特約は、消費者契約法により無効となる可能性があります。疑問点があれば、契約前に質問し、納得してから契約しましょう。
入居中は、定期的な清掃と適切なメンテナンスを心がけます。特に水回りのカビや結露による壁紙の劣化は、善管注意義務違反とされる可能性があります。換気を十分に行い、カビが発生したら早めに対処することで、退去時のトラブルを防げます。
退去が決まったら、できるだけ早く管理会社に連絡し、立会日を調整します。立会時には、入居時に撮影した写真を持参し、入居前からあった傷や汚れについては明確に伝えましょう。その場で原状回復費用の見積もりを出してもらい、疑問点があればすぐに質問します。
退去立会時の様子も、可能であれば録音や録画をしておくと安心です。ただし、相手の許可なく録音・録画することは、プライバシーの問題になる可能性もあるため、「記録のために録音させてください」と一言伝えておくとよいでしょう。
簡単な清掃や補修は、退去前に自分で行うことも検討できます。たとえば、壁の画鋲の穴は市販の補修材で埋められますし、軽い汚れは専用クリーナーで落とせることもあります。ただし、素人が無理に補修すると、かえって状態を悪化させる可能性もあるため、判断が難しい場合は専門家に相談しましょう。
まとめ
原状回復費用で揉めたらどうすればいいかについて、具体的な対処法から予防策まで解説してきました。トラブルが発生した際は、まず請求内容を詳細に確認し、国土交通省のガイドラインと照らし合わせて妥当性を判断することが重要です。直接交渉で解決しない場合は、消費生活センターや弁護士会などの第三者機関に相談し、必要に応じて民事調停や少額訴訟といった法的手続きも検討しましょう。
最も大切なのは、トラブルを未然に防ぐための準備です。入居時に部屋の状態を詳細に記録し、契約内容をしっかり確認することで、退去時の不当な請求を防ぐことができます。また、入居中の適切なメンテナンスと、退去時の丁寧な対応も、円滑な原状回復につながります。
原状回復費用のトラブルは、正しい知識と適切な対応により、多くの場合解決できます。不当な請求に対しては毅然とした態度で臨み、必要に応じて専門家の力を借りながら、納得のいく解決を目指しましょう。賃貸住宅での生活を安心して送るために、この記事で紹介した知識を活用していただければ幸いです。
参考文献・出典
- 国土交通省 – 原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） – https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000020.html
- 独立行政法人国民生活センター – 賃貸住宅の敷金・原状回復トラブル – https://www.kokusen.go.jp/soudan_topics/data/chintai.html
- 法務省 – 民法（債権関係）の改正に関する説明資料 – https://www.moj.go.jp/MINJI/minji06_001070000.html
- 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 – 賃貸住宅トラブル防止ガイドライン – https://www.jpm.jp/
- 日本司法支援センター（法テラス） – 民事法律扶助制度 – https://www.houterasu.or.jp/
- 消費者庁 – 消費者契約法 – https://www.caa.go.jp/policies/policy/consumer_system/consumer_contract_act/
- 一般社団法人全国宅地建物取引業協会連合会 – 不動産相談 – https://www.zentaku.or.jp/
