一棟アパート投資を検討する際、多くの方が「利回り○%」という数字に魅力を感じて物件を選んでいます。しかし、広告に掲載されている利回りだけを見て判断すると、実際の収益が想定を大きく下回る可能性があります。不動産投資で本当に重要なのは「実質利回り」を正しく理解し、現実的な収益計画を立てることです。この記事では、一棟アパート投資における実質利回りの計算方法から、物件選びのポイント、収益を最大化する具体的な戦略まで、初心者の方にも分かりやすく解説していきます。
実質利回りと表面利回りの違いを理解する
一棟アパート投資を始める前に、まず押さえておきたいのが「実質利回り」と「表面利回り」の違いです。多くの不動産広告で目にする利回りは「表面利回り」であり、これは年間家賃収入を物件価格で割った単純な数値に過ぎません。
表面利回りは「年間家賃収入÷物件価格×100」で計算されます。例えば、物件価格5,000万円で年間家賃収入が500万円なら、表面利回りは10%となります。一見すると魅力的な数字ですが、この計算には大きな落とし穴があります。実際の不動産投資では、管理費や修繕費、固定資産税など様々な経費が発生するからです。
一方、実質利回りは「（年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋購入時諸費用）×100」で計算します。同じ物件でも、年間経費が150万円、購入時諸費用が300万円かかった場合、実質利回りは「（500万円－150万円）÷（5,000万円＋300万円）×100＝6.6%」となります。表面利回り10%と比べると、実に3.4%もの差が生じるのです。
この差を理解せずに投資判断をすると、想定していた収益が得られず、資金繰りに困る事態に陥りかねません。実質利回りこそが、あなたの手元に実際に残る利益を示す真の指標なのです。
一棟アパートの実質利回り計算に含めるべき経費
実質利回りを正確に計算するには、どのような経費が発生するのかを把握することが不可欠です。一棟アパート投資では、想像以上に多くの維持費用がかかります。
まず毎年必ず発生する固定費として、固定資産税と都市計画税があります。これらは物件の評価額によって異なりますが、一般的に物件価格の1.5〜2%程度が目安となります。5,000万円の物件なら年間75万〜100万円程度です。さらに建物の火災保険料や地震保険料も必要で、木造アパートの場合は年間10万〜30万円程度を見込んでおくべきでしょう。
管理費用も大きな支出項目です。管理会社に委託する場合、家賃収入の5〜10%が相場となります。年間家賃収入500万円なら、25万〜50万円の管理費が発生します。自主管理すれば費用は抑えられますが、入居者対応や清掃、設備トラブルへの対応など、相当な時間と労力が必要になります。
修繕費は予測が難しい項目ですが、長期的には必ず発生します。外壁塗装や屋根の補修、給排水設備の交換など、大規模修繕には数百万円単位の費用がかかることもあります。一般的には年間家賃収入の10〜15%程度を修繕積立金として確保しておくことが推奨されます。
さらに空室期間中の家賃損失も考慮する必要があります。2025年12月の全国アパート空室率は21.2%と報告されており、常に満室を維持できるとは限りません。実質利回りの計算では、空室率10〜20%を想定した収入で計算することが現実的です。
購入時諸費用が実質利回りに与える影響
物件価格だけでなく、購入時にかかる諸費用も実質利回りに大きく影響します。これらの費用を見落とすと、投資開始時点で想定外の資金が必要になり、計画が狂う原因となります。
不動産取得税は物件価格の3〜4%程度が目安です。5,000万円の物件なら150万〜200万円になります。この税金は購入後数ヶ月してから納税通知が届くため、事前に資金を確保しておかないと慌てることになります。登記費用も必要で、司法書士への報酬を含めて20万〜40万円程度かかります。
融資を利用する場合は、金融機関への手数料や保証料も発生します。融資額の2〜3%程度が一般的で、4,000万円の融資なら80万〜120万円です。さらに融資に関連する火災保険の一括払いや、団体信用生命保険の保険料も考慮する必要があります。
仲介手数料は物件価格の3%＋6万円（税別）が上限です。5,000万円の物件なら約170万円になります。これらすべてを合計すると、物件価格の6〜8%、つまり300万〜400万円程度の諸費用が発生することになります。
これらの諸費用を実質利回りの計算式の分母に加えることで、より正確な投資判断が可能になります。諸費用を無視した計算では、実際の利回りを過大評価してしまい、投資の採算性を見誤る危険があるのです。
地域別の実質利回り相場と物件選びのポイント
一棟アパートの実質利回りは、立地によって大きく異なります。2026年2月時点のデータによると、東京23区のアパート平均表面利回りは5.1%ですが、実質利回りに換算すると3〜4%程度になることが一般的です。
都心部の物件は表面利回りが低い傾向にありますが、空室リスクが低く安定した収益が見込めます。交通の便が良く、商業施設や教育機関が充実しているエリアでは、入居者の需要が途切れにくいためです。一方、地方都市や郊外の物件は表面利回り8〜12%と高めですが、空室リスクや将来的な人口減少を考慮すると、実質利回りは5〜7%程度に落ち着くことが多いでしょう。
重要なのは、利回りの数字だけで判断しないことです。高利回り物件には必ず理由があります。築年数が古い、駅から遠い、周辺環境に問題があるなど、何らかのマイナス要因が隠れている可能性が高いのです。実際に現地を訪れ、周辺の賃貸需要や競合物件の状況を確認することが欠かせません。
物件選びでは、将来性も考慮する必要があります。再開発計画がある地域や、新駅の開業が予定されているエリアは、将来的に資産価値が上昇する可能性があります。逆に、人口減少が著しい地域や、主要企業の撤退が予想される地域は、長期的に見ると賃貸需要の減少リスクが高まります。
築年数と建物構造も実質利回りに影響します。新築や築浅物件は修繕費が少なく、実質利回りが表面利回りに近くなります。しかし、築20年を超える物件では大規模修繕の時期が近づき、実質利回りが大きく低下する可能性があります。木造、鉄骨造、RC造など構造によっても耐用年数や修繕費用が異なるため、長期的な収支計画を立てる際には十分な検討が必要です。
実質利回りを向上させる具体的な戦略
一棟アパート投資で成功するには、購入後の運営で実質利回りを向上させる工夫が重要です。単に物件を所有しているだけでは、時間とともに利回りは低下していきます。
まず空室対策が最優先です。空室期間が長引くほど、実質利回りは悪化します。家賃を相場より少し下げるよりも、適正価格を維持しながら物件の魅力を高める方が長期的には有利です。室内のリフォームやリノベーションで差別化を図り、インターネット無料やペット可など付加価値を提供することで、入居者の満足度を高められます。
経費の見直しも効果的です。管理会社の変更や、複数の業者から相見積もりを取ることで、管理費や修繕費を削減できる場合があります。ただし、安さだけを追求すると管理の質が低下し、結果的に空室率が上がる可能性もあるため、バランスが大切です。
火災保険や地震保険も、定期的に見直すことで保険料を抑えられます。複数の保険会社を比較し、必要な補償内容を精査することで、年間数万円の節約につながることもあります。また、太陽光発電の設置や省エネ設備の導入により、共用部分の電気代を削減できれば、経費削減と環境配慮の両立が可能です。
家賃設定の最適化も重要な戦略です。周辺相場を定期的に調査し、適切なタイミングで家賃を見直すことで、収入を最大化できます。新規入居者には相場並みの家賃を設定し、長期入居者には更新時に小幅な値上げを提案するなど、柔軟な対応が求められます。
入居者の長期定着を促すことも、実質利回り向上につながります。退去が発生すると、原状回復費用や空室期間の損失、新規募集の広告費など、多くのコストが発生します。定期的な設備メンテナンスや、入居者からの要望への迅速な対応により、満足度を高めることが長期的な収益安定化の鍵となります。
融資を活用した実質利回りの考え方
一棟アパート投資では、多くの方が金融機関からの融資を利用します。融資を活用することで、自己資金以上の規模の投資が可能になりますが、実質利回りの計算方法も変わってきます。
融資を利用する場合、重要な指標となるのが「自己資金利回り」です。これは「（年間家賃収入－年間経費－年間返済額）÷自己資金×100」で計算します。例えば、物件価格5,000万円、自己資金1,500万円、融資3,500万円（金利2%、期間25年）の場合を考えてみましょう。年間家賃収入500万円、年間経費150万円、年間返済額約180万円とすると、自己資金利回りは「（500万円－150万円－180万円）÷1,500万円×100＝11.3%」となります。
この計算からわかるように、融資を活用することで自己資金に対する利回りを高められる可能性があります。これをレバレッジ効果と呼びます。ただし、金利が上昇したり空室率が高まったりすると、返済負担が重くなり、自己資金利回りが急激に悪化するリスクもあります。
融資条件の選択も実質利回りに大きく影響します。金利が0.5%違うだけでも、25年間の総返済額は数百万円の差が生じます。複数の金融機関を比較検討し、最も有利な条件を引き出すことが重要です。また、変動金利と固定金利にはそれぞれメリット・デメリットがあります。変動金利は当初の金利が低いものの、将来的な金利上昇リスクがあります。固定金利は金利が高めですが、返済計画が立てやすく、金利上昇リスクを回避できます。
返済期間の設定も慎重に検討すべきです。返済期間を長くすれば月々の返済額は減りますが、総返済額は増加します。短期間で返済すれば利息負担は減りますが、月々のキャッシュフローが厳しくなります。自分の年齢や投資目的、リスク許容度に応じて、最適な返済計画を立てることが成功への道です。
長期的な視点で見る実質利回りの変化
一棟アパート投資では、購入時の実質利回りだけでなく、長期的な変化を予測することが重要です。時間の経過とともに、収入と支出の両面で様々な変化が生じます。
家賃収入は一般的に築年数とともに低下する傾向があります。新築時に設定した家賃を維持できるのは最初の数年間で、その後は周辺相場に合わせて徐々に下げざるを得ないケースが多いでしょう。国土交通省の調査によると、築10年で新築時の約90%、築20年で約80%程度まで家賃が下落することが一般的です。
一方、経費は増加傾向にあります。特に修繕費は築年数とともに確実に増えていきます。築10年前後で給湯器やエアコンなどの設備交換が必要になり、築15〜20年で外壁塗装や屋根の補修、築25〜30年で大規模修繕が必要になることが多いです。これらの費用を事前に積み立てておかないと、突然の大きな出費に対応できなくなります。
固定資産税は建物の評価額が下がることで徐々に減少しますが、土地部分の評価は比較的安定しています。また、火災保険料は建物の老朽化により上昇する可能性があります。これらの変化を総合的に考慮すると、購入時に6%だった実質利回りが、10年後には4〜5%、20年後には3〜4%程度まで低下することも珍しくありません。
このような長期的な変化を踏まえ、購入時点で少なくとも20〜30年先までの収支シミュレーションを作成することが推奨されます。楽観的なシナリオだけでなく、空室率が高まった場合や金利が上昇した場合など、厳しい条件でも耐えられるかを確認しておくことが、安定した不動産投資の基盤となります。
まとめ
一棟アパート投資における実質利回りは、表面利回りとは大きく異なる真の収益性を示す重要な指標です。年間経費や購入時諸費用を正確に把握し、現実的な収支計画を立てることが成功への第一歩となります。
実質利回りを正確に計算するには、固定資産税、管理費、修繕費、保険料、空室損失など、すべての経費を漏れなく含める必要があります。また、購入時の諸費用も投資額に加えることで、より正確な利回りが算出できます。地域や物件の特性によって実質利回りは大きく変わるため、表面利回りの数字だけに惑わされず、総合的な判断が求められます。
融資を活用する場合は、自己資金利回りやレバレッジ効果を理解し、金利や返済期間の選択を慎重に行うことが重要です。さらに、長期的な視点で家賃下落や修繕費増加を見込んだ収支シミュレーションを作成し、様々なリスクに備えた計画を立てることが、安定した不動産投資を実現します。
実質利回りを向上させるには、購入後の運営努力も欠かせません。空室対策、経費削減、家賃設定の最適化、入居者満足度の向上など、日々の管理業務の質が長期的な収益性を左右します。一棟アパート投資は、購入して終わりではなく、継続的な改善と工夫が必要な事業であることを忘れないでください。
これから一棟アパート投資を始める方は、まず実質利回りの計算方法をしっかりと理解し、複数の物件を比較検討することから始めましょう。焦らず慎重に物件を選び、長期的な視点で投資判断を行うことが、不動産投資で成功するための確実な道です。
参考文献・出典
- 国土交通省 – 住宅統計調査 – https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2.html
- 一般財団法人日本不動産研究所 – 不動産投資家調査 – https://www.reinet.or.jp/
- 国税庁 – 不動産取得税・固定資産税について – https://www.nta.go.jp/
- 公益財団法人東日本不動産流通機構 – 市場動向データ – https://www.reins.or.jp/
- 一般社団法人全国賃貸不動産管理業協会 – 賃貸住宅市場景況感調査 – https://www.zenchin.or.jp/
- 住宅金融支援機構 – 民間住宅ローンの実態調査 – https://www.jhf.go.jp/
